房源核验：要求房东提供房产证、身份证、婚姻证明（已婚需提供夫妻双方身份证、结婚证），到当地房产登记中心，查询房源产权情况，确认产权清晰、无抵押、无查封、无冻结，确认房东是唯一产权人（或获得所有共有产权人书面同意）；
实地核验：实地查看房屋户型、采光、通风、房屋质量（重点检查墙面、地面、厨卫防水），同时考察小区物业、周边配套（学校、超市、地铁），确认与中介、房东描述一致，避免被“图文不符”误导。

议价技巧：先了解同小区、同户型、同楼层的近期成交价（可通过房产平台、中介查询），以此为基础议价，刚需可争取5%-8%的议价空间；利用2026年增值税、个税新政议价，比如“房源不满2年，增值税成本高，希望房东适当降价”；
中介选择：优先选择连锁中介、口碑好的中介，签订中介服务合同，明确中介服务费标准（2026年中介费普遍降至1%-2%，可议价），约定中介的责任（如房源核验、流程代办、纠纷协调），避免中介“乱收费、不作为”；
签订购房合同：务必签订正式的《二手房买卖合同》，逐字逐句阅读合同条款，重点明确以下内容：房屋成交价、付款方式、付款节点、过户时间、交房时间、房屋交接标准（家具家电留存情况）、违约责任（房东逾期交房、逾期过户，买方逾期付款的违约金），将所有口头承诺（如“送家具家电”“户口迁出”）全部写入合同，避免口头承诺无法律效力。

贷款方式选择：优先选择“公积金贷款+商贷”的组合贷，公积金贷款利率（首套5年以上2.6%）远低于商贷利率（首套最低3.0%），能最大程度节省利息；成都、西安等城市公积金额度最高60万，多孩家庭可提高至72万，可提取父母/子女公积金补充，进一步减轻首付压力；
贷款办理流程：向银行提交贷款申请（携带身份证、户口本、结婚证、收入证明、购房合同、资金监管凭证），银行审核（7个工作日内完成），审核通过后签订贷款合同，办理抵押登记（3个工作日），抵押完成后银行放款（直接划入资金监管账户）。

核心税费（2026年最新标准，全国通用，买方+卖方明细）：
① 卖方税费：增值税（不满2年按3%全额缴纳，满2年免征）、个人所得税（满5年且是家庭唯一住房，免征；不满5年或非唯一住房，按1%缴纳）；② 买方税费：契税（家庭唯一住房，90㎡以下1%，90-144㎡1.5%；家庭第二套改善房，90㎡以下1%，90-144㎡2%）、印花税（免征，2026年新政延续）；
缴税技巧：用足换房个税退税政策，若计划换房，可在出售原住房后1年内重新购房，申请退还个税；买方若为首套房，提前准备无房证明，享受契税优惠；
过户流程：携带购房合同、资金监管凭证、贷款合同（贷款购房）、双方身份证、房产证、完税证明，到当地不动产登记中心办理过户，2026年简化流程后，资料齐全当天即可完成过户受理，最快7个工作日领取新房产证。

房屋交接：对照购房合同，检查房屋内家具家电是否留存（与合同一致），检查房屋质量（墙面、地面、门窗、水电管线是否完好），核查水电燃气、物业费、暖气费是否结清，避免接手“欠费房”；
户口迁移：要求房东出示户口迁移证明，确认房东及家人户口已迁出该房屋，避免后期无法落户（可在合同中约定户口迁移时限及违约金）；
钥匙交接：领取房屋钥匙、门禁卡、水电燃气卡，更换房屋门锁（避免房东留存钥匙，存在安全隐患）。