这几天，上海地产界出了2则重大消息
消息1：3月28日，上海二手房单日成交破1500套，单月成交破3万套，创近5年新高
消息2：3月30日，上海土拍市场仅长宁一块土地进行拍卖，由三家开发商竞争，最后保利发展以6.43%的溢价率获得该地
问题来了，一边是上海二手房单日成交创近5 年新高、单月冲刺 3 万套的火爆行情另外一边是长宁内环内断供17 年的 “压箱底” 宅地，溢价率仅6.43%，并没有出现去年地块动辄20%+的溢价附2025年上海土拍相关资料——
溢价率超过20%的共16块土地，溢价率超过10%的共33块土地，溢价率超过5%的共36块土地
到底是什么原因造成了现如今上海如此割裂的新房土拍和二手成交市场呢？
我觉得原因有以下：
房企高溢价抢地的本质，是 “赌政策反转、抢周期红利”彼时市场信心低迷，部分资金状况良好的国央企，通过高溢价拿下核心区宅地，既能在市场底部锁定优质货值，也能通过地价抬升向市场传递信心形成【地价上涨】—【新房预期走强】 — 【二手房回暖】的正向循环也就是所谓的为市场 “抬轿子”。然后到了 2026 年 3 月这个节点，政策托底的效果已经兑现，二手房单日成交破 1500 套、单月超3 万套的行情，这已经充分证明市场已经企稳房企再也无需通过高溢价拿地来赌周期、做信心背书，所以拿地决策彻底回归到项目本身的盈利测算与安全边际目前二手市场的供需逐渐趋于匹配，其实从去年开始，上海二手房市场就已经持续进入「以价换量」周期，房东连续调整价格再加上新规的税费减免，相当于给买家省了一大笔钱，直接把「买家心理价位」和「房东挂牌价」的缺口补上了，之前僵持了大半年的买卖双方，终于达成了交易共识，大量积压的需求集中释放，再叠加年后回来的第一个月的市场热情，直接把成交量推到了近5年新高这宗地虽然在内环内，直面苏州河，配套拉满
但有多个无法规避的硬性约束
5% 的保障房配建、4500㎡的社区公共服务设施配建、2.4-2.67 的容积率、80米限高
这些指标意味着
1.可售的商品房面积被稀释，利润空间被压缩
2.无法做低密洋房、别墅等顶豪产品，只能做高层住宅，产品溢价能力有限
保障房的存在，注定了项目的圈层不够纯粹，无法吸引顶豪客群，只能面向普通改善客群，定价天花板被锁死
