会议结束后，张倩问：“归心苑马上就要召开业主大会了，谁来负责归心苑物业这边的事？”袁兵眼珠一转，话里有话地说道：“既然张总助现在是归心苑业委会换届筹备组成员，这事当然该由你负责。”表面上看合情合理，实则暗藏自己的小心机，归心苑物业本属雷鸣分管，他故意模糊职责边界，就是想借机推动上级尽快结束对他的停职调查，好官复原职。
陈一菲说：“具体谁来分管归心苑，由邓总决定。”
垃圾倾倒场事件后，邓果儿就不想雷鸣再插手归心苑物业的事情，而张倩在筹备组工作一段时间，对归心苑有了足够的认识，也让她有能力牵制袁兵。经过一番斟酌，邓果儿作出安排：“雷总前期牵头筹划了‘铭著智慧物业’项目，铭著物业公开招标，他正好过来协助我的工作，归心苑物业就交由张总助分管吧。另外，集团对袁经理的停职调查这两天就会有结论，若没问题就尽快复职，协助张总助抓好归心苑物业的工作。”
会议结束后，雷鸣禁不住袁兵的软磨硬泡，与他一同去了九村烤脑花。
落座后，袁兵猛灌下一瓶啤酒，直截了当地问：“雷总，今天这事你看该怎么办？”
雷鸣不紧不慢地撸着竹签上的烤肉，别有深意地看了一眼袁兵：“怎么办？我妈就常跟我说，天冷了就加衣服，天热了就脱衣服。小袁总虽不再分管集团主营业务，但终究是董事长的公子，更是持有启明控股24.5%股份的董事。”他顿了顿，竹签在指尖转了个圈，“依我看，他这次也不过是以退为进。这期间，我们该忍的就忍吧。”
第九章
街道办会议室的玻璃窗被突如其来的暴雨拍打得噼啪作响，筹备组正在这里审议即将提交业主大会表决的事项。会议桌上整齐摆放着已核实的业主清册，上面详细列明了业主人数和每户业主的投票权数。
何方环视众人，首先对筹备组的前期工作表示认可，接着让小郭将筹备组成员提议提交业主大会表决的事项清单投放到大屏幕上。何方的激光笔在“制定新的物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”画了一个红圈，说：“除了‘选举业主委员会成员’必选事项外，提议最多的便是这一项。”说着转向右侧，“何田田请你阐释一下需要表决方案的详细内容。”
何田田言简意赅阐述了新的物业服务内容、标准，然后得出结论：“新方案并非提升服务等级，而是将现有服务细化为36项可量化指标。比如垃圾清运频次从‘每日一次’明确为‘早7点前完成’。同城同等服务水平的阳光小区、金域华庭和山水名都，收费标准分别是2.1元/平方、2.3元/平方和2.5元/平方。”然后轻点键盘，屏幕上依次弹出三个对标小区的信息，“综合十二项核心指标，我们建议将现行1.2元/平方的物业收费标准提高至2元/平方。2元/平方的定价其实比三家参照小区平均低8%。”
会议室陷入短暂的静默。在座众人心照不宣，归心苑小区长期维持的1.2元/平方物业费标准，实际上需要启明地产每月补贴20余万元才能维持基本运转，这种非市场化的运作模式已经严重制约了服务质量的提升，最终损害的是全体业主的共同利益。
何方看了看张倩：“张总，作为具有一级资质的物业服务企业代表，想请你从专业角度评估，业主代表提出的2元/平方调价方案是否能够建立可持续的服务质量保障机制？”
张倩微微直起身子，朗声道：“归心苑作为86栋6层洋房和别墅组成的中高端小区，2010户业主共享30万平方米的建筑面积。我们参照重庆市二级服务标准进行过详细测算，若采用2元/平方的收费标准，年物业费收入720万元中，75名专业服务团队的人力支出将占据500万元，占比69.4%；余下220万元可覆盖设备维护、能耗等刚性支出。考虑到归心苑小区绿化率达35%且配有湖泊等景观系统，实际运维成本较普通小区高出20%左右，当前定价仍处于行业指导价下限。”
会议室再次陷入静默，窗外的雨声越发地响亮。就在这落针可闻的时候，张晋渝低沉浑厚的声音突然打破沉寂：“张总，据我所知，归心苑近三年物业成本实际达到2.1元/平方，而收费仅1.2元。这个缺口……”他故意停顿了一下，“每年约240万的差额，究竟如何填补的？”
“这个问题——”张倩略作思考，“实际上启明地产每年需要补贴物业公司246.8万元，才能维持现有的服务标准。”
“有意思。”张晋渝身体前倾，追问道，“归心苑最初的物业合同显示初始定价是1.6元/平方，后来主动下调到1.2元/平方。既然明知需要补贴，为何要做这种违背市场规律的操作？”
“这个决策主要是考虑……”张倩心头一动，挑选着措辞，“启明集团始终把业主满意度放在首位，这是我们的品牌承诺。”
“品牌承诺？”张晋渝突然提高音量，“根据《企业会计准则第36号》，启明物业作为独立法人，其与关联方的持续性交易必须单独披露。数据显示，其在重庆主城16个项目中，10个为关联地产项目，占比高达62.5%。特别值得注意的是，第三方审计报告显示，其中4个项目的物业费均价仅为1.2元/平方，低于重庆市二级服务标准25%，本质上是否构成通过物业费补贴助推房产溢价的交叉补贴营销策略？”
何方略显惊讶地望向张晋渝，眼神中带着深思。
张倩怔了怔，稍作停顿，调整呼吸后说道：“各位，本次会议是筹备组集中审议业主大会表决事项。关于企业经营策略的讨论超出了本次会议的既定范围，建议我们回归正题。”
何方点头表示同意，接着说道：“经过前期充分讨论，筹备组已就‘物业服务标准及收费方案修订案’形成共识。现在对其列入业主大会表决事项进行表决，请同意的成员举手示意。”
会议秘书现场核验：“应到11人，实到11人，全票通过。”
随后，会议对四项提交业委会大会表决事项进行了逐项说明和表决：首先，“安防设施改造专项议案”事项因小区近期治安事件频发，以全票11票通过；其次，“公共收益管理实施细则”因提出设立独立监管账户的创新机制，并对停车场、广告位等公共收益按“公共维修40%、业主分红30%、管理成本30%”的分配比例作出明确权责规定，同样以11票全票通过；第三项关于《业主大会议事规则》修订的事项，经讨论后调整为仅对其第十五条“沉默业主投票权”进行说明（主要解决沉默业主投票权归属争议），最终以6票的微弱优势获得通过；最后，“物业服务企业选聘”事项，由于物业公司对小区人工湖污染治理等12项整改要求的完成度不足（仅达65%），经11名筹备组成员集体商议后决定待整改规定时间结束后再提交业主大会表决。
会议临近尾声时，何方难掩兴奋之情，这与以往参加筹备组会议时的状态截然不同。他由衷赞叹道：“归心苑小区真是藏龙卧虎啊！今天这场会议堪称一堂精彩的专业课，张倩总助和何田田的物业知识讲解专业到位，张晋渝分享的企业会计知识更是让人大开眼界。我在想，要是有专业机构能为行政管理部门、物业公司、业委会和业主提供咨询服务，业主们行使权利时就能更有底气了。来，让我们为这次高质量的筹备组会议鼓掌！”
话音未落，何方带头鼓掌，会议室里随即响起一片掌声。
“但是——”何方突然话锋一转，语气变得严肃起来，“正如大家刚才所说，归心苑物业在湖泊污染治理等12项整改工作上确实存在敷衍了事、虎头蛇尾的情况，有些工作甚至完全停滞。希望张倩总助，回公司后尽快向领导反映，不要因为归心苑物业掉链子，而拖了区政府对这片区域环境整治工作的后退。”
事实上，自从铭著高调宣布全国选聘物业公司后，房屋销售确实有所回暖。但启明地产“断奶”后，启明物业资金捉肘见襟，哪有资金投入归心苑湖泊整治工作？张倩只得硬着头皮解释：“主要原因是启明物业目前面临暂时的资金周转问题。另外，12项整改中大部分涉及政府管网建设滞后，需要相关部门协调解决。此外，部分业主装修时水污管道安装不规范也是原因之一。”
“哦。”何方想起林莉曾提醒过，不要把市政管网建设滞后的问题转嫁给为片区发展做出贡献的企业。于是说道：“你把这些问题整理成正式报告提交给相关部门。属于政府职责范围的问题政府自会处理，但物业公司该承担的责任也不能以任何理由推脱。”
张倩连忙应道：“好的，我一定及时将何主任的要求汇报给集团领导。”
何方点点头，继续说道：“现在筹备组工作进展顺利，《关于推荐换届选举业主委员会委员候选人的通知》也即将发出。在这里我想征求一下各位的意见。”他稍作停顿，微微拔高声音，“预计在座的筹备组业主代表多数都会参选业委会委员。虽然我市物业法规对筹备组成员能否参选没有明确规定，但部分省市的《物业管理条例》是禁止的。现在筹备组主要工作已基本完成，剩下就是组织选举、收发统计选票等事务性工作。瓜田李下，为了‘避嫌’，我们鼓励筹备组中的部分拟参选业委会的业主代表主动退出筹备组后续工作。”
