一、案情速递
2021年6月，李某通过朋友与张某签订二手房买卖合同，约定总价180万元。双方约定合同签订后支付120万元，剩余60万元在房屋办理过户手续后支付。李某依约支付120万元，张某当月将房屋钥匙、水电燃气账户交付李某，李某随即与装修公司签订装修合同，准备装修房屋。因房屋尚有银行按揭未结清，张某未能配合李某办理房屋过户手续。仅过两个月，2021年8月，债权人吴某起诉张某返还借款，并在该案中查封了涉案房屋。李某得知后，立即向法院提出案外人执行异议，请求解除查封。
二、核心裁判观点
法院经审理后，中止对涉案房屋的执行，解除查封，核心裁判理由认定如下：
1. 查封前已签订合法有效书面合同
李某向法院提供了双方签订的二手房买卖合同，证明在法院查封前已签订正式合同，系双方真实意思表示，内容合法有效。
2. 在查封前已合法占有房屋
李某向法院提供了与装修公司签订的室内装修合同，证明其虽未实际入住，但已形成合法占有事实，并非单纯“只签合同未入住”。
3. 已按照合同约定支付购房款
李某提交转账记录、收据、资金流水，证明已按合同约定支付房款，无违约情形导致房屋无法办理过户。
4. 未过户非买受人自身原因
未过户系因卖方未解押、拖延配合所致，李某无过错，不存在怠于过户、故意不过户等情形。
三、购买二手房，这些“坑”千万别踩！
1、先入住、后补签合同。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人（卖方）名下的不动产提出异议的，要求在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。如未签订书面合同，将面临败诉风险。
2、未留存付款、占有等证据。购房者以现金付款未留存凭证，或委托第三人付款但未备注款项性质；收房后未及时变更水电燃气户名、未保留物业费、水电费等缴费记录，均会导致举证不能。
3、因自身拖延、不配合、资料不全导致未过户；未核实房屋产权、抵押、查封状态，明知房屋有抵押、查封仍购买且未合理规避风险，均属于买受人自身过错，执行异议难以得到支持。
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