上海3月二手房要破3万套了,但90%的人看反了方向

二手房市场真的要爆了吗？

Hi，我是吉简。
一个爱折腾房子的上海土著。

昨天上海二手房单日成交1585套，五年新高。
三月大概率破3万套。

好几个粉丝来问我：「姐，是不是该冲了？」
我说，先冷静。

3w套是真的猛。但市场真的热了吗？
可能不是一回事。

01
3万套是什么概念？

行业里有个老说法，月均2万套是上海二手房的荣枯线。

低于2万套，冷。
连续几个月2万套以上，还行。
3万套，远超这条线。
而且这次不光是量上来了。
成交均面积到了78平。

不再只是老破小在跑量，稍微大一点的房子也开始动了。
挂牌量从最高17万套，回落到13万套左右。

恐慌性砸盘少了，焦虑情绪也在缓和。
这些都是好消息，没问题。

02
90%的人，看反了方向

你看到3万套，第一反应是什么？
市场热了，再不买就来不及了。

这就是看反了。

你仔细看这3万套的结构。
70%集中在200万以下的老破小。

说白了，这一轮是限购放开之后，大量刚需涌进了低总价市场。

改善市场动了吗？
1000w左右的二手房，没什么成交。
1500w以上成交更少

底部在走量，但还没带动上面。

老破小房东解套了，但他们有没有拿着钱去换更好的房子？目前还看不到。

这3万套，是底部的热闹。不是全面回暖。

03
荣枯线本身变了

月均2万套是上海二手房的荣枯线。
但这条线是什么时候定的？
是挂牌量只有8万套左右的时候。
2万套卖4个月就清了，供需平衡，
所以2万套=健康。

现在呢？

哪怕挂牌降到了13万套，每月3万套也要4个多月才能卖完。
盘子变大了，荣枯线也该跟着动了。
什么时候能说真正走出来？

挂牌量降到10万套以下。
在那之前，数字好看，体感未必跟得上。

04
跟你有什么关系

成交量是大盘的事。
你的决策，是你自己家的事。

如果你想买房
别因为「怕涨」就冲。

现在低价的房子确实好买了，
选择多了，卖家也没那么硬气了。

但你要先想清楚三件事：
买来干嘛用？买完月供扛不扛得住？万一过两年要动，卖得掉吗？

这三个问题答不上来，行情再好也别急。

如果你想卖房
终于有人接盘了，这是好事。
但别一激动就把价挂太高。

现在的买家做功课比你还细。
先看看你们小区最近成交了几套、成交价多少，心里有个数再说。

如果你想换房
现在反而有个不错的窗口。
你手上的房子比之前好出手了，但你想换的那套改善房还没怎么动。

卖得掉，买得到，中间还有谈的空间。
不用抢，但可以开始看了。

05
3万套是个好数字

说明最难的那部分，底部开始有人接盘。
但从底部走量，到整个链条传上去，中间还要时间。

市场在变好，但你不需要跟着大盘的节奏跑。
看清楚自己家的牌面，比刷十篇行情分析有用。

大多数时候，问题不是选错。
而是被情绪推着走，最后只剩下更少的选择。

我是吉简，陪你折腾出稳感生活。
以上个人想法，不构成投资意见。
如果你近期有置换买房想法
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