继承房产要交“隐形遗产税”?你必须知道的关键点丨税务
- 2026-03-20 18:07:39
最近，澳洲税务局（ATO）发布了 《税务裁定草案TD 2026/D1》，引发不少讨论。很多人称它为“变相遗产税” 。
确实，这个改革可能影响家庭财富传承，但核心在于继承房产的主住宅豁免规则被重新解释了。
01
为什么我们要关注此提案？
按照现行规定，如果满足一定条件，亡者遗产或受益人可以在出售亡者生前的主要居所时免缴资本利得税（CGT）。
这项豁免非常重要，尤其是对于长期持有、增值高的房产。
要获得全额CGT豁免，通常需要满足以下其中一项：
✅ 房产在去世后两年内出售（ATO 有时会批准延长），或
✅ 从亡者去世到出售期间，房产一直由符合条件的人作为主要居所使用。
符合条件的人包括：
☑️ 亡者的配偶
☑️ 出售房产权益的受益人
☑️ 根据遗嘱拥有居住权的人
这次的提案，就是专门解释最后这一点。
02
ATO的新观点：什么才算 “根据遗嘱拥有居住权”？
ATO 这次给出了非常明确的解释：
必须满足以下条件：
🔹 居住权必须在遗嘱中清楚写明
🔹 居住权必须授予具体的实名的个人
🔹 遗嘱之外的安排一律不算
以下情况都不符合要求：
🔺 遗嘱只写“由执行人决定谁可以住”
🔺 通过 遗嘱信托（Testamentary Trust）让受益人住进去
🔺 家庭内部口头约定、单独非正式协议等
换句话说：
只有遗嘱里明确写了“某某可以住在这套房子里”，那才算数。
📔 举例说明：
Lily继承一套价值200万澳元、含150万增值的房子——可能要缴纳 30–60 万澳元CGT。
金额真不小！不过大家慌张——主住宅豁免并没有被取消，只是其中一条路径变得更严格。
03
到底应该怎么做？
在 ATO 最终定稿之前，您可以提前做好准备：
1
检查并更新遗嘱
如果你希望某人拥有房产居住权，必须在遗嘱中：
🔹 写明具体名字
🔹 写明居住权的内容
模糊写法以后很可能不被认可。
2
规划房产出售时间
两年豁免仍然有效。
如果你打算持有超过两年，需要权衡：
🔹 CGT 成本
🔹 租金收入
🔹 家庭需求
部分豁免仍然可能适用，但计算较复杂。
3
如果涉及遗嘱信托，务必咨询专业人士
税务与法律需要一起配合，结构设计不当可能导致不必要的税负。
4
考虑市场因素
快速出售可能保留豁免，但也要兼顾家庭情况与市场行情。
继承澳洲房产，面临的税务问题比你想的更复杂。
ATO的草案提醒我们：
财富传承不是写一份遗嘱那么简单。
提前规划、明确安排、专业建议，都是保护家庭财富的重要步骤。
感谢阅读，下期见！
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Sunny Lu
