二手房从看房到拿到红本交房38步完整版

二手房：从带看到拿证（38步完整版）
一、前期准备（4步）
1. 买方自查购房资格（社保/个税/户籍）
2. 买方查个人征信、银行流水，评估贷款能力
3. 明确预算、户型、地段、配套等需求
4. 选定中介/线上平台，筛选意向房源
二、带看与初核（7步）
5. 实地带看房屋（户型、采光、装修、质量）
6. 考察小区环境、物业、车位、学区、交通
7. 初步沟通价格、付款、交房、过户时间
8. 卖方出示房产证、身份证，核对产权人
9. 线上/线下查不动产登记簿（抵押/查封/共有/居住权）
10. 核实房屋是否满二/满五唯一（税费关键）
11. 确认无租赁、无纠纷、无违建
三、意向与定金（5步）
12. 买卖双方+中介谈妥价格与条款
13. 签订《购房意向书/认购书》
14. 买方支付定金（≤总房款20%，建议监管）
15. 定金收据/监管凭证留存
16. 约定正式签约时间与条件
四、签约与网签（6步）
17. 签订《存量房买卖合同》（三方/双方）
18. 合同明确：房价、付款、过户、交房、违约责任、税费承担
19. 所有产权共有人到场签字确认
20. 办理网签备案（锁定房源，防一房多卖）
21. 网签合同打印、双方确认签字
22. 办理资金监管（首付/全款入监管账户）
五、贷款办理（全款跳过，7步）
23. 买方准备贷款材料（身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、流水、征信、合同、网签、监管凭证）
24. 买卖双方到银行面签贷款申请
25. 银行评估房屋价值
26. 银行审批，出具贷款审批通过书
27. 签订《借款/抵押合同》
28. 卖方办理原抵押解押（自筹/担保赎楼）
29. 注销原抵押登记，领取解押证明
六、缴税与过户（5步）
30. 买卖双方到税务窗口核税、缴税（契税/增值税/个税/印花税）
31. 完税凭证领取
32. 到不动产登记中心提交过户材料（双方证件、房产证、合同、网签、监管、完税）
33. 不动产受理、审核、登簿
34. 买方缴纳登记费、工本费
七、拿证与收尾（4步）
35. 领取新不动产权证（全款）；贷款房办理抵押登记，银行收押原件，买方拿复印件
36. 银行放款至监管账户，监管解冻，房款划转卖方
37. 物业交割：结清水电燃气物业、过户、迁户口、交钥匙/门禁/车位、签交割单
38. 维修基金过户、户口迁入、归档留存全套材料