按揭房离婚怎么分，“资不抵债”型房产怎么分割？（一）

在离婚案件中，房产如何分割往往是争议焦点。尤其是随着房地产市场下行，涉及一方婚前买房，婚后共同还贷，而且房屋市场价值低于剩余贷款的““资不抵债””型房产分割在离婚纠纷中日益增多，对于上述“资不抵债”型房屋，怎么分割呢？本文将结合法律规定及案例，通过梳理司法裁判规则，旨在厘清此类房产在离婚诉讼中的处理路径，为司法实践与当事人维权提供参考。

实践中，婚前买房，婚后共同还贷的房屋在房屋登记会存在两种情形，一种是房产始终登记于购房方个人名下；另一种是结婚后，房产登记由一方变更为夫妻双方。本文将就上述两种情形分别展开讨论

一、对于房产始终登记于购房方个人名下的情形：房屋归登记方，剩余贷款由其承担，非登记方可主张共同还贷部分补偿

首先，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《婚姻家庭遍解释（一）》）第78条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相应财产增值部分，由登记一方对另一方进行补偿。婚后共同还贷部分来源于夫妻共同财产，非登记方对该部分的投入享有法定权益。依据上述司法解释的规定，登记一方需补偿的内容包含两部分内容，即“共同还贷支付的款项”、“相应财产增值部分”，这意味着，非登记方对共同还贷支付款项的补偿是独立于房屋市场价值的。即便房产属于“资不抵债”型房产，非登记方仍然有权请求登记方就共同还贷支付的款项给予补偿。

其次，最高人民法院民事审判第一庭认为：面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失^[1]。

再次，人民法院报官网于2026年01月27日发布《房子降价了，离婚时共同偿还的房贷咋办？》，该案例认为：房子降价时亦应由双方共同承担。一方婚前付的首付，婚后共同还贷，该还贷部分不论房子增值还是降价，均有相应的财产利益物化于房产上，故应予以分割，分割的数额应以离婚时房屋价值为基数，按照共同还贷部分在总购房款所占比重的一半给予对方补偿较为合理。^[2]

最后，对于房产始终登记于购房方个人名下的情形，“资不抵债”型房屋予以分割时，非登记方可分别就“共同还贷支付的款项”、“相应财产增值部分”请求登记方予以补偿，对于“共同代还支付部分的款项”无论房屋是增值亦是贬值，登记方均应给予补偿。

作者简介

如果您有类似困惑，欢迎私信咨询。