【“典”滴生活】连环二手房买卖陷过户僵局 法院判决:付清尾款方可逐级过户

房屋两次转手，最终买受人付清全款却迟迟无法过户，原房主以尾款未付拒办手续，中间卖家称房照未办妥导致过户延误。近日，长春市绿园区人民法院审理一起房屋买卖合同纠纷，明确两份买卖合同均合法有效，判决需按交易链条逐级履行过户义务。

2017年1月，姜某与孙某签订《二手房屋买卖合同书》，约定孙某以32万元购买农安县某房屋，购房款分三次付清，若未按约付款则已付款项不予退还且不办理过户。合同签订后，姜某交付房屋，但孙某始终拖欠10万元尾款，双方未办理产权过户。2019年5月，孙某在未取得房屋所有权的情况下，以50万元价格将该房屋转售给马某，马某一次性付清全款并实际入住，但因房屋仍登记在姜某名下，始终无法完成过户。

多次协商无果后，马某将姜某、孙某诉至法院，请求确认房屋所有权归其所有，并要求二被告协助办理过户手续。

庭审中，三方就过户义务与合同履行问题各执一词。原告马某主张，自己已全额支付购房款并实际占有房屋，姜某与孙某作为房屋交易的前后手，应共同协助完成过户。

被告姜某辩称，其与马某无直接合同关系，无协助过户义务；孙某未付清10万元尾款，未取得房屋处分权，其转售行为属无权处分，马某仅能向孙某主张债权，无权直接要求确认房屋所有权。值得一提的是，姜某此前已就尾款问题在当地法院起诉孙某，法院判决孙某支付10万元房款、利息及案件受理费，但经强制执行后仍未履行。

被告孙某则称，未办理过户系购房时房照未办妥所致，案涉房屋已完成交付，应直接过户至马某名下。

法院审理认为，姜某与孙某、孙某与马某签订的两份《房屋买卖合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，均合法有效。各方构成典型的房屋连环买卖关系，根据我国房地产税收相关规定，二手房交易需缴纳契税、个人所得税等税种，若允许马某直接要求原房主姜某过户，可能导致税收规避，阻碍国家征税行政权行使。因此，连环买卖中应按交易链条逐级履行过户义务，不得跳过中间环节直接过户。

姜某与孙某的合同未约定付款与过户的先后顺序，双方应同时履行义务。在孙某未清偿生效判决确定的10万元尾款及相关费用前，姜某有权拒绝协助办理过户手续，该抗辩权合法成立。

案涉房屋现仍登记在姜某名下，马某仅享有基于合同的债权请求权，无权直接主张所有权，故对马某要求确认房屋归其所有的诉求不予支持。

综上，法院最终判决：孙某与马某签订的《房屋买卖合同》有效；姜某在孙某履行完毕生效民事判决确定的给付义务后，立即协助孙某将房屋产权变更登记至孙某名下；孙某在取得房屋所有权后，立即协助马某办理产权过户手续。

房屋连环买卖中，“只交付未过户” 易引发权属争议。购房者在交易时应注意三点：一是签订合同前核查房屋产权状况及前手交易履行情况；二是明确约定付款与过户的履行顺序、时限及违约责任，避免约定不明引发抗辩权争议；三是交易完成后及时办理不动产权登记，确保物权变动生效，同时依法履行纳税义务，避免因税收问题影响过户进程。出售方则应积极履行合同义务，拖欠房款或拖延过户可能构成违约，需承担相应法律责任。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第五百二十五条规定 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。