———曼谷房地产市场结构 08
如果你现在在看曼谷房产，我反而更建议你先别买。
尤其是，如果你是下面这几种情况。
第一种：你没想清楚自己要什么，只是觉得"买了就会涨"
很多人来曼谷买房，路径其实很简单：找中介，看热门地段，随便选一个正在推广的热门楼盘，然后默认一个结果——市场都在推，大家都在买，应该会涨，至少可以租出去。
但你买的不是“曼谷”，你买的是一个具体产品，进入一个具体市场。
连自己的目标都没想清楚，那不是在投资，是在赌。
第二种：你以为在分散风险，其实进了最拥挤的市场
我遇到过一个客户，预算大概400万人民币。她的想法是在核心地段买两套一房，每套200万，觉得这样租金更稳定。
听起来合理，但他进入的是竞争最激烈的市场。
同一栋楼里，大量一房同时在出租、在转售。你不是在投资，你是在排队。
反而是两房：需求更明确，供给更少，流动性更强。很多人以为自己在降低风险，其实是在增加退出难度。
第三种：你对回报的期待，本身就不现实
还有一类人，是刚开始了解曼谷房产。
很多时候，是因为身边有人买了，他也想来看看。
这种本来没问题。问题在于他对"回报"的认知，是错的。
我遇到过一个客户，第一次来看房。看完第一个项目，她问我：曼谷的投资回报率大概多少？
我直接告诉她：普通公寓，大概4%到5%左右。
她第一反应是：这么低？那还不如去买基金。涨幅也慢，还不如香港。
但同时她又说：香港太贵，自己又贷不了款。
说白了就是：既想要更高回报，又不愿意承担对应的门槛和成本。
房地产本质上是一个稳定现金流加相对温和增值的资产。如果你一开始就期待7%、8%的长期回报，你不是在找房子，你是在找一个想象中的产品。
但很多人不会停在这里。
当她发现正常项目达不到预期，就会开始做一件事：去找更便宜的。
于是你会看到她开始跑去郊区，找本地开发商，问有没有更低的价格，甚至被推荐所谓泰国人分期付款。
听起来像机会，但本质上只是为了一个错误的预期，在不断降低标准。
问题也从这里开始了。
很多这种房子，地段没人认，需求不稳定，面积还很小。你买的时候觉得捡到了便宜，卖的时候会发现市场根本不存在。
但更麻烦的，是流程本身。
很多人为了降低门槛，选择用泰国人的分期付款方式买房——不用一次性付首付款，像在国内一样慢慢付。甚至有销售告诉你，不需要泰国工作证也可以首付款分期买。很多人听完就觉得：我找到方法了。
但这个流程，从一开始就不成立。
外国人在泰国买房，必须通过海外汇款进入泰国，并且要有完整的外汇证明，也就是FET文件。但很多本地项目根本没有海外销售体系，销售不清楚外国人购房流程，连基本文件都不会准备。
你前期分期付的钱，看起来没问题。
但到了过户那一步，开发商会按正规要求海外汇款证明和资金来源文件。你才会发现，之前付的钱根本无法对应这些文件。
公寓，无法过户到你名下。
很多人是走到这一步，才意识到问题的。
你以为自己用"更高回报加更低门槛"找到了机会，但实际上，你是在用一个错误的预期，一步一步走向更高的风险。
起点就错了，后面每一步，只会越走越偏。很多人不是选错房，是一开始就走错了方向。
我之前遇到过一个很典型的案例。有个人来泰国旅游，认识了一个导游，导游推荐她一套房：38平方米，总价约250万泰铢。她非常心动，大半夜打电话问我值不值得买。
我只问了一个问题：房子在哪里？
一听位置，我基本就知道答案了。那个区域，别说外国人，本地人都很少会主动去住。虽然“看起来”靠近地铁，实际距离站点将近1.5公里。
这种项目最大的问题不是便宜，而是没有真实需求。
如果这个房子真的好卖，根本不会轮到你在旅游的时候买到。
第四种：你什么都想要，既要又要还全要
还有一类客户，预算其实不低，比如800万人民币。但他的要求是：要好租、要好卖、要核心地段、社区环境高端、最好靠近商场或超市、但不要中国人多、楼盘品质不能差、要小区新、要公社配套丰富、要楼层高、还要靠近BTS、要密度低、又要本地人认、要空房、不要精装修、要景观无遮挡、要朝南、最后价格还不能高。
问题是：市场不是为你一个人设计的。
什么都不愿意放弃，最后大概率会选到一个看起来都还行、但没有任何优势的产品。这种房子，在市场里最难卖。
第五种：你看了很多，但其实什么都没看懂
这类人更常见。他们会说：我已经看了曼谷很多楼盘了，这个不行，那个也不行。每一个项目都能挑出问题，听起来很理性。
但大多数时候，这不是看懂了，是看乱了。
你看了很多项目，但你其实不知道每个项目是卖给谁的，这个价格在市场里的位置，这个地段的真实需求。只是看一个否定一个，再看一个再否定一个。
最后你会觉得没有一个值得买。
问题不是市场没有好房子，而是你已经失去了判断标准。这类人最常见的结局是看了三个月、半年，什么都没买，然后市场已经往前走了。
第六种：你什么都不说，却想让我帮你选房
有人会来找我，开口第一句是：你先推荐一个房子给我看看。
我一般会反问几个基本问题：预算是多少，自住还是投资，对地段有没有偏好，能接受的面积和价格区间是什么。
很多人的回答是：都没想过。
甚至有些人，只知道一个很模糊的区域，比如“素坤逸”。但同一个区域，不同位置的价格完全不同，面向的人群完全不同，产品逻辑也完全不同。这些都不清楚，让我“先推荐一个看看”，其实没有任何意义。我发什么，都只是随机。
所以有一次，我干脆发了一个顶级豪宅小区给对方：2.25亿泰铢起步。
不是因为我觉得她买得起，而是因为你没有提供任何信息，我只能默认你是亿万富豪，你什么预算都有。
但现实是，这样看100个项目，也不会有结果。很多人以为自己在了解市场，其实是在用没有标准的信息，消耗自己和别人的时间。
很多人以为自己缺的是多看几个项目，但其实更缺的是一套正确的判断标准。
如果你现在也在看曼谷房产，不确定自己属不属于上面这几种情况，可以把预算和你在看的房子发给我。我可以直接告诉你，你现在是在哪个市场里。也可以帮你判断，这套房到底值不值得继续看。
海伦｜曼谷房地产市场结构研究
微信：HelenLilun
