2026昌平买房避坑思路篇·二手房(二)
- 2026-03-21 15:01:29
2026昌平买房避坑思路篇·二手房(二)
我们接着分析上文分析第二大板块，大沙河区域（南邵·沙河） 01 南邵单就在回龙观以北范围内去对比分析，从房子流通保值角度，南邵是表现最好的 昌平新城的规划，给了南邵一个不同于老城区以及沙河的结果，也让其在二手市场表现远好于老城和沙河 
原因也很简单 跟老城比，南邵新，地铁更靠近城区 跟沙河比，虽然地铁远一步，但城市界面更好，房子品质更好，基本都是商品房，配套更齐全 居中的位置，既能吸引老城区的改善，也能引流来自中关村、回龙观层层筛选下来的外溢 这些点就是南邵在周边片区中比较稀缺的一点 02 南邵的房子其实也很简单，不算新房，大致可以分为两类 一类是临铁的刚需次新上车盘，像路劲世界城、招商都会湾、中国铁建青秀尚城 第二类是不临铁的低密次新改善盘，像宜山居、金科廊桥水岸、长滩壹号等等 当然这里有一个兼而有之的盘泰禾拾景园 两类盘特点是什么呢？ 临铁刚需盘，流通好，保值能力好于大盘，也好于同片区内的改善盘，并且相较于改善盘，在市场上行阶段，会有更好的反馈 比如临铁刚需盘·路劲世界城二期 
这盘相较于高点回调在36%左右，同比去年回调在13%，这个两个数值都低于大盘也低于老城区河及沙河片区的同类型房子 不临铁低密改善盘，流通性及升值都比较弱，但抗跌性强（跟流通弱，居住性强有关） 对市场反馈比较迟钝，长期有阴跌的趋势 
03 总体来讲南邵片区是回龙观以北，唯一一个有条件去做到能够兼顾刚需和 改善的片区 刚需是主流，这由位置和昌平特点造成，但从结果看片区的流通和保值都要好于周边，未来这一趋势也会持续下去 而改善也因为昌平新城的整体概念以及临河的天然优势，加上老城区老，沙河乱的衬托，这边有更好的一个居住氛围，但是未来保值属性并不看好 主要是由于片区未来新房的竞争，最新消息，金科西边临河地块会新出低密改善新房，这对片区内的低密改善盘是一个打击，所以后浪拍前浪，未来趋势不太看好 04 沙河当下二手房的趋势其实很好分析，难的是新房 沙河大致也分为两类 刚需以及大改善 这里的刚需比南邵更刚，改善比南邵更纯粹 主力交易的刚需盘两大块，北街家园系列，沙河站附近的保利系列 很直白的讲，保值性很差，但流通性很好，因为价格非常便宜，供应量大 
这边北街家园现在成交价基本在2.4万左右，保利罗谷2万，罗兰香谷3.2万左右和南邵次新刚需盘差不多 从保值角度分析，这类型盘，买不如租 以北街家园六区为例 相较高点，价格回调将近50% 相较去年同期，价格回调将近22%，且环比继续处于下滑状态 这就是北街家园的整体缩影，保利那边也差不多，好点有限 05 再说说大改善，这里不同于南邵改善盘的刚需+改善混搭，相对纯粹一些 比较代表性的是玫瑰园、碧水庄园、泰禾丽春湖院子、尚湖世家等等 像这种大改善产品，流通性很差，基本好长时间出一套，总体上是一个向下的趋势，特别是近一年降幅比较大 
这类型考虑未来流通的不建议入手了 06 总结一下大沙河片区 刚需南邵位置稍远，但是片区城市界面更新，楼龄更新，产品更优，保值性更好，流通虽不如沙河刚需，但也不差，缺点就是价格比沙河更高，目前沙河北街在2.4万左右，南邵在3.2万/㎡左右 沙河片区刚需盘距离城区更近，但是环境弱，供应量大，保值性差，好处是价格低上车更容易 所以预算如果充足的话，建议考虑片区新房以及南邵次新，预算不足的情况下，建议以租代买 改善盘的话，考虑纯粹大改善产品，特别是别墅型产品，沙河选择更多一些，但是想兼顾后期流通那就不要选择了 未来南邵片区也会供应低密住宅，建议总体对比完在选择 好了，因为回龙观片区的工作量有些大，可能会在周一更新，大家记得点点关注、转发哦！ 有任何买房问题的以及想看新房的小伙伴都可以+yilou2024免费咨询，我们会提供1的带看服务哈！！！！！ 
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