答读者问:二手房如何定价,做好这7步就够了

关于卖房一直犹豫不决，第一步需要先看这个文章，帮你最快下定决心。

华为家属卖房后坦言：买卖房产是我们交过最贵的认知税，但幸好学会了几个决策心法，它帮我们少亏几十万

关于价格谈判，来看这个视频：

这两天直播间很多粉丝问：你当时卖房，到底是怎么定价的？

我去年30天卖掉了一套300多万的房子，挽回至少20万的损失。房产交易不是赌，而是关于资产配置的精密计算和一场烧脑的多方博弈，包括卖方、买方、中介，以及潜在竞争对手和对应中介，今天我就把我用真金白银换来的定价心法拆给你。

第一步：先出价，不怕它高

你也不知道市场什么价，也不全信中介的话。怎么办？

先报一个你心里的理想价，然后广泛撒网——告诉所有你能联系到的中介：我这套房子要卖，价格是多少。

这个价格，报高一点没关系。这是你的初始信念，不用怀疑和否定。

我去年卖房，第一个价格就是我自己定的。反正不知道市场什么样，先扔个石头出去，听个响。

第二步：主动出击，摸清所有竞品

价格报出去后，会有反馈。但你不能只等中介来告诉你，你得自己去摸市场。

我当时做了几件事：

1. 看同户型：和我家94平大两房一样的房子，别人报什么价？成交价多少？

2. 看相似户型：从学位房的角度看，97平的三房、88平的两房、80平的两房——这些都是我的竞争对手。买家拿着同样的预算，凭什么选我？

3. 看周边小区：隔壁小区的二手房什么价？有没有更便宜的？我们的区别是什么？

4. 看新房：这一点很多人忽略。中介更愿意推新房，因为佣金高。如果周边有新房，价格还差不多，你的二手房就被分流了。我当时专门去看了周边的新盘，摸清了他们的价格和卖点。

5. 看真实成交数据：找个关系好的中介，帮你在贝壳后台看——最近半年，这个小区同户型有没有成交？成交价多少？一年内的成交数据也看一遍。

做完这些，你心里就有个大概的“市场价”了。

第三步：修正价格，等市场来验证

根据你摸到的信息，修正第一次的报价。这时候你有了第二个价格。

然后，等。

如果你想快速卖掉，等一两星期就够了。这段时间里，你观察一件事：有没有中介主动来找你拍房子？

如果你的价格高了，中介知道你是“观望态度”，没人愿意浪费时间。因为他们拍一个视频也是有成本的，不愿意陪一个“卖不卖都行”的业主玩。

但如果你的价格到位了，是笋盘，中介们听到风声都会来。主动联系你、主动要求拍视频、主动帮你推。

这时候你就知道：价格到位了。

第四步：手握四个价格，不亮底牌

我踩过一个坑，当时心里只有三个价格：平台的挂牌价、我给所有中介的价格，和我内心的底价。

结果，核心中介说手里的客户非常有诚意，想知道我的底价。我想着他是我这套房在平台的维护人，就把底价说了出来。让他加一点价再报给客户。没想到他转身直接把底价告诉买家了。站在他的角度，这是最优解——买家手里有好几个中介，谁报的价最低，客户就跟谁走。

所以卖房永远要有“第四个价格”，无论中介如何逼问，都不能说出来，底牌之所以叫底牌，是因为它绝对不能提前上桌。

第五步：想谈价？先约出来面谈

价格定好了，开始有人打电话来谈。

这时候，你一定要记住一个原则：想谈价，先面谈。

我是这样给中介说的：你看，我是个很有诚意的人，我卖房看的也是眼缘。如果对方真的看上了我家的房子，那么我们坐下来谈谈。谈得合适，我现场就把房子卖了，绝不犹豫。

因为提出面谈这个要求，就能筛选掉一多半的假客户。那些只是想探底价、怕买贵了的人，大概率约不出来。

但如果一直约不出来人，说明你的价格还是有问题，回去重新评估，重做第三步。

如果能约出来，恭喜你，碰到真买家了。

第六步：谈判桌上，筹码要足

请注意，决定卖房的时候，你就要把房子收拾干净。就像相亲一样，把自己最好的一面亮出来。

我当时卖房，把家里该修的都修了，该扔的都扔了，墙面也处理干净。但那些值钱的家电家具，我全留着——这些都是谈判桌上的筹码。

谈的时候，如果对方嫌贵，我就说：“这些家具本来我要带走的，如果你要，我留下。”

如果对方实在想要讲价，我就说：“这些家具都比较贵，那我就拿走了。”

进可攻，退可守。

第七步：如果还谈不拢，让中介帮你“体面地退”

有时候，买家知道你的底价，还是要砍。

这时候怎么办？

首先，我能从现场判断出来，他们是很想成交的。同时，我也想成交。中介也想成交。

我当时的做法是：告诉中介，如果他想成交这单，必须从他的佣金里拿出5000，给买家当诚意。

中介同意了。

同时，谈判的时候，我跟买家说：“你看，我底价直接被小张透露出去了，我自己很难受，亏了这么多。实在没办法降价了。我刚跟他谈了，要他降5000块中介费。

这个钱，我不拿，我直接给你。另外，我还添2000，表示我的诚意。你就别再跟我讲了。如果还要讲，那就只能按原价来了。”

这时候，买家还想开口什么，中介就开始劝了：“姐已经让到这个份上了，实在没法再让了。你也这么喜欢这套房子，就算了。”

买家一看，我确实有诚意，价格也到底了，就不砍了。

记住：你的终极目的是成交，不是卖到最高价。 成交了，你的时间、精力才能释放出来，去做下一件事。

总结一下，普通人走好以下七步，就能卖出好的价格。

1报个价 2摸市场 3调价格  4守底牌 5约见面 6攒筹码 7 少佣金

你不需要一开始就猜对价格，你只需要在卖房过程中不断调整，一步步逼近那个“成交价”，最终实现成交。

当你不在意房价是否大涨，当你不计较单次输赢，在面对不确定时能理性决策，勇敢行动，并对各种可能出现的结果泰然处之时，你就是真正的人生赢家。

我是「慢融雪」，一个用投资思维和系统论，打理好家庭和人生的普通人。

我不猜涨跌，只教方法。主页里每一篇，都在分享如何搭建你的财务与人生系统。

哎，就很棒。