萎靡了三年后，“零售之王”招商银行的营收终于转正了，净利微增1.21%！可喜可贺！
只是，面对2025年的这份稳健成绩单，两个异常数据显得格外刺眼：
1、公房地产不良率环比“跳涨”40个基点至4.64%
2、被视为资产质量“压舱石”的个人住房贷款，其不良余额竟环比激增约13%。
这两个同步闪现的风险信号，在招行高达392% 的拨备覆盖率“安全垫”映衬下，显得异常醒目。
这究竟是短期波动？还是周期下行中更深层次风险开始浮出水面？
01.
雷区一
对公房地产
2025年末，招商银行对公房地产贷款不良率为4.64%，尽管较年初微降，但关键变化发生在第四季度——该指标环比第三季度大幅上升了40个基点。同时，房地产贷款余额为2831.14亿元，较上年末小幅减少。
管理层解释，四季度不良生成跳升主要源于“前期已识别”的存量房地产集团客户，属于“个别单户风险暴露”。
然而，单季公司贷款新生成不良46.47亿元，是前三季度季度均值的5倍以上。这种“脉冲式”暴露清晰地表明：在房地产行业深度调整的尾声中，存量风险的出清依然具有不确定性和冲击力。
这背后是行业销售低迷、价格下行的宏观现实，摩根士丹利的调研显示，市场对一线城市房价的预期在2025年底已显著恶化。
02.
雷区二
零售房贷
与对公风险的“显性”暴露不同，零售端的风险信号更为隐蔽，却可能更值得警惕。
截至2025年末，招行个人住房贷款不良率仅为0.51%，但不良贷款余额在第四季度环比增长了约13%。
这“一低一高”的背后，是三重压力的叠加：
1、居民收入增长放缓，还款能力承压
招行管理层明确将“居民就业增收压力”列为零售资产质量的主要挑战。宏观收入增速放缓直接削弱了家庭月度的现金流，导致房贷这类刚性支出最先受到冲击。
2、房价预期逆转，冲击还款意愿与抵押物
当净67%的受访者（摩根士丹利数据）预期房价下跌时，部分借款人可能因房产陷入“负资产”而还款意愿下降，同时抵押物价值缩水也系统性抬高了银行的信用风险。
3、宏观经济传导，风险从企业端蔓延至家庭端
房地产行业的调整不仅冲击开发商（对公端），也通过产业链就业、财富收缩等效应对居民部门产生“二次冲击”，最终传导至零售借款人的还款能力。
招行管理层坦言“全市场的零售信贷风险还处在上升期”，这13% 的环比增速，正是风险从潜在变为现实、从对公蔓延至零售的早期量化信号。
03.
392%的拨备
面对“双重雷区”的压力，招行最强大的防线是其高达391.79% 的拨备覆盖率。
然而，这份“厚实的安全垫”正在被主动消耗：2025年末该比率较上年末下降了20.19个百分点，主要因四季度加大计提。全年信用减值损失计提达398亿元，其中房地产相关贷款的拨备程度是对公贷款平均水平的三倍以上。
这传递出一个清晰信号：拨备覆盖率不仅是风险缓冲的“盾牌”，更是管理层对未来风险预期的“预判”。招行正在用真金白银的计提，为尚未完全暴露的风险“未雨绸缪”。
04.
什么信号？
招行财报中惊现的“双重雷区”，释放出几个不容忽视的行业信号：
1、房地产风险正从对公领域的存量出清，蔓延至零售端的资产质量变化。这是一个从B端到C端、从显性大额暴露到隐性分散风险的完整传导链。
2、连招行零售房贷这类传统“压舱石”资产都出现不良余额的较快增长，表明本轮周期的影响是系统性和全面性的。最优质的客群和资产，也正在经历经济下行期的压力测试。
3、在同样的宏观环境下，招行能以近400%的拨备从容应对，而一些拨备吃紧的银行可能已捉襟见肘。本轮周期彻底检验了银行风险识别的前瞻性和财务准备的充足性。能够“以丰补歉”的银行，将在风险出清后获得更干净的资产负债表和更大的发展空间。
- 4、
房地产市场销售与价格的触底时点可能晚于预期，这意味着银行业面临的资产质量压力短期内难以根本缓解。
招行的数据提醒整个行业：
最坏的时刻或许尚未完全过去，风控的弦不能放松。
那么，如此优秀的招行都这样了，你觉得其它银行面临的情形是怎样的呢？
