说实话，在上海二手房网签系统单日崩溃8次、单日狂卖1472套的消息传出不久后，更火爆的万人空巷场景也即将到来。不得不说，远郊板块那些房子的去化周期还在那儿苦撑着呢，最长能拖到56个月都卖不掉。
市场从底部强势反弹，内环老破小、外环刚需盘、远郊新房可能会在同一时间段里正面交锋，但总价300万以内的入门级房源显然最受追捧，成交量不会超过去年峰值。试想如果内环优质房源的成交价比远郊和外围还低的话，到时候那些囤着远郊房的投资客一点没赚到钱，先把自己给套死了……不要不相信，这个世界上总是有人高位站岗的。
毕竟，没有哪套房子不可取代，而对于最重要的政策层面，我也从不少中介门店和买家嘴里探了探口风，看来信心还是有的，大部分人觉得房价在企稳回升，而也有人已经果断下手了，恰恰是犹豫和观望的人并不多。有的人认为市场没有预想的那么疯狂，房东的要价显然还得走务实路线。而也有一部分认为现在是抄底好时机，成交价肯定要比前期高一些，毕竟政策红利更大。个人觉得最终成交价应该会低于房东的心理预期，这才是大概率事件。为何这么说，说三个理由。
①、从当前的一些成交数据和目前这个行情看，300万以内房源在整体成交占比上还是低于改善型需求，和千万豪宅比，涨幅可能会略小。定位顶级豪宅的话还是勉强些，刚需盘的定位更加合理，而接近政策底线的价位也比较适合这类人群。毕竟，目前内环老破小的去化周期早就从62天缩短到22天了，都在抢房区，而老破小加上装修成本贵个几万也可以理解。
②、家庭公积金贷款额度提到324万应该会有刺激作用，意味着首付压力会比纯商贷更低，而开发商目前还没有大规模涨价，如果收回折扣，实际价格还要降一点，那刚需盘的性价比进入安全区就更有可能。
③、要知道如果低总价房搭载高贷款杠杆，那意味着还得多付利息，这和公积金优惠还没关系，所以哪怕是政策利好，一旦价格超过合理价位，对买家都很难形成绝对优势。而在300万以上，改善型的选择又不光是二手房，新房、次新房甚至法拍房都可以是选择。那房东的确会诱惑别人，但是别人依然会挑剔你。
那么房价的涨幅可控吗？
从目前远郊板块可以看到，那些地方的去化周期只是虚高的，在56个月的库存段，核心区则明显紧张得多。讲这个的意思就是刚需盘的价格如果还是稳住的，涨幅对于市场而言是可控的。其次，加上政策的托底，信贷的支持，市场本身就有完善的金融体系，那在供应或者价格层面就可控。
这种背景下，市场应该不会全面普涨，相反会结构性分化，毕竟，现在“沪七条”的政策红利期也比较临近了，政策退去后的市场可能要回归理性，进入买卖双方的博弈，而成交价大概率还是和政策刺激前一样的水平，心理上肯定比前期便宜了很多。加上刚需盘本身就像一台直面居住需求的工具，最终售价显然不会超过房东预期，而且还会便宜点。最后的疑问，市场什么时候会降温？成交热度应该比预期退得快，远郊板块一套房能挂牌56个月才成交，但是核心区从挂牌到成交也就几个月。而政策效力的周期，可能会大大缩短。预估会在供应正式增加后，届时可能要和新房市场竞争。
那么刚需盘的优势是什么？
第一，网签系统崩溃自然是其热度证明，就是不清楚这波行情会不会有反复，如果出台更多限制方案的话，那价格可能会更低。到那时在远郊降价的背景下，如果核心区还用老套路，就觉得危机感低了点。不过政策版本的利好会和刚需盘比较接近，为啥强调公积金，因为商贷需要额外支付更多的利息成本，而公积金是免费的午餐。
第二，低总价肯定是优势，毕竟就是对着刚需客来的，性价比都是超越远郊盘的，这肯定是卖点，这个优势肯定会吸引买家的目光，毕竟远郊的库存压力太大，低总价就能解决居住问题的房源，那也不要盯着新房那块招牌了。
第三，虽然可能说有些地方配套不会那么完美，但是租金回报率在这里，现金流肯定高，很多房东都由售转租了。
房价最终多少能成交，能不能跑赢通胀的涨幅，不好说，但是多说一句，这波行情肯定也会“误伤”自家人。
