新政满月，二手房成交有望冲击三万套，买卖双方心态悄然转变
“等了这么久，终于把房子卖出去了。”站在浦东新区房地产交易中心张杨路受理处的大厅里，王女士长舒一口气。
这位家住浦东世博板块的业主，将挂牌一年多的老房子成功出售。在她看来，政策的变化给了她出手的契机。“我这套属于老破小，挂了一年了，之前问的人很少，和买家的价格差距也比较大。政策出台后，意向客户增多，就想趁着市场回暖赶紧出售，主要也是想置换，目前正在同步看徐汇区的房子。”
3月22日，澎湃新闻记者在该受理处看到，大厅内前来咨询交易税费、办理过户等手续的市民络绎不绝。现场采访中，既有刚需家庭、拆迁群体，也有像王女士这样的改善置换者。
从数据看热度：单周成交创近五年新高
自2月25日上海“沪七条”楼市新政正式落地，至今已满一个月。从成交数据来看，上海楼市“小阳春”行情全面显现。
根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，2026年3月1日至3月24日，上海二手房（含商业）累计网签成交23258套，同比增长3%。周度成交量持续创新高——3月9日至15日单周二手房成交7233套，创下近五年来最高周成交纪录；仅一周后，3月16日至22日周度成交量再度突破，网签成交7488套。
值得关注的是，3月14日单日网签成交1472套，为近两年单日第二高，仅次于2025年3月15日的1473套。这个差距仅有一套房，足以说明当前市场热度已接近去年高点。
从市场前端的带看、客源等核心指标来看，新政带来的市场活力更为直观。上海链家监测数据显示，新政实施后，该平台日均带看量对比新政前增长30%，日均新增客户量对比新政前增长51%，新增房源对比新政前日均水平增长85%。客户入市信心较新政前明显提升。
太平洋房屋田林东路一门店店长孙洁琼反馈，其所在门店带看量较新政前直接翻了3倍，部分买家决策果断，7天内成交的客户明显增多。
刚需仍是市场核心支撑
成交量的持续上涨，也直接带动上海二手房市场供需两端心态发生转变。
“这一轮新政后的市场表现和去年已经不太一样了。”从事中介行业多年的李经理复盘道，“去年政策一出台，我们公司的挂牌量一夜激增。现在新增挂牌比较平稳，库存在快速消化，卖家的心态也比之前坚挺。”
上海链家研究院负责人李根监测的数据印证了这一点：“沪七条”新政发布后，上海链家二手房挂牌量较去年同期下滑8%。这主要得益于新政后成交量提升，同时成交增速大于新增挂牌增速。
在他看来，业主心态已由前期的“急于去化”，到春节前“观望惜售”，再到春节后的理性调价。业主心态的调整，有益于扭转前期“以价换量”的局面。从市场反应看，目前整体议价幅度在收窄。
中原地产市场分析师卢文曦进一步指出，自2025年8月起，上海二手房挂牌量已进入下行通道，此前部分急售的业主已基本完成离场。现阶段业主挂牌更趋理性，市场恐慌性抛售现象已逐步消失，房源供给端逐步回归平稳状态。
从需求结构看，当前刚需仍是市场核心支撑。上海中原地产数据显示，总价300万以内入门级房源备受追捧，3月上半月成交占比升至72%，刚需房源去化效率持续提升。
价格端也开始企稳。国家统计局数据显示，2月，上海二手住宅销售价格环比上涨0.2%。从历史数据来看，上海二手住宅销售价格自2025年5月以来连续九个月负增长，此次环比转涨为近10个月来首次。
在卢文曦看来，当前市场呈现明显的品质分化，房龄新、品质好的二手房价格支撑力强，房东议价底气足，部分优质房源止跌企稳；普通房源议价空间虽收窄，但仍以平稳成交为主。
3万套大关在望，但复苏仍需时间
基于当前持续高涨的成交节奏，业内对3月全月的成交数据给出了乐观预判。
58安居客研究院院长张波预测，3月上海二手房成交有望冲击并突破3万套。他认为，近7天日均成交破千套，叠加月末成交翘尾效应，按当前节奏突破3万套为大概率事件。
安居客线上数据也印证了市场热度回升。数据显示，该平台观望指数已从81.3大幅降至68.8，购房者观望情绪大幅收敛，议价节奏向更均衡方向发展。同时，一二手房找房热度明显提升。2至3月份，新房热度指数从57.4上升至62.5，二手房热度指数从61.6上升至67.6，与去年同期相比，实现了大幅度的热度升温。
张波进一步指出，若月成交实现3万套，将达到2021年或2023年同期的水平。2021年属于上海上一轮楼市牛市尾声阶段，2023年则是疫情后市场快速反弹阶段。“但只看单月水平并不足以定调，还需看后续2-3个月的成交量价。”
对于“沪七条”落地满月后上海二手房市场的表现，多位业内人士认为当前市场已实现积极复苏，但企稳回暖仍需循序渐进。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，当前上海二手房市场呈现“量涨、库存降、价企稳、预期修”的积极态势。卖房速度快于挂牌速度的小区不断增多，供求矛盾有效缓解，价格下跌态势得到遏制，扭转了前三年深度调整的局面。
张波认为，“沪七条”落地近一个月，对市场信心已呈现实质性修复效果，但暂未形成绝对稳定的市场预期，当前市场回暖仍主要归因于政策刺激，同时成交结构仍集中于低总价刚需市场。“虽然当前并非短期脉冲式回暖，但持续稳定复苏还需要后续政策适时推进。”
写在最后
二孩家庭范先生告诉记者，他们此前已经看房许久，恰逢两个孩子到了入学年龄，新政出台后购房门槛降低，便入手了一套学区房，解决孩子上学的需求。动迁户陈先生也表示，自家房屋拆迁后，趁着当下市场房源性价比高，购置了一套刚需房，优先满足父母的自住需求。
改善型置换链条正在逐步打通，但业内人士普遍认为，目前改善型房源市场热度尚未完全激活。若后续热度能从刚需向改善传导，市场复苏将更具持续性。
从中长期看，市场企稳仍将是一个渐进过程，其后续的持续性仍依赖于居民收入预期及房价预期修复等宏观基本面的实质性好转。但无论如何，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，已使其成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。
