3月数据出炉!全国主要城市二手房成交量大解析,“小阳春”真的来了?

2026年3月，楼市传统“小阳春”如期而至，全国主要城市二手房市场持续回暖，呈现“核心城市领跑、多城同步升温”的特点，但城市分化愈发明显。

结合最新网签数据与机构研报，哪些城市领跑回暖？这场“小阳春”成色到底如何？

整体格局：节后复苏势头明显，三线城市增速亮眼

华泰证券研报显示，春节至今一个月，22城二手房网签面积创2023年以来新高，截至3月20日，节后累计网签面积同比增长9.6%，不同线级城市分化增长：

•一线城市：同比增速12.9%，北京、上海成交量环比、同比双增长，成为回暖核心引擎；

•二线城市：同比增速5.8%，成都、杭州、南京等强二线城市成交量跻身近一年高位；

•三线城市：同比增速达18.1%，虽基数低，但下沉市场需求潜力凸显。

中指研究院数据印证，3月1日-21日，20城二手房成交套数环比增长90.3%，市场活跃度较2月春节月大幅提升。

重点城市拆解：有量价齐升，有稳步回暖

本轮回暖呈现“头部集中、梯队分明”特征，以下为各重点城市3月最新周度成交明细（数据来源：各地住建委、贝壳研究院、乐有家研究中心）：

注：“-”表示无明确公开成交套数，仅披露环比变化；部分数据为机构监测值，与官方网签可能有小幅差异。

京沪领衔：量价齐升，刚需成绝对主力

京沪作为一线城市标杆，回暖表现突出，量价齐升成为市场风向标。

北京截至3月22日，3月网签量达12182套，超2月全月，3月23-29日成交5207套，连续6周上涨，近四周成交量翻倍[1][5]。300万以下刚需房成交占比约70%，成为市场主力。

上海截至3月28日，3月网签量达27733套，同比涨8%，有望突破3万套（市场活跃分界线），3月28日单日网签1585套，刷新近5年纪录。300万以内入门房源3月上半月占比72%，去化效率提升。

强二线突围：成都领跑，杭州、南京跟进

成都、杭州、南京等强二线城市表现突出，成交量跻身近一年高位。

成都截至3月22日成交14669套，有望突破2万套；3月23-29日成交5153套，近6周增幅114%，改善需求逐步释放。2月成都以11416套成交量，成为全国唯一成交破万的城市。

杭州3月前半月成交超3600套，完成2月全月成交量，有望站上8000套。南京3月累计成交5789套，同比增53.7%，3月16-22日成交2052套，日均293套。

其他热点城市：深圳触底回升，广州稳步复苏

深圳、广州等热点城市同步回暖，深圳触底回升信号明确。

深圳2月成交均价重返6.2万元/㎡，截至3月29日网签量达4715套，有望突破5000套；3000万以上豪宅成交同比暴增154%，高端与刚需市场同步发力。

广州近三周网签量连续刷新2025年下半年新高，100-200万刚需房成交占比35%，但成交量仍不及京沪，均价维持在2.1万元/㎡以下。

回暖背后：政策、供需、城市禀赋三重发力

本轮回暖是政策、供需、城市禀赋共振的结果。

1. 政策“点火”：精准降低门槛，激活刚需

上海“沪七条”优化非沪籍社保年限、提升公积金贷款额度，政策落地后链家日均带看量、新增客户量分别增长30%、51%。北京受益于去年底新政滞后效应，积压需求节后集中释放，全国多城同步优化政策，助力市场回暖。

2. 供需改善：恐慌抛售消失，议价空间收窄

上海2025年8月起二手房挂牌量下行，恐慌抛售消失，“沪七条”后挂牌量同比下滑8%，成交增速高于挂牌增速。北京买家议价空间缩小，优质学区房涨价5%，市场转向供需平衡。

3. 城市禀赋：核心资源聚集，支撑真实需求

京沪聚集顶尖教育、医疗、就业资源，人口持续流入，回暖由真实自住需求驱动。其他城市因政策力度、库存、资源吸引力不足，难以复制京沪态势，分化明显。

后续展望：回暖可持续吗？这些信号值得关注

“小阳春”已显现，但持续性需关注三大信号：

•成交量的持续性：当前高成交部分是积压需求释放，需观察4-5月能否维持高位；

•价格的稳定性：仅京沪量价齐升，多数城市量增价稳，价格企稳是复苏核心指标；

•城市分化的加剧：核心城市持续活跃，三四线及弱二线城市需求有限，分化将加剧。

此外，二手房活跃带动“卖旧换新”，未来一二手房联动效应将更明显。

理性看待“小阳春”，按需入市是关键

2026年3月二手房回暖成色足，但未达全面复苏，城市分化、需求差异仍是核心特征。

刚需群体可把握政策红利，优先选择配套成熟的小户型；改善群体可趁议价空间收窄前择机入市。