2026年的小阳春 北京二手房成交创了16个月新高

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01 时隔一年的时空错位

说句实话，我没料到这个小阳春成交这么火，上个周日3月16日707套成交，这个周日3月22日少了一点，但也有676套，都在绝对高位。

这是北京二手房市场时隔16个月创下的新高。要知道，去年同期的日均成交量还在400套上下徘徊，700套左右的数字，几乎翻了一倍。

数据不会撒谎。根据住建委网签数据，截止3月21日网签成交达到12182套，大中介的实时成交已经8000多套，按市占估算，全北京实时已经有将近17000套成交，网签和实际成交之间的差距，一方面是备案滞后，另一方面也说明市场热度确实起来了。

这不是孤例。上海同期的表现更夸张，3月14日周六网签1472套，系统数次崩溃。一线城市的共振效应，值得玩味。

02 价格：温和复苏，不是暴涨

2月份北京二手房价格指数环比上涨0.3%。

这个数字不大，但很重要。过去一年，北京二手房价格基本是阴跌状态，0.3%的环比上涨，意味着市场可能正在触底。

当然，要区分不同区域和不同类型房源。我手里的一些成交数据显示：

• 300万以下的刚需小户型，跌幅已经到位，现在基本是底部横盘
• 500万以上的改善盘，部分优质房源开始出现价格企稳甚至小幅回升
• 400-700万这个区间，价格分化最明显，好的盘价格坚挺，差的盘还在跌

03 新盘：冷热不均，分化加剧

二手房回暖的同时，新盘市场也跟着热闹起来。

通州九棵树的「中海玖树满和」，售楼处开放当天接待超过1000组客户，周末看房排队2小时。下证1小时认筹量超过200组，24小时超过300组，5天排卡超过500组。

项目一共500多套房子，大有开盘即清盘的架势。

这个热度，放在2024年是难以想象的。

不过也不是所有盘都有这样的待遇。

我了解到，有些项目即便降价，去化依然困难。市场进入了一个明显的选盘阶段：位置好、产品好、定价合理的项目，客户排队；位置偏、产品一般、定价高的项目，门可罗雀。

04 为什么是现在？

这波小阳春的成因，我认为有几点：

1. 政策最宽松。

利率已经降到3%左右，是历史低位。首付比例、贷款条件都大幅放宽。对于刚需和改善客群来说，购房门槛大大降低。

2. 价格到了合理区间。

经过两年多的调整，很多板块的房价已经回到2019-2020年的水平。尤其是刚需小户型，跌幅在20%以上，性价比开始显现。

3. 开发商务实定价。

新盘定价不再像前两年那么激进，很多项目主动降价以价换量。这也给了购房者信心。

4. 供需关系开始变化。

2024年很多观望的买家，现在开始进场。成交量上来，价格企稳，形成正向循环。

05 市场预判：上半年窗口期

我判断，今年上半年是一个比较好的买入窗口。

几个理由：

1. 价格相对稳定。 3-6月是传统旺季，价格不会有大涨大跌，属于相对平稳期。

2. 选择面广。 很多新盘集中在上半年入市，二手房挂牌量也在高位，可选房源多。

3. 议价空间尚存。 虽然市场回暖，但买方市场还没有完全转变为卖方市场，议价空间还是有的。

4. 利率低。贷款利率大概率还会保持低位。

下半年如何，要看经济基本面和政策走向。如果经济复苏明显，政策可能收紧，买房成本会上升。

06 不同预算怎么选？

根据市场情况和成交数据，我给不同预算的购房者一些建议：

300万以下刚需

已经跌到底了，什么时候买都差不多。

重点关注：通州台湖、亦庄瀛海、大兴黄村、房山良乡、昌平沙河等外围板块的次新房。这些地方价格跌幅大，性价比高，适合首次上车的年轻人。

400-700万刚需改善

这个预算是北京楼市的主力区间，选择最多，也是分化最明显的。

重点关注：通州九棵树、石景山首钢园、丰台河西、昌平南。这些区域的新盘，产品力强，配套在改善，价格也相对合理。

我推荐重点关注「中海玖树满和」以及昌南三盘。位置好，产品好，定价合理，热度高，去化快，说明市场认可度高。

500万以上改善

有能捡漏的房源果断出手。

改善需求更多是自住，如果看中的房子性价比高，可以出手。不用过于纠结短期价格波动，自住需求满足最重要。

如果价格还是偏高，可以再等等。改善盘的议价空间相对更大。

07 风险提示：买对房比时机更重要

小阳春来了，不是所有房子都值得买。

我强调过很多次：买对房比买房时机更重要。

什么是买对房？

1. 板块要选对。 看板块的未来规划、人口流入、产业发展。选错板块，再好的时机也救不了。

2. 产品要选对。 看户型、得房率、开发商、物业。产品力强的项目，抗跌性和保值性都更好。

3. 价格要选对。 看价格和周边二手房的对比，看价格和自身价值的匹配。价格透支的项目，风险大。

4. 配套要选对。 看地铁、学校、商业、医疗等配套。配套好的项目，生活便利性高，流动性好。

08 我的观点：这波小阳春不是以价换量

我观察到的数据告诉我，这波小阳春不是开发商以价换量冲出来的。

几个支撑点：

1. 价格稳中微涨。 无论是二手房还是新盘，价格没有出现明显的以价换量行为，而是稳中有小幅上涨。

2. 优质项目去化快。 像「中海玖树满和」这样的优质项目，不用降价就卖得好，说明市场对好产品有需求。

3. 客群结构合理。 既有刚需上车，也有改善置换，客群结构健康。

4. 区域分化明显。 热门板块热度高，冷门板块依然冷清，这说明买房者更理性，不是盲目追涨。

这波小阳春，是市场经过深度调整后，在政策宽松、价格合理、供给充足的情况下，自然恢复的表现。不是炒作，是回归常态。

09 给购房者的建议

结合这波小阳春的情况，我给购房者几个建议：

1. 不要追涨。 小阳春是市场恢复的表现，不是牛市来了。不要因为市场热了就追涨，还是要理性判断。

2. 选盘要慎重。 我说的"买对房比时机更重要"，现在更要强调。市场回暖不代表所有房子都值得买，选错板块、选错项目，风险依然很大。

3. 争取优惠。 虽然市场回暖了，但议价空间还是有的。尤其是新盘，可以通过渠道拿到更好的价格和优惠。

4. 先问完我再看盘。 我这边的渠道，可以帮你查询成交价、争取优惠、提供选盘方案。先问完再去看盘，能省几万到几十万。

10 总结

这波小阳春，是北京楼市经历深度调整后的自然恢复。

价格到了合理区间，政策到了宽松阶段，购房需求开始释放。但不要误以为牛市来了，市场依然处于买方市场，选对房依然比买房时机更重要。

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2026年亦庄拟供地

2026年顺义拟供地

2026年朝阳拟供地

2026年丰台拟供地

2026年海淀拟供地（黄底部分）

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附：项目成交明细示例（非公开数据，仅1对1提供）