一、两个政策原文
1. 免租期：财税〔2010〕121号 第二条
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
2. 无租使用：财税〔2009〕128号 第一条
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
二、本质区别
1. 免租期（121号）——有租赁合同、有对价、阶段性免租
- 性质：完整租赁合同的一部分（先免后租、整体有偿）
- 常见场景：装修免租期、招商优惠、长租前免租
- 你的案例：25.8.1–26.3.1免租，26.3.1–26.7.31收租 → 典型免租期
2. 无租使用（128号）——无租赁合同/无偿协议、无对价、全程免费
- 性质：纯无偿借用、无租赁关系
- 常见场景：
- 母公司给子公司免费用房
- 集团内无偿调拨、扶持
- 政府/事业单位无偿给企业用房
- 个人房产免费给公司用（老板/股东房）
三、房产税处理（核心差异）
1. 免租期（121号）
- 纳税人：产权所有人（你国资公司）
- 计税：从价计征（房产原值）
- 浙江公式：
年税额 = 原值 × (1−30%) × 1.2%
- 期间：免租期内按从价；收租期按从租（12%）
- 发票：只开收租期间，免租期不体现租金发票
2. 无租使用（128号）
- 纳税人：实际使用人代缴（不是产权人）
- 计税：从价计征（房产余值）
- 浙江公式：同上
- 期间：全程从价（没有从租阶段）
- 合同：无租使用协议/无偿使用证明，不开发票
四、一句话对照
- 免租期（121号）：有租约、有对价、免租期产权人从价
- 无租使用（128号）：无对价、纯无偿、使用人代缴从价
五、常见风险
1. 免租期不报从价 → 补税+滞纳金
2. 把免租期当成无租使用 → 纳税人主体错（你报成承租方）
3. 发票开整个租期（含免租） → 被认定少缴前期从价税
4. 关联方无租使用不代缴 → 使用人被追责
六、实务判断口诀
有合同、有租金、免一段 → 121号（产权人从价）
无合同、纯免费、全程用 → 128号（使用人代缴）
