基本案情
2017年10月，被执行人陶大将南京市江宁区拆迁安置房，以80万元转让给王二，王二付清全款，因安置房政策当时无法过户。
2018年4月，王二以70万元将该房屋转卖给其姑父张三，张三称已付清全部房款，且自购房后实际占有、居住案涉房屋，水电气开户及缴费均为其名下。
2019年11月，陶大以案涉房屋为抵押，向申请执行人李四借款，李四办理抵押登记并取得优先受偿权。
2023年3月，因陶大未还款，李四申请强制执行，法院查封案涉房屋并拟拍卖；张三提出执行异议被驳回，遂提起执行异议之诉。
诉讼过程与裁判结果
一审：张三主张符合执行异议复议规定第二十八条，请求排除执行、确认所有权；法院以其明知安置房限制过户、具备过户条件后两年多未积极办理过户，自身存在过错为由，驳回全部诉请。
二审：张三上诉，主张未过户系陶大隐瞒产权证所致，自身无过错；南京中院认定现有证据不足以证明张三已付清全款、积极主张过户，且李四享有抵押权，张三权利不足以排除执行，判决驳回上诉、维持原判。
小结：
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案核心争议在于，张三作为房屋的实际占有人，在未办理过户登记的情况下，其对房屋的权利能否对抗申请执行人李四的抵押权并阻碍执行。虽然本案中，张三符合第二十八条的前三点，但是，并不符合第四点。同时，根据《民法典》第二百零八条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。法院最终驳回了张三的异议之诉。
