买二手房应注意哪些？
买二手房比新房坑多得多，核心就抓产权、资金、房屋本身、交易流程四大块，
一、先查“房子能不能卖”（最关键）
1. 产权是否清晰
- 房产证/不动产权证是否齐全
- 是不是共有产权（夫妻、父母子女共有），必须所有人到场签字
- 有没有抵押、查封、冻结，去不动产登记中心查档最准
2. 是否满五唯一
直接影响税费，能省一大笔钱
3. 是否有租赁、居住权、户口占用
- 有租约要确认“买卖不破租赁”
- 必须约定原房主户口迁出时间和违约金
4. 是不是法拍、继承、赠与房
这类税费、纠纷风险更高，要格外谨慎
二、查房子本身有没有硬伤
1. 漏水、渗水
看顶楼、卫生间、阳台、外墙，雨天后看最准
2. 墙体开裂、下沉、空鼓
敲一敲、看一看，老房尤其注意
3. 水电燃气、管道老化
老小区电路、下水容易堵，要试
4. 噪音、采光、隐私
早晚各去一次，感受噪音和采光
5. 凶宅、纠纷历史
可问邻居、物业，合同最好加“无重大瑕疵”条款
三、资金安全（防止钱房两空）
1. 坚决走资金监管
不要直接把钱打给房主，必须走银行/房管局监管
2. 定金、首付分清
- 定金违约不退，慎交
- 任何“加急费、茶水费”都别给
3. 贷款提前预审
先让银行查征信、流水，避免签了合同贷不下来
4. 税费谁出提前写死
契税、个税、增值税、中介费，白纸黑字写清楚
四、交易流程重点
1. 签合同要细
- 交房时间
- 户口迁出时间
- 家具家电留哪些
- 物业费、水电燃气结清
- 逾期违约赔偿
2. 过户当天再付尾款
没过户绝不结清全款
3. 交房时逐项验收
- 抄水电燃气表
- 换锁、改密码
- 查物业费是否欠费
五、物业、小区环境
- 物业水平直接影响居住和保值
- 了解停车难不难、小区是否老旧、有无拆迁/规划风险
- 周边有无垃圾站、变电站、高架噪音
最简单一句话总结
查产权、走监管、看漏水、盯户口、合同写细，不私下转账，不冲动下单。
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