强势反弹!广深楼市“小阳春”,二手房成交远超新房

广深楼市“小阳春”

二手房成交远超新房

2026年开春，广深楼市走出成交低谷，本轮“小阳春”已到来，市场逻辑显著改变。二手房全面领跑，成为回暖主力，深圳二手房率先引爆行情，广州也强势反弹。新房市场则上演结构性行情，广州顶豪市场创新高，刚需盘降价跑量；深圳新房供应放缓，整体成交弱于二手房，但3月部分项目热销。预计3月广深楼市需求有望逐步释放。其中，广州和深圳均呈现出二手房全面领跑态势，成为此波“小阳春”回暖的主力。而新房市场整体呈现深度分化：今年以来深圳新房的供应量同比去年有所下滑；广州核心区豪宅火热，刚需盘仍靠让利走量。可以说，一二手市场格局颠倒，供应端结构重塑，构成这一轮“小阳春”最鲜明的特征。

从数据到一线体感，二手房都在主导回暖节奏。深圳二手房率先引爆行情，成为本轮复苏的核心引擎。中介门店监测显示，春节后二手房签约量环比大涨132%，创下2024年3月底以来最高值。而截至2026年2月，深圳二手房住宅的成交均价已回暖至6.2万元/平方米。此外，市场情绪同步修复。据研究机构发布的最新监测数据，今年2月深圳中介门店的二手房挂牌量较去年同期下降3.3%，非理性抛售明显减少，市场逐步进入“预期转强—供应优化—价格企稳”的良性通道。而广州二手房市场同样迎来强势反弹。机构数据显示，3月8日，广州二手房单日成交247套，环比上涨25.4%；上周（3月2日—3月8日）累计成交849套，环比大涨118.8%。春节后返城需求集中释放，中介门店带看量持续回升，广州市房地产中介协会3月经理人指数环比大幅增长43.5点至71.78，行业对“小阳春”信心充足。

业内分析，广深均呈现“二手房好于新房”的核心特征，二手房新增挂牌量同比减少，市场情绪持续好转，更带动“卖旧买新”的置换需求，市场循环逐步畅通。

与二手房的全面火热不同，广深新房市场并未迎来普涨，而是属于典型的“结构性行情”。以广州为例，广州的顶豪市场接连刷新成交纪录，也带动了周边新房市场看房热度的提升， 相较于顶豪市场的接连创新高，广州刚需新房市场反而表现出较为明显的“降价跑量”趋势。而深圳的新房市场，进入2026年以来，出现了较为明显的“供应节奏”放缓情况。据统计，今年以来，深圳仅有9个住宅项目取得预售许可证，远低于去年同期的12个项目。而正是由于新房入市节奏偏慢，难以形成集中入市的规模效应，直接导致新房整体成交量明显不及二手房，市场呈现核心板块量升价稳、刚需区域以价换量的结构性回暖格局。

 （来源：每日经济新闻、证券时报）

2026年1-2月份

全国房地产市场基本情况

3月16日，国家统计局数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资9612亿元，同比下降11.1%，降幅比上年全年收窄6.1%；其中住宅投资7282亿元，下降10.7%，降幅收窄5.6%。1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积535372万㎡，同比下降11.7%。其中，住宅施工面积371347万㎡ ，下降11.9%。房屋新开工面积5084万㎡ ，下降23.1%。其中，住宅新开工面积3695万㎡ ，下降23.3%。房屋竣工面积6320万㎡ ，下降27.9%。其中，住宅竣工面积4625万㎡ ，下降26.9%。

业内分析，开年以来，新房销售以及开竣工等指标延续承压，1-2月销售面积、销售金额、开工面积、竣工面积同比降幅均较上年全年有所扩大，开发投资降幅有所收窄。开年以来一二手房成交表现分化，2月京沪二手房价环比回升，3月以来 “沪七条”政策效果不断显现，上海楼市现企稳迹象，二手房成交热度持续上升，近一周上海二手房成交套数达7233套，创2021年以来新高。

此外，全国销售延续承压，京沪二手房价环比上升。1-2月全国商品房销售面积同比下降13.5%，降幅较2025年全年扩大6.7%。一二手房表现有所分化，1-2月全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格指数环比跌幅均收窄，其中2月北京上海二手住宅价格环比分别上涨0.3%、0.2%。上海“沪七条”政策效果不断显现，3月上海二手房成交量继续回暖，近一周上海二手房成交套数为7233套，创2021年以来新高。

核心城市土地市场市场热度回升，新开工及竣工尚待修复。1-2月房地产开发投资额同比下降11.1%，降幅较2025年全年收窄6.1%；在广州重磅地块拉动下，一线城市拿地热情有所回升，土地出让溢价率达19%；1-2月新开工面积同比下降23.1%，竣工面积同比下降27.9%，开竣工面临较大的下行压力。

短期来看，上海在政策刺激下二手房成交量回暖，有助于房地产市场量价企稳。长期来看，未来房企的业务会继续向经营性业务倾斜，核心城市住房结构不平衡仍为开发业务创造了发展条件。

（来源：国家统计局、中信建投）

2026年2月份70个大中城市

商品住宅销售价格变动情况

3月16日，国家统计局公布的2026年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，新房销售价格环比上涨或持平城市个数比上月增加，一线城市由环比下降转为持平，其中北京、上海均环比上涨0.2%。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有10个。2月份房价跌幅已经出现连续4个月收窄的态势，一线城市率先止跌并出现微涨，而且房价上涨的城市数量明显增加。总体上看，当前房价企稳信号增强，叠加近期重点城市看房量升温等积极信号，将进一步促进“小阳春”态势的形成。

同比来看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.1%和4.0%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。值得注意的是，上海、杭州、宜昌是仅有的同环比双双上涨的城市，而且涨幅遥遥领先。东北地区的重点城市房价开始止跌回升，长春、沈阳、大连新房价格分别环比上涨0.3%、0.2%、0.1%，哈尔滨则开始止跌。此外，北京、南京、厦门、武汉环比上涨，合肥新房价格在环比持平的情况下，同比继续上涨1.3%。

业内分析，一线城市的复苏已经明晰，房价从环比下降0.3%转为持平，打破了此前连续多月的单边下行态势。其中，北京、上海政策的精准放松，形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求，两地大户型新房价格表现突出，进一步印证改善性需求对价格的支撑作用。深圳是一线城市中唯一价格环比下降的城市，原因在于，深圳春节前外围区域刚需盘扎堆供应，加之春节期间推盘节奏放缓，二手房分流需求，存量房源去化周期偏长，不得不通过价格调整来带动销售。不过，除长三角、珠三角核心城市价格领涨外，北方部分二线城市仍处调整期。

统计局数据显示，2月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4%。其中，北京和上海分别上涨0.3%和0.2%，广州和深圳分别下降0.5%和0.4%。二、三线城市环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。同比来看，一线城市同比下降7.6%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.4%、6.2%、8.5%和7.1%。二线城市同比下降6.2%；三线城市同比下降6.3%，降幅扩大0.2个百分点。

北京上海二手房价格上涨逻辑非常清晰，这两个城市此前几年二手房挂牌量较多，供求矛盾相对尖锐，当前不少房源价格相比最高点缩水40%或更多，调整已经非常充分。叠加限购门槛持续下降、购房首付比例降低等政策，以及上半年学区房认购的积极性增加，都促进交易活跃度提升，最终带动市场价格指数的向好发展，预计后续会有更多的二线城市加入此类房价上涨的行列之中。

整体来看，2月房价数据已传递出明确的积极信号，市场已呈现结构性复苏迹象，其中一二线核心城市的改善产品成为复苏主线。另一方面，低能级城市仍面临库存高企、需求不足的压力。预计3月份行业的景气度会有所改善，核心城市房价有望保持温和修复，但分化格局还将延续。

（来源：国家统计局、每日经济新闻）

新房来访与成交加速回暖 

上海楼市“小阳春”被点燃

“沪七条”落地满半个月，上海楼市迎来“小阳春”。来自国家统计局的最新数据显示，2月上海新房和二手房销售价格环比均上涨0.2%，继续保持向好态势。而在上周，上海二手房连续5个工作日成交突破800套，日均成交量达874套，购房者、中介、开发商等多方信心全面回升，甚至出现二手房网签系统因瞬时流量过大而卡顿的现象。

透过2月房价数据，市场正释放出明确的回暖信号。业内分析，当前市场已呈现“结构性复苏”特征，上海、北京等一二线核心城市的改善型产品成为复苏主线。以上海为例，144平方米以上大户型新房价格表现尤为突出，进一步印证改善型需求对房价的支撑作用。政策的精准放松形成托底合力，有效激活了刚性与改善性需求。从新房成交来看，虽然暂时没有二手房火爆，但也呈现出回暖的趋势。从3月前半月数据来看，截至3月15日，上海一手新房共成交5778套，日均网签385套，市场逐步回暖。

此外，房价的回稳，正从一线城市率先破局。国家统计局数据显示，新房价格连续4个月跌幅收窄，一线城市已率先由跌转涨；二手房价格则连续两月跌幅收窄，京沪等超大城市率先上涨。数据表明房价跌幅正在收窄，一线城市已率先止跌回稳，市场供求关系正逐步走向再平衡。

值得一提的是，2月70个大中城市中，上海与北京是二手房价格环比上涨的仅有两个城市。这得益于此前深度调整后，部分房源价格较高点回落超四成，叠加限购门槛下降、首付比例下调、学区房需求释放等多重因素，交易活跃度提升，带动价格率先企稳回升。

在核心城市领涨的同时，市场分化依然存在。北方部分二线城市仍处调整期，城市基本面差异主导市场走势。未来随着政策效应持续传导，行业景气度预计在3月有所改善，核心城市房价有望温和修复，但分化格局仍将延续。综合来看，当前房地产市场正处在调整接近尾声、积极信号持续累积的关键阶段。

 （来源：每日经济新闻、新京报、

东方网-East Day ）

“38号文”刚性约束经营性房地产用地，有助行业走出库存困局

3月16日，自然资源部召开新闻发布会，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地。当前我国城镇化转向稳定发展期，自然资源部统筹存量和增量建设用地，以存量控增量，防止城市无序扩张；优化资源配置，优先保障重大项目和民生事业；适配市场需求，坚持“以需定供”，打造优质空间产品，促进房地产高质量发展。

《通知》明确，各省（区、市）要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。与此同时，土地供应是房地产市场平稳健康发展的一个重要环节，立足房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，文件中明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，因城施策把握好供地的节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房”，不断完善城市功能、提升市民生活品质。比如，近期一些城市将存量闲置土地打造成配套成熟、宜居宜业的优质地块，成为土地市场上的“香饽饽”。

对于“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”的表述，外界误读为“房地产供地按下暂停键”。对此，业内专家表示，“在土地管理专业术语中，”新增建设用地“有着严格的法律定义，绝不等同于简单理解的”新拿出来卖的地“。 此外，“对房地产用地进行了刚性约束。”业内分析指出，《通知》在严控新增建设用地用于经营性房地产开发的同时，也体现出原则上留有余地，引导资源向产业、民生等方面倾斜，整体与当前房地产控增量、去库存、优供给的思路较为一致，有利于改善房地产供求关系。

这一规定也有助于房地产行业走出库存困局。新增用地往往在城市外围，近郊或远郊，也是新房库存压力最大的区域；而上述区域内的房地产项目，现在都在“打骨折”卖房；此外，现在搞“生地变熟地”的开发，市政基建、教育等投入也非常大，对于多数地区并不适合。 

 （来源：每日经济新闻、新京报）

●宗地位置：佛山市南海区桂城街道海八路北侧、桂澜路西侧地段地块TD2026(NH)WG0012

●拍地时间：2026.03.16

●用地类型：商住用地

●占地面积：72518.75㎡

●计容面积：143500㎡

●成交总价：64000万元

●成交楼面地价：4460/㎡

●配建/自持面积：71500㎡

●实际楼面地价：8889元/㎡

●实际溢价率：99%

●特殊拍地条件：

1、根据出让文件显示，宗地总占地面积72518.75㎡，须于18个月内动工，60个月内完工，项目总投资不低于20亿。宗地将分为A、B、C三区分别开发。其中，A区为二类居住用地，总占地22878.11㎡，计容建面不高于5.5万㎡，建筑限高80米；B区和C区为商业用地，B区占地15031.46㎡，计容建面不高于1.7万㎡，建筑限高24米；C区占地34609.18㎡，计容建面不高于7.15万㎡，建筑限高150米； 

2、按照规划，A区须严格按照森林花园住宅标准推进建设，C区则须打造3.6万㎡的酒店并于3年内开业运营，该酒店须于5年内获得国内五星级酒店评定，且须引入运营管理方，该管理方须曾管理不少于3间具有国际评级公司“福布斯”评级为五星级酒店，及曾管理不少于3间获得米其林星级评价的餐饮商家；

3、C区还须在3年内建设一个计容建筑面积不少于9000㎡，且固定座位数不少于3000人的室内场馆并正式开业运营。该场馆要求3年内经营的营业性演出活动场次不少于1500场；且演出活动总票房规模人次不少于180万人，整个C区须自持10年；

4、该宗地还须配建公园三处，分别位于宗地A区西侧、B区红线外东南侧、C区红线外南侧，B区和C区还须按须配建协调性道路。