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合肥楼市动态:新房二手房小阳春明显,凤鸣隐秀潮鸣庐州等新盘面世

2026-03-24 07:45:50

1、合肥蜀山区绿城南七地块规划曝光：15栋小高+全改善户型绿城代建品质升级

绿城南七地块（蜀山区 SS202507 号）即将入市，项目规划 15 栋 13-17 层住宅楼，容积率 1.68，面积段 139㎡（308 套）、160㎡（184 套）、185㎡（56 套），配建 1733㎡会所。

项目外立面采用大面积玻璃设计，定位高端改善。地块位于金寨路沿线，占地 71.6 亩，2025 年 10 月由蜀山城更以 10.93 亿元竞得，绿城管理代建，总建筑面积约 12.54 万平方米。

作者简介：合肥买房参谋（有个同名公众号，关注即免费送2.5万字合肥优选安心买房宝典），211 大学毕业，十余年房产经验，可帮梳理买房需求，全市范围内精荐新房与二手房小区清单，助你一站式高效安心安家合肥（二手房买家低中介费，新房享底价比自己去售楼部优惠多）。

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2、合肥庐阳区新增改善新盘案名揭晓：凤鸣隐秀，由庐阳国投与万科联合开发

3 月 18 日，庐阳区 LY202509 号地块案名正式定为 “凤鸣隐秀”，由庐阳国投与万科再度联手打造。此前双方已合作开发悦映青川、云映青澜、星映汀湖三大项目。

项目位于凤台路以南、颍上路以西，占地 27.67 亩，容积率 2.3，属四里河左岸片区城市更新项目，由万科代建。规划 6 栋住宅（5 栋 14-18 层小高层 + 1 栋 11 层洋房），共 282 套，主力户型为 143㎡四室两厅两卫，另有 128-193㎡户型可选，定位纯改善。

值得一提的是，该项目学区估计是45中橡树湾，还是不错的。交通上四通八达，300米3号线郑河站，500米5号线海棠站，1400米8号线一里井站。

3、包河 BH202531 地块规划公示：拟建 11 栋住宅及 1.92 万方商业综合体

合肥市自然资源和规划局公示，合肥启仰城镇置业开发的包河区 BH202531 地块规划方案，位于金寨路与水阳江路交口东南角，用地 3.32 万平方米，分住宅和商业两地块。

住宅地块 2.82 万平方米，容积率 1.8，总建面 7.55 万平方米，规划 11 栋房源（1 栋 5F、2 栋 7F、1 栋 8F、1 栋 10F、1 栋 11F 洋房及 5 栋 12-17F 小高层），共 382 套，配套停车位 1518 辆；商业地块 4980 平方米，容积率 3.0，建面 1.92 万平方米，规划酒店、商业及配套。该地块于 2025 年 12 月由滨湖集团、合肥中海、合肥城改联合竞得，成交单价 1101 万元 / 亩，总价 4.86 亿元。

4、合肥包河蜀山政务东改善市场迎新盘密集入市 140㎡以上户型竞争或白热化

绿城南七项目与中海观庐府第三块地（中海 31 号地块）近期双双规划公示，大政务东改善市场即将迎来新盘 “井喷”。绿城南七地块占地 71 亩，容积率 1.7，由绿城代建，拟打造 139-185㎡全改善产品，外立面采用铝板 + LOW-E 玻璃，或引入绿城 “月华系” 豪宅序列；中海 31 号地块规划 11 栋住宅，含 7 栋洋房（5-11 层）及 4 栋小高层，总计 382 户，主打低密改善。

此外，政务东现有城投 39/07 号地块（1070 户，128-188㎡）、中海观庐府（128-190㎡）、招商百川序（洋房 138-168㎡）、红达天映（143-225㎡）等项目，140㎡以上户型供应激增，竞争或 “白热化”，而 130㎡以下小户型预计稀缺，改善客群需抓紧机会。

5、合肥滨湖宝汇项目定名潮鸣庐州 57 年产权房源预计四五百万起步

合肥滨湖烂尾多年的宝能城 A 地块近日正式定名绿城潮鸣，由绿城管理代建代销，为安徽首座潮鸣系作品。项目规划 31 栋楼，以大高层为主搭配小高层，共 1603 套房源，容积率 2.5，主力户型建面约 139-680㎡，因 2014 年拿地，住宅产权剩余约 57 年，有可能入市价四五百万起步。

2025 年项目重启后，住宅地块由绿城与中铁置业联合代建，打造高端品质大盘；商业地块引入华润万象生活运营，将建万象系列高端购物中心。

目前合肥高端住宅普遍容积率比较低的，普遍低于2.0的。很多是洋房+小高层排布，对于大高层为主的高端新盘，不知道现在购房者接受度如何？

6、合肥新房产品内卷厉害小户型新计容增多

目前合肥新计容新盘越来越多多，出现了小面积的户型，总价相对较低，部分还是一梯一户产品。这里罗列下合肥低总价小面积的新计容新盘。

7、合肥更多新盘在售动态：

1）包河区悦府雲起在售情况：12号楼132平米户型，10号楼143户平米型，还有大概30套左右，主力成交价280-300万。139平米还有几套顶底房源，主力成交价320万左右。9号楼168平米户型刚加推，还有少量优质房源，主力成交价390-430万。

悦府二期准现房清盘特惠，136平米户型目前还有一套顶楼，几套一二楼房源，成交价300万以内。166平米户型还有6层及以下，成交价大概360-380万。

2）瑶海区望津府在售情况：11号楼139平米户型主力成交价290-320万，2号楼172平米主力成交价370-390万

3）政务区天鹅湾壹号户型曝光：主力户型为 188-330㎡大平层、330-450㎡空墅及叠墅，预计总价 900 万起。项目定位高端改善，城市展厅已开放，目标客群锁定高净值人群，

4）高新区云缦朗境：很多购房者觉得买新房交付时间久一点，高新区六号线地铁口楼盘云缦朗境，最近推出买了新房提供免费公寓住到交房，相当于赠送了两年的公寓租金，算算也有三万元左右的。

5）新站区合肥城建琥珀梓桐院：第四代空中别墅，1.1容积率新计容湖居产品，外立面全铝板+玻璃幕墙。标准层246平方，每家都是复式都可以做四房五房，每家都有两个空中露台，层高3.3米，客餐厅区域挑高6.6米，实际使用面积约300平方，总价400万左右。

说真的这个产品如果放在南艳湖翡翠湖或蜀西湖，那估计就是千万也有人愿意买，可惜在少荃湖位置。

6）经开区华润嘉宸项目在售信息：小高111-124平户型，洋房137-165-178平户型。111平约240万，124平约280万，137平约330万，165平约440万，178平约480万。最近加推了13-15-16小高，面积111-124平，房源充足。

7)瑶海区意禾泓庐在售信息：上周已经已首次开盘，可直接认购。首开118-129-139-176平户型，洋房➕小高，总价185万起。

8）滨湖区华润望雲：在售面积: 185--195平大平层与洋房，目前项目尾盘清盘状态，剩余很少了，实景呈现的现房，总价基本400万起。

备注：以上新房价格仅供参考，具体以售楼部释放为准。买新房进售楼部之前可以找吴哥先咨询下，确保底价买房享更多优惠不吃亏。

8、合肥新房市场 “小阳春” 持续二手房热度传导至新房

合肥新房市场迎来 “小阳春”，二手房火爆态势已传导至新房。中交九宸工作人员称 “找回几年前的感觉”，中海望津府、观庐等项目客户排队，置业顾问忙至无暇接待，部分房源已 “告急”。

华润嘉宸样板间单日来访超百组，销售额突破 5000 万；天阜清澜玉华验资 90 组，保利翡翠天奕临展厅人头攒动。中海未来之境客户等待超 1 小时，工作人员直言 “性价比高的房源基本被买空”，市场呈现 “房源紧俏、客户激增” 的态势。

吴哥上周末上午陪购房者看高新区6号线地铁口的云缦新项目，现场售楼部看房的人是不少。

9、合肥 2026 年 2 月新房市场量价齐跌金茂璞逸云湖领跑金额榜首

2026 年 2 月合肥新房市场供应 11.42 万㎡、成交 12.34 万㎡，量价环比分别下跌 33%、14%、7%，下降原因主要因为属于春节假期。金茂璞逸云湖登顶月度成交金额 TOP1，中海未来之境、星映汀湖分获套数、面积前三。

土地市场 2 月供应 3 宗 87.56 亩，市区住宅库存 15609 套（217.83 万㎡），去化周期 13.5 个月；12 盘累计取证 827 套，9 批次加推 471 套去化率 8%。多地优化限购、公积金政策，LPR 连续 9 个月维持 3.0%、3.5%。

10、合肥二手房单月成交破万预期政务区价格涨幅显著

截至 3 月 22 日，合肥二手房市场迎来 “小阳春”，单月成交 7926 套，环比 2 月的 3446 套暴涨 130%，按日均 360 套计算，本月将突破 1 万套。其中，3 月 22 日单日成交达 521 套，创本月次高；周末两天成交均超 400 套，市场热度持续攀升。

值得关注的是，挂牌量同步激增，从 2 月的 7991 套升至 21182 套，涨幅达 165%，房东加速上架房源应对行情。价格方面，政务区以 12.6% 的涨幅领涨，天鹅湖中心区成交量环比上涨 207.7%，5 个区域出现价格回调。

合肥二手房挂牌量连续 10 个月下降。2026 年 3 月 17 日数据显示，合肥贝系平台前端挂牌二手房源 105025 套，较 1 月同期减少 4304 套，为连续 10 个月下降，其中连续 8 个月月降幅超千套、3 个月超两千套。

个人分析挂牌量下降主因包括：近期成交量增加去化存量，部分房东因房价回调不愿割肉而取消挂牌，另有房源转为出租；此外，经过两年市场调整，前期投资客持有的房源基本已挂牌，新增挂牌量持续减少。

11、合肥市房协提醒：警惕 “退房陷阱” 规范交易秩序近期，部分以 “代办理退房”“全额退定金” 等名义的机构利用消费者资金压力和信息不对称，承诺特殊渠道退房并收取高额费用，存在诈骗风险。合肥市房协 3 月 17 日发布倡议书，提醒消费者警惕此类 “退房陷阱”，避免资金损失和法律纠纷。房协明确，“退房机构” 核心目的是盈利，其 “全国可退”“内部关系” 等话术多为营销套路，可能导致消费者陷入投诉纠纷、影响征信等问题。建议消费者购房后遇纠纷时，优先与开发商协商，或通过行业组织、调解机构、法律途径解决，切勿委托不明机构。房企及销售机构需如实告知购房风险，发现诈骗行为及时向公安部门举报。

12、合肥新增 8 所高中今年 9 月两校迎首批新生合肥市今年将新增 8 所高中，其中两所将于 9 月迎来首批新生。新站高新区的一六八少荃湖中学、经开区的合肥实验高中（暂定名）已进入竣工冲刺阶段，分别规划 120 班和 60 班，提供超 9000 个学位，总建筑面积达 19.5 万㎡、6.94 亿元。其余项目同步推进：高新区一六八柏堰湖校区、九中高新校区等 3 校 2027 年投用，总学位超 9000 个；滨湖新区八中滨湖校区、经开区四中新港校区及新站七中学府校区等 5 校将于 2027-2028 年陆续招生，全面优化区域高中教育资源布局。

13、合肥小升初倒计时入学流程及民办选择指南

合肥市小升初进入关键阶段，官方发布入学流程八大步骤：各区学区方案公布→民办招生→公办七年级报名审核→随迁子女报名→补报名→录取结果公示。参考去年时间节点，家长需重点关注居住证办理（截至 2026 年 2 月底前需要办理好）及民办 / 公办报名时间窗口。

民办初中报名门槛宽松，户籍、房产、居住证满半年 + 社保 / 营业执照、学籍在本区等条件均可报名。未摇中民办的学生可正常参加公办报名，一旦被民办录取不可随意放弃，特殊情况需经区教育局批准。选择公办还是民办需结合学区强弱、孩子性格、家庭辅导能力及潜力综合判断。

14、合肥新站区龙湖天街拟 4 月开工规划 26 万㎡商业综合体

3 月 19 日，新站区龙湖天街地块项目工程总承包中标候选人公示结束，计划 4 月 10 日正式开工。该项目位于文忠路与东方大道交口东南角，总用地 6.3 万㎡，规划总建筑面积约 26 万㎡，包含 13.8 万㎡商业综合体（含地下商业 2 万㎡）、3.5 万㎡酒店办公及 9 万㎡地下车库，同步代建 30 米宽、300 米长的郭冲街市政道路。

作为区域商业与交通配套升级项目，龙湖天街将通过商业综合体与市政设施的一体化建设，完善新站区东部板块的商业网络，提升区域交通通行能力，为周边居民及企业提供便捷的生活与商务服务，进一步激发区域发展活力。

15、合肥买房选地段还是户型？先算清你的“舍与得”

很多购房者纠结：买房到底先看地段还是先挑户型？

地段是“硬通货”，直接决定交通便利性、通勤时间、商场超市、学区资源等，这些直接影响日常生活品质。户型则关乎空间利用率、采光通风、居住舒适度，但户型再好，也无法弥补地段硬伤——通勤远、配套差带来的不便，是每天都要面对的。

建议结合自身需求和预算来权衡：

刚需自住，优先地段。保障通勤效率和生活便利，省下的时间精力比多几个平方更重要。

预算充足且长期居住，可在地段不差的前提下精挑户型，但不必盲目追求完美，避免因小失大。

当然，如果工作地点就在周边，完全可以在附近买一套面积更大、通勤更近的房子，省去每天长途奔波之苦。还有一些购房者，平时居家办公较多，或者更看重居住环境和空间尺度，愿意用通勤距离换取更大的户型，也是合理的选择。

买房没有标准答案，关键是想清楚自己的核心需求是什么。地段和户型各有优劣，重要的是想明白“舍什么、得什么”。算清这笔账，才能做出不后悔的决定。

合肥市自然资源和规划局公示，合肥启仰城镇置业开发的包河区 BH202531 地块规划方案，位于金寨路与水阳江路交口东南角，用地 3.32 万平方米，分住宅和商业两地块。

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