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3月深圳有这些二手房涨价了!

2026-04-20 00:43:30

3月深圳有这些二手房涨价了!

整体挂牌价走势：观望成主流，下调潮降温

2026年3月，深圳全市二手住宅挂牌价数据呈现出明显的“观望主导、涨跌收缩”特征。从挂盘价涨跌变化占比来看，选择“挂牌价不变”的业主占比大幅攀升，达到45.5%，较2月增长18.7个百分点，占比接近总数的一半，反映出市场观望情绪显著升温。

与此同时，“挂牌价下跌”与“挂牌价上涨”的业主占比均有所回落：

下跌占比从2月的45.1%降至31.5%，减少13.6个百分点；

上涨占比从2月的28.0%降至23.0%，减少5.0个百分点。

值得关注的是，这种“下调+上涨”双降的趋势已持续2个月。均价下调的小区占比从1月的53.8%一路降至3月的31.5%，累计降幅达22.3%；均价上涨的小区占比也同步减少5.4%，市场从“以价换量”的调整期逐步转向“僵持观望”的平台期。

跌幅榜：东部片区承压，高价改善盘领跌

3月深圳跌幅榜小区的价格调整幅度集中在5% - 13.3%区间，其中均价跌幅超10%的小区有4个，且以东部片区（龙岗、盐田）的改善型、高总价小区为主。

1. 领跌小区：东部豪宅、刚需盘同步回调

盐田梅沙·东部华侨城天麓（六区）：业主报价4.2万元/㎡，较上月下跌13.3%，成为3月跌幅最高的小区。作为东部知名的山海豪宅，其价格回调或受区域供应、市场信心等因素影响。

龙岗中心城·深业紫麟山：均价4.4万元/㎡，下跌11.5%，是龙岗片区跌幅居前的项目，反映出东部刚需、改善盘的阶段性调整。

盐田沙头角·瑞林苑、宝安新安·36区住宅（岭下花园）等小区，跌幅均为7.1%，进一步体现东部及宝安部分片区的价格压力。

2. 跌幅分布：龙岗、盐田成“重灾区”，低价盘抗跌性弱

从行政区看，龙岗区有7个小区入围跌幅榜，盐田区有5个，合计占跌幅榜小区的近七成。其中：

龙岗的西湖苑（坪地片区）以2.4万元/㎡的单价成为跌幅榜中价格最低的小区，下跌6.1%，凸显东部低价刚需盘的抗跌性较弱；

盐田的梅沙片区共有3个小区（东部华侨城天麓、华侨海景山庄、海怡轩）入围，反映该区域豪宅、改善盘的集中调整。

涨幅榜：福田领跑，豪宅、刚需盘逆势微涨

与跌幅榜形成对比，3月涨幅榜小区的价格调整幅度集中在3.8% - 8.8%区间，且福田区以6个小区成为涨幅榜“主力”，盐田区紧随其后有5个小区上榜，市场呈现“核心区微涨、外围区调整”的分化格局。

1. 领涨小区：福田刚需、盐田港口盘表现突出

福田石厦·众孚新村、盐田盐田港·东海丽景花园（一期）：两者涨幅均为8.8%，并列3月涨幅榜首位。众孚新村作为福田老牌刚需盘，价格企稳回升；东海丽景花园则是盐田港口片区的主力盘，受益于区域配套升级。

福田香蜜湖·锦庐花园（均价17.6万元/㎡，上涨7.7%）、罗湖水库·金通大厦（均价3.6万元/㎡，上涨7.8%）：前者是香蜜湖豪宅区的代表，后者是罗湖核心区的刚需盘，体现核心区资产的抗跌性。

2. 涨幅分布：福田豪宅、盐田港口盘“双驱动”

涨幅榜中，单价破10万元/㎡的小区有3个，均为核心区豪宅：

福田香蜜湖·熙园（均价18.8万元/㎡，上涨4.4%），作为深圳老牌顶级豪宅，价格微涨彰显稀缺性；

福田香蜜湖·锦庐花园（17.6万元/㎡）、南山蛇口·中熙君南山（10.8万元/㎡），均通过品质升级或配套优化实现价格企稳。

此外，盐田盐田港片区有5个小区上榜，如幸福海（3.3万元/㎡，上涨5.9%）、金山碧海（3.0万元/㎡，上涨4.6%），反映港口经济带动下的片区价值修复。

市场展望：观望中酝酿结构机会，核心区韧性凸显

3月深圳二手房挂牌价的“观望主导、涨跌分化”，本质是市场从“调整期”向“平台期”过渡的信号：

业主端：下调意愿降温（跌幅榜占比连续两月下降），但上调动力仍不足（上涨占比持续收缩），观望成为主流策略；

板块端：东部片区（龙岗、盐田）调整压力仍存，而福田、南山等核心区的刚需、豪宅盘展现出更强的韧性，价格微涨或企稳。

未来，随着政策环境持续优化、市场信心逐步修复，预计“核心区资产抗跌性+外围区价值修复”的结构性机会将进一步凸显。对于购房者而言，可重点关注福田、南山的核心刚需/豪宅盘（如熙园、中熙君南山），以及盐田、龙岗配套成熟的刚需盘（如东海丽景花园、西湖苑），在市场观望期寻找“价稳质优”的标的。

（数据来源：大咖深房团；注：挂牌价变动为业主自主报价，仅供参考，不作为交易依据。）

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