核查模块	核查事项	核查方式	风险提示
一、产权核心核查	1. 卖方身份与房产证产权人完全一致	核对卖方身份证原件与房产证原件，不动产登记中心拉取产调	非产权人签字，合同无效，无法过户，钱房两空
	2. 共有产权人全部同意出售	房产证有多个名字的，所有共有人必须当场签字，出具《同意出售证明》；已婚卖方，夫妻双方必须共同签字	共有产权人未同意，交易可被撤销，过户失败
	3. 房屋土地性质与产权年限	产调核实土地性质为 70 年住宅用地，非商业、工业用地	买成商业公寓，无法落户、上学，税费高，水电成本翻倍
	4. 房屋无设立居住权	不动产登记中心核实，无居住权登记记录	房屋设立永久居住权，哪怕过户到你名下，也无法入住
二、抵押 / 查封排查	1. 房屋无银行抵押、个人抵押	产调核实无任何抵押登记记录，或卖方明确解押时间、资金来源，写入合同	有抵押的房屋无法过户，卖方不解押，你的首付可能被拿去还债
	2. 房屋无司法查封、冻结、保全	产调核实无任何查封、冻结记录	被查封的房屋无法过户，随时可能被法院拍卖，钱房两空
	3. 房屋无其他权利限制	核实房屋无违建、无拆迁冻结、无法院查封以外的其他限制交易情形	违建房屋无法过户，拆迁冻结房屋禁止交易，合同无效
三、租赁情况排查	1. 房屋无对外租赁	实地看房，核实房屋无人长期居住，向物业、邻居核实，要求卖方出具《无租赁承诺》	法律规定「买卖不破租赁」，若房屋有长期租赁合同，哪怕你买了房，租客也有权继续住，你无法收房
	2. 有租赁的，已取得租客《放弃优先购买权声明》	租客书面签字放弃优先购买权，原件留存	租客未放弃优先购买权，可起诉撤销你的房屋买卖合同
四、户口情况核查	1. 房屋内现有户口情况	辖区派出所户籍科，核实房屋名下所有户口人员、数量	原房主户口未迁出，你无法落户，影响子女上学，后续无法追责
	2. 户口迁出时间与违约责任写入合同	合同明确过户后 7 个工作日内全部迁出，约定日万分之五的逾期违约金，预留户口迁出保证金	法院无法强制迁户口，只有高额违约金，才能倒逼卖方履约
五、凶宅情况排查	1. 卖方书面承诺房屋无非正常死亡事件	合同中明确约定凶宅披露义务，卖方书面承诺无隐瞒，约定违约责任	买到凶宅，房屋价值大幅贬值，且无法通过常规手段排查
	2. 多渠道交叉核实	向小区物业、邻居、辖区派出所询问，网上搜索房屋地址相关新闻	卖方故意隐瞒凶宅事实，构成欺诈，你有权退房退款 + 索赔
六、税费核算确认	1. 房屋产权年限，满 2 年 / 满五唯一情况	房产证原件、产调，核实房屋登记时间，确认增值税、个税免征条件	卖方虚假承诺满五唯一，导致额外产生十几万税费，最终由你承担
	2. 税费承担方式书面明确	合同明确划分：增值税、个税由卖方承担，契税由买方承担，无任何隐形税费	中介利用信息差，将卖方税费全部转嫁给你，平白多花冤枉钱
	3. 房屋来源核实	核实房屋是否为继承、赠与所得，确认个税缴纳方式与金额	继承 / 赠与房再次出售，个税高达差额 20%，未提前核实会产生巨额损失
七、交房验收确认	1. 房屋水、电、气、暖、物业费全部结清	交房时，物业、水电气暖公司核实，确认无欠费，办理过户	原房主拖欠的物业费、水电费，会全部算到你头上，需要你补缴
	2. 房屋主体结构、装修、家电家具完好	实地验收，核对合同约定的家电家具品牌、数量，确认无损坏	交房时发现房屋漏水、墙体开裂，家电被调换，维权无据
	3. 房屋钥匙、门禁、车位、相关资料全部交接	收齐房屋所有钥匙、门禁卡、车位合同 / 凭证、装修图纸、保修卡等	未交接完整，后续入住、使用会产生诸多麻烦，无法追责