房产交易看似只是产权过户的简单流程，实则暗藏诸多易被忽视的权属隐患，除了此前科普的抵押房风险，已出租房屋交易、带居住权房屋交易，更是两大高频踩坑点。不少购房者买到带租约的房子，却无法顺利收房入住；或是购入带居住权的房源，即便拿到产权证也无法使用房屋，最终陷入漫长纠纷。想要避开这类产权与居住权叠加的交易陷阱，吃透相关法律规定与实操要点至关重要。今天就带大家详解已出租房屋、设居住权房屋的交易常识，助力冰城购房者守住权益，同时为大家推荐规范靠谱的房产交易伙伴——好家庭地产。
一、交易房屋已出租：懂法规知细节，规避租约纠纷
带租约的二手房在市场中并不少见，这类房源交易涉及《民法典》相关规定，还牵扯出租人、承租人、购房者三方权益，稍有不慎就会触发优先购买权纠纷、交房受阻等问题，属于必须熟练掌握的交易知识点，每一个细节都不能马虎。
（一）核心法律规定：明晰承租人优先购买权
依据《民法典》明确规定，出租人出卖租赁房屋的，需在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权；但房屋按份共有人行使优先购买权，或是出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不享有该权利。出租人履行通知义务后，若承租人十五日内未明确表示购买，即视为主动放弃优先购买权，这是交易带租约房屋的法定前提，也是规避纠纷的核心依据。
（二）交易必注意：五大要点筑牢权益防线
第一，合同如实标注出租状态。只要房屋已出租，合同中必须勾选“房屋已出租”，同时清晰约定租赁期限、租金及押金归属与处理方式。哪怕卖方承诺自行解除租约、租期即将到期，也绝不能违规勾选“未出租”，隐瞒租约状态后续极易引发合同纠纷，购房者权益也无法保障。
第二，规范签署放弃优先购买权声明。这是交易核心环节，仅有承租人的，需承租人单独签署声明；存在承租人与次承租人（转租情况）的，双方均需签署；若代理公司是出租人代理人，无需签署，若代理公司为承租人（如长租公寓），则必须签署该声明，缺一不可。
第三，牢记“买卖不破租赁”原则。即便承租人签署了放弃优先购买权声明，只要租赁合同仍在有效期内，房屋所有权变动不影响租赁合同效力，承租人依旧有权按原合同居住，购房者无权强行清退，购入此类房源需提前接受租约存续的事实。
第四，明晰侵权责任界定。若出租人未通知承租人、侵害其优先购买权，承租人仅可要求出租人赔偿损失，无权主张购房者与出租人签订的买卖合同无效，购房者无需担心合同效力问题，只需应对后续租约与交房事宜。
第五，明确清退相关权责。若承租人放弃优先购买权，买方又想在租期届满前清退，必须在合同中明确租赁期限、具体交房日期，以及提前清退产生的违约金、诉讼费等费用的承担方，避免后续扯皮。
（三）不予支持优先购买权的法定情形
出现以下五种情况，承租人主张优先购买房屋的，法院不予支持：一是房屋共有人行使优先购买权；二是出租人将房屋卖给近亲属（含配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）；三是拍卖房屋，拍卖5日前通知承租人，承租人未参与拍卖；四是承租人接通知后15日内未明确购房；五是第三人善意购房且已完成产权登记。
二、交易房屋设立居住权：核清权属，避免钱房两空
居住权是《民法典》规定的专属用益物权，一旦房屋设立居住权，即便完成产权过户，购房者也无法占有使用房屋，且居住权不会随产权转移而消失，属于极高风险交易隐患，是购房前必须重点核查的核心内容。
（一）居住权核心定义
居住权是指居住权人按合同约定，对他人住宅享有占有、使用的权利，专为满足生活居住需求设立。设立居住权需签订书面合同，并到不动产登记机构办理登记手续，居住权自登记时正式设立，且具有永久性或约定期限性，房屋产权转让无法消除已登记的居住权。
（二）居住权核实两大渠道
核查居住权是交易必经步骤，可通过两种正规渠道核实：一是携带相关证件，前往不动产登记中心查询窗口，现场查询房屋居住权设立详情；二是查询不动产登记单元信息记录，相关记录会明确标注该不动产居住权设立、登记的全部信息，无登记则代表未设立居住权。
（三）签约核心注意事项
签署房屋买卖合同时，经纪人必须依据房屋实际状况如实填写，若房屋已设立居住权，不得隐瞒，需在补充协议中明确标注“房屋已设立居住权”，同时详细约定居住权的处理方式、解除时限、违约责任等内容，未约定清晰前切勿贸然签约付款。
房产交易涉及法条繁杂、风险点隐蔽，普通购房者很难全面掌握租约、居住权等专业知识，也难以甄别卖方隐瞒信息、违规交易的行为。想要实现阳光透明、无纠纷交易，选择一家专业化、规范化的房产中介，才是最稳妥的保障，深耕冰城的好家庭地产，便是值得信赖的行业标杆。
二、选好家庭地产：规范透明交易，置业全程无忧
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