重大信号:房产投资客重出江湖了!

炒房客重新出山了吗？

近段时间，随着股市大跌，房地产市场的关注度快速提升。

就在股市大跌的 3 月 20 日，头条热搜榜上排名第二的是这样一条新闻：有人抄底老破小，一买就是七八套。

这条新闻的热度仅次于排名第一的重庆市原市长胡衡华被查，也高于第五条 “新闻联播正在直播”、第六条 “伊斯兰革命卫队发言人遇袭身亡”。

房地产投资客、炒房客重新出山的消息，可以说是非常夺人眼球，这也是过去五年第一次看到类似新闻！

这让老杨感慨良多，因为在楼市繁荣期的时候，老杨也是一个不大不小的投资客。

怎么来区分房产投资客和炒房客呢？

这两类人的共性是买房子都不是为了自住，而是为了获利。

炒房客重在 “炒”，买了之后，一年、两年或者几年之后可能就卖掉了，其中有些人杠杆很高，所以只能见好就收，他们是以追求房产短线或者短中线快速大幅升值的一类买房人。

而房产投资客持有的时间会更长一些，像老杨手中的某些房产持有已经超过十年，其盈利兼顾房产升值和房屋出租收益，其实是作为家庭资产的配置方向。

而近期这条新闻当中的 “有人抄底老破小，一买就是七八套”，其实更偏向于长期投资客，而且暂时来看，其主要诉求是通过较高的租金收益率来获得回报。

老杨持续监测租金收益率这个指标。

在 2021 年之前的二十年，随着中国房价快速上涨，总体房价涨幅要明显高于租金涨幅，中国很多城市的租金收益率不断下滑，2011 年二季度下滑到只有 1.8%。

而当时中国的无风险收益率，这里以十年期国债作为标的，当时是 4.1%，也就是租金收益率要明显低于无风险收益率。

那个时候的房产投资，基本不看租金收益率，只看房价涨幅收益。

而过去五年，随着房价持续下跌，租金收益率逐步上升。

到今年一季度，全国五十个大中城市的租金收益率略超 2%，而当前十年期国债收益率是 1.81% 左右。

也就是租金收益率总体上超过了无风险收益率，持有房产出租获得租金收益，从理论上讲，已经可以作为某些人的资产配置考虑范畴了。

但老杨在这里提示各位老铁，持有房产出租的成本是比较高的：

第一项成本，买卖房屋有税费和中介费；

第二，贷款买房还有贷款利息，目前全国房贷利率在 3% 左右；

第三，出租房屋需要装修、配置家具家电，而且出租过程中还存在房屋空租期。

所以不考虑房产升值收益，只看租金收益率，那这个收益率要大幅超过社会无风险收益率才有实操性！

在目前全国主要城市总体租金收益率的情况下，理论上可以通过出租获得收益，但实际过程中成本支出较高，还是难以打平收支。

那为什么有些人会在成都、天津，甚至哈尔滨购买七八套老破小呢？

核心原因是，老破小的租金收益率要明显高过其他房产！

比如目前成都全市租金收益率是 2.3%，老破小达到 4%、5% 比较轻松。

再比如哈尔滨全市租金收益率是 3.3%，部分市中心老破小租金收益率可能达到 6% 到 7%，这种情况下确实有利可图。

但对长期投资客来说，市中心老破小的升值性要明显弱于次新房，不过老破小有一个隐性利好，就是有朝一日拆迁，拆迁补偿会明显高于市场价格。

对于房产投资客而言，要考虑三种情境：

第一种情境，房价上涨期，一定不要买老破小，要买优质次新房，房价涨幅大。

第二种情境，房价持续下跌期，这个时候不要买房子，即便租金收益率比较高，房价一跌，靠租金收益也打不平。

第三种情境，房价平稳期，这种情况下确实应该把租金收益率作为首要的投资定价标准。

这个情况比较类似于股市当中的红利股，每年分红率比较高，一般达到 4% 到 5% 左右，但是很多红利股成长性比较差。

投资楼市中的老破小博取较高租金收益率，就相当于购买股市中的红利股。

但如果想投资股票获得股价上涨的收益，一定要避开红利股，一般应投成长性好的股票，它们的分红率可能只有 0.5% 到 1%，但是业绩好，股价涨幅大。

还有一个很重要的因素必须考虑，就是政策环境！

热门新闻中报道的投资客在成都、天津，还有之前的哈尔滨，一出手就是七八套，是因为目前政策环境比较宽松，限购取消了。

要是在五年前、六年前，政策不允许买这么多套房子，有限购政策嘛。

从国家层面来看，2016 年 12 月提出 “房住不炒” 之后，一直持续到 2023 年，2023 年 12 月的高层会议上才首次不再提及 “房住不炒”。

过去两年多，对房地产的呵护态度不断升温，今年三个月还没有过完，最权威的《求是》杂志上就两次涉及房地产：

一次是元旦特约评论员专门论述房地产，另外是近期 3 月《求是》杂志刊登一篇论述宏观经济政策的文章，再次提及房地产。

这两次论述房地产都明确：房地产是居民财富的重要来源！

中国家庭财富的 80% 左右都来自于房产。

过去五年房价累计下跌了 40% 左右，自从 1998 年实行房改以来，这是最严重的一次对家庭财富的冲击。

从《求是》杂志的表态来看，国家肯定希望楼市能够尽快止跌，而且止跌还不够。

老杨过去两年一直在呼吁，要学学央行对于物价调控的思路转变。

过去很多年物价都在抑制通胀，但自从 2024 年四季度以来，央行对于物价的描述是 “促进物价合理回升”，因为过去两三年物价一直通缩。

经过央行一年多的努力，目前中国物价尤其是 CPI 已经出现企稳迹象。

国家高层对于房价也要有明确、更加有利的说法，最好是说 “促进房价合理上涨”，这样才能真正激活购房需求。

购房需求不能只着眼于刚需、置换、改善，还要适度鼓励以房产出租作为长期收益的良性长线投资客。

不管怎么说，多套投资客已经出现，而且登上热搜排行榜，这对于中国楼市和中国家庭财富来说都是好事。

2026 到 2027 年，希望房价能够真正实现止跌，我们也乐见越来越多的投资客重现江湖。