交易安全 | 一文读懂二手房定金规则

/// 我们先说说什么是定金？

定金其实是一种担保，但担保和担保不一样。

比如押金，如果你的合同上只有押金二字，并不当然具有担保效果，它的后果需要约定，没约定或约定不明，合同解除即应返还；而定金不同，它有法定罚则，后果按定金罚则处理。

这里顺便提一下“订金”或“意向金”，它们连担保都谈不上，只是一种表达诚意的性质，如果交易不成，就得退还。

所以，如果你想要达到没收或双倍返还的法律后果，一定要用宝盖头的“定”，或者明确写明什么条件下没收或双倍返还。

/// 约定了定金，对方反悔没付，怎么办？

凉拌。

民法典第五百八十六条第一款

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

法律规定太拗口，翻译成白话公式：

定金成立=约定+支付。

不理解？我们打个比方：

答案是“N0”。

为啥，因为没有已成立的定金约定。法律上“成立”是指意思表示达成了一致，按照 “定金合同自实际交付定金时成立”的规定，李四在张三付款前反悔，定金合同没有成立，翻译成白话，就是“两人实际上没说好”。

一句话，无支付即无定金。张三虽然有理，但官司这么打，铁定赢不了。

所以律师的建议：如果决定买，下定要趁早。

这里要提示，没说好的只是有关定金的责任，合同其他部分未必无效，比如违约金、损失赔偿责任等，都可另外主张。

/// 实际支付的定金与约定不一致，怎么处理？

还是前面的例子，做点变化：

对，只能是160万。因为另20万定金只有约定，没有支付。

那张三没有按约支付剩余20万定金，有没有违约责任？

答案是没有。因为定金合同交付时成立，没有支付的部分等于没说好，不会就这部分成立合同关系，也就没有相应的违约责任。

还是前面的例子，再做点变化：

答案是未必。

民法典第五百八十六条第二款，“实际支付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额”。

但一个浅显的道理，双方说好100万定金，张三单方面支付200万，另100万李四没有同意过，凭什么要李四承担这个后果？如径直以张三实际支付的数额认定，无异于赋予张三可以单方面加重李四违约责任的权利，这对李四是不公平的。

这就涉及到民法典的了解问题，我个人的意见，《民法典》所说的交付不是单方行为，它包含一方给付和另一方受领的行为，一方有给付，还要看另一方是否同意受领，比如买房时买家支付定金，卖家会开具定金收据，收据即代表同意受领的意思，如果卖家开具的是房款收据，则未必能产生定金的后果；倘若买方单方转账至卖方账户，因银行账户没有确认收款的功能，到账不能视为同意受领，但卖方已知付款情况，仍在合理期间内不提异议或者退回的，则很可能被法院视为同意变更定金数额。

所以，定金的金额以实际支付为准，如果买家多付，要请开收据或者通知卖家；卖家不同意的，要及时提出异议或者退还，如果默收，则视为变更了定金数额。

这里有必要强调，定金的数额不能高于合同总标的额的20%,超出部分没有定金的效力。如果前面李四支付的是250万元，那超出200万的50万，无论如何也是不能按定金处理的。

民法典第五百八十六条第二款 

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十

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