某银行诉缪某某、某地产公司金融借款合同案
【基本案情】
20 1 5 年5月29 日，缪某某因购房需要向某银行申请按揭贷款。20 1 5 年11月11日，某银行、缪某某、某地产公司共同签订《个人购房担保借款合同》,约定借款28 0 0 0 0元，借款期限24 0个月，借款利率5. 6 5 % ,还款方式为等额本金按月还款，若未按约还款应支付罚息、复利、赔偿相应损失；某地产公司提供阶段性连带保证担保至缪某某取得房产权属证书并办妥抵押登记手续止。2015年6月5日，双方就案涉房产办理预售商品房抵押权预告登记。贷款发放后，缪某某自2022 年6月起未按约还款。某银行遂于2023年2月2日诉至法院，要求缪某某还本付息、承担银行为实现债权支出的相关费用、对预抵押房产优先受偿、某地产公司承担连带清偿责任。另查明，案涉房产所在项目已于2016年办理建筑物所有权首次登记。因缪某某未能按约向银行还款，导致某地产公司承担保证责任垫付部分按揭款，故某地产公司于2022年9月2日提起诉讼，法院于2022年11月30日作出判决， 解除双方之间的《商品房买卖合同》。
【案件焦点】
1. 某银行能否就预抵押房产优先受偿；2.某地产公司是否应当承担连带保证责任。
【法院裁判要旨】
福建省永泰县人民法院经审理认为：缪某某与某地产公司签订的《商品房买卖合同》已被判决解除，那么基于该合同设立的将来以缪某某为权利人的不动产物权将不可能实现，以缪某某为义务人的抵押登记也不可能实现，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持”的规定，某银行就案涉房产办理抵押登记的条件将不能成就，故其诉请就案涉房产优先受偿的主张无事实和法律依据。根据《个人购房担保借款合同》约定，某地产公司的阶段性保证责任至“借款人取得房产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止”,故某地产公司仍应承担连带保证责任。
福建省永泰县人民法院判决如下：
一、缪某某应于本判决生效之日起十日内偿还某银行借款183166.3 9元及利息、复利、罚息1 4 3 6 . 5 2 元( 利息、复利、罚息暂计至2 0 2 2 年7 月2 5 日，此后按《个人购房担保借款合同》约定计至借款本息还清之日止);
二、缪某某应于本判决生效之日起十日内支付某银行律师代理费2346元；
三、某地产公司对以上第一、二项款项承担连带清偿责任，承担连带责任后，有权在其承担保证责任的范围内向缪某某追偿；
四、缪某某、某地产公司应于本判决生效之日起十日内支付某银行财产保全案件申请费1454元、公告费260元；
五、驳回某银行的其他诉讼请求。
宣判后，原、被告均未提出上诉，判决已发生法律效力。
