上海二手房出了怪现象.....

2026年3月，上海楼市呈现显著的“小阳春”行情。

二手房市场在成交量上率先突破，月度网签量突破3万套，创下自2021年3月以来的新高。

新房市场同样表现不俗，单日网签量曾一度冲上2200套，创下近10年纪录。

市场的活跃度显著提升了业主信心，多个小区新增挂牌价出现明显上调，市场进入“量在价先”的关键观察期。

上海房价最高的时候，二手房成交的中位数，也只有300多万。

现在，上海的房价跌了，上海二手房成交的中位数，自然而然的，就变成了200多万。

上海二手房成交的中位数，由于房价下跌，从300多万，变成了200多万，那么300万以下的成交占比，从40%，提高到70%，这不是再正常不过的事吗？

300万以下占7成  是买家买不起总价高的房子还是贵的房子没人要，其实都不是 是上海外来人的刚需占了很大一部分 释放出强烈的首次购房需求，改善性购房客户明显不多。

01.

二手房市场

成交全面爆发，多项纪录被刷新

刚刚过去的3月，上海二手房市场用一系列创纪录的数字，宣告了市场的强势回暖。

截至3月30日，上海二手房月度累计网签量已高达30178套，提前突破3万套大关。

这不仅标志着市场活跃度达到一个高位，更重要的是，这一成交量是自2021年3月以来的月度新高。

上一次月成交站上3万套，还要追溯到整整五年前。

回顾整个3月，市场几乎每周都在刷新纪录：

• 3月28日，单日网签1585套，创下2021年后周末单日最高成交纪录。

• 3月25日，单日网签1014套，刷新2024年后工作日最高纪录。

• 3月16-22日，单周网签7488套，刷新2021年后最高周度纪录。

• 更值得一提的是，截至3月底，本市二手房单日网签量已连续24天站上850套，显示出交易热度的持续性和稳定性。

• 

这种“量”的爆发，是市场情绪转向的最直接信号。

购房需求，尤其是积压已久的刚需和部分改善需求，正在加速入市。

02

新房市场

热度传导，单日成交创近十年天量

二手房市场的“火”迅速传导至新房市场。

3月30日，上海新房市场网签量放出“天量”，单日高达2206套。若剔除非住宅部分，当日住宅成交也达到了1686套。

这一数据具有里程碑意义。资料显示，这是自2016年8月30日以来，上海新房日交易量首度冲破2000套，创下近十年新高。上一次出现类似盛况，还是近十年前因限购传闻引发的集中签约所致。

对比去年，2025年上海新房的最高单日成交纪录为1699套，发生在年底，而今年3月的数据已将其大幅超越。

从成交结构来看，今年新房市场呈现出“外热内稳”的格局。据统计，今年全市新房住宅累计成交中，外环以外区域成交17753套，占比高达80.8%，是市场的绝对主力。这也与当前以刚需和首次改善为主的客群结构相匹配。

个盘表现同样分化明显。

例如，位于杨浦新江湾的“保利·珺园”，因其地段和产品力，认购期间有效认购数173组，认购率达129%，进入摇号流程。而同期宝山淞南的某个项目，认购率则在24%左右，市场对产品的选择愈发理性而挑剔。

03.

业主心态变化

挂牌价应声而涨，市场博弈加剧

按照“量在价先”的市场规律，成交量的持续高位运行，势必会影响价格预期。

当前市场的最大变化，正是来自于卖方——业主的信心显著增强，涨价预期开始抬头。

“贝壳找房”等平台的数据显示，3月以来，不少小区的新增挂牌价对比2月出现了明显上调。

例如，杨浦新江湾城的华润置地橡树湾，2月挂牌均价环比上涨1.2%；浦东潍坊的潍坊四村，挂牌均价环比上涨0.9%。尽管看房人数可能因价格上调而有所减少，但业主提价的意愿已非常明确。

一份网络流传的“3月新增挂牌价涨幅TOP50”榜单更为直观地揭示了这一趋势。榜单显示，多个小区3月新增房源的挂牌单价，较其上月小区挂牌均价出现了40%至70%以上的大幅上涨。

例如，浦东金桥的博一小区，涨幅达73.41%；普陀长寿路的十里都华，涨幅达71.37%。

分析这些敢于大幅调价的房源，可以发现一些共性：从总价看，主力集中在200-600万的刚需、刚改区间，占比近六成；从板块看，不乏金桥、三林、泗泾、江桥等近年来成交活跃、以自住需求为主的板块。

这反映出，在成交量支撑下，主流购房板块的业主心态最为积极。

04.

是反弹还是反转？

价格接受度成关键

面对汹涌的成交和蠢蠢欲动的挂牌价，市场不禁要问：上海楼市要逆转了吗？房价将全面进入上升通道吗？

业内专家对此持审慎乐观态度。中原地产分析师卢文曦指出，目前房东“跳价”（临时涨价）现象的确存在，但部分房源涨价后，买方可能选择放弃，这说明买卖双方的博弈正在加剧。

当前市场的共识是：成交量的大幅回升，首先确认了市场底部的坚实，尤其是总价两三百万的房源价格已基本“止跌”。然而，挂牌价的上涨并不等同于实际成交价的同步上涨，更不代表市场已进入单边上涨通道。

核心矛盾在于，当前大幅调高的挂牌价，能否被市场实际接受并成交。如果业主过度自信，一味强势坚持高价，可能会“有价无市”，反而打断本轮“小阳春”的进程。市场的健康发展，需要成交量与价格形成良性互动，而非脱离基本面的价格炒作。

总而言之，2026年3月的上海楼市，用一连串创纪录的数据，描绘了一幅清晰的市场升温图景：二手房成交放量创五年新高 → 热度传导至新房市场 → 业主信心回升，挂牌价普遍上调。

这无疑是一个积极信号，表明压抑已久的购房需求正在释放，市场流动性得到极大改善。

然而，真正的考验或许刚刚开始。

接下来的4月，市场将重点检验这一波价格上涨的“成色”。买卖双方的博弈将决定本轮行情是昙花一现的“反弹”，还是具备持续性的“反转”开端。

对于购房者而言，窗口期正在变化，需要更加理性地判断自身需求与市场价格的匹配度；

对于业主而言，在珍惜当前市场活跃度的同时，或许也需要多一份理性，共同维护来之不易的市场回暖态势。

关于更多相关信息，有兴趣了解的伙伴们，扫描下方二维码，添加，持续关注，一旦有最新资讯，小编将第一时间发布！