一个说真话的学区房博主
北京楼市观察
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北京二手房市场在2026年确实呈现“杀疯”态势，具体表现为量价齐升、政策驱动明显、供需关系改善等特征，具体分析如下：
1. 交易量激增，创近年新高
数据支撑：2026年1月北京二手住宅网签量达15082套，同比增长20.8%，创2022年以来同期最高纪录；3月截至30日存量房网签已达20331套，其中住宅18464套，形成“小阳春”行情。
驱动因素：政策效应（如非京籍社保年限调整、多子女家庭增购1套、二套公积金首付比例降至25%）释放积压需求，叠加春节后交易高峰提前（春节偏晚）和学区房需求（4月30日前落户期限）推动。
2. 价格企稳回升，全线上涨
价格表现：国家统计局数据显示，2月北京二手房价格环比上涨0.3%，新房上涨0.2%，为70个大中城市中唯二双涨的城市。链家数据显示，1月至2月二手住房套均总价上涨近10万元，涨幅约2.4%，且不同面积段均呈现上涨（90平以下涨0.3%、90-144平涨0.2%、144平以上涨0.4%）。
结构性特征：核心区如海淀、西城学区房及优质次新房表现强劲，部分学区房小区3月成交23套，部分房源成交周期仅2天，价格较年前提价约10万元；五环外非热点区域及远郊区县仍需以价换量。
3. 政策驱动与供需改善
政策精准发力：2025年底至2026年初，北京出台多项政策，如非京籍社保年限调整（五环内3年→2年，五环外2年→1年）、多子女家庭增购1套、二套公积金首付比例降至25%、商业贷款利率统一执行3.05%等，有效释放刚需和改善需求。
供需关系改善：挂牌量从去年高峰的17-18万套降至当前约13-14万套，优质房源供应减少加速成交；学区房需求在4月30日前完成落户的期限效应下，形成短期需求高峰。
4. 市场分化与风险提示
结构分化：刚需主导（300万以下总价房源占比70%，其中200万以下占比从2025年1月的48.67%升至2026年2月的59.49%），核心区如海淀、西城学区房及优质次新房表现强劲，而五环外非热点区域及远郊区县仍需以价换量。
风险提示：市场仍处于博弈阶段，需观察挂牌量是否进一步降至12万套以内以维持热度；新房市场分化可能对二手房供应产生影响，经济复苏放缓或延迟改善型需求的释放。
总结：北京二手房市场在2026年呈现“杀疯”态势，主要得益于政策精准驱动、供需关系改善及市场预期转好。但市场分化仍存，需关注政策持续性和经济环境变化，建议购房者结合自身需求理性入市，房企聚焦产品力提升以适配市场需求。
