刚刚过去的三月，北京二手房成交量明显增长。数据显示，3月北京二手住宅网签量为19886套，环比增长144.6%，同比增长3.4%，是近15个月以来的最高水平。
我查询了网上对北京二手房成交环比同比上涨的评论，主要观点有:
（1）近期北京二手房成交量回暖，成交周期明显缩短，价格微微上涨。
（2）只要不是楼层特别矮、户型特别差的，价格比之前成交价稍微加十几二十万都能很快卖出去。
（3）最近学区房成交比较多。
（4）此轮回暖不仅实现了量的稳步增长，价格表现亦同步向好。
（5）每年春节后都是一个市场快速回暖的黄金期，也就是俗称的“小阳春”。今年叠加此前出台的各类政策优化举措有效提振了市场信心，撬动了部分购房需求。
（6）三月北京300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，同比上升19.1%，低总价房源成为成交主力。
根据以上报道和观点，可以得出房价回暖基本实现，那么大家关注的话题就是小阳春能不能持有，房价能不能持续回暖。我就来分享一下我的观点。
大家知道，我对本轮房价下跌的判断就是挤泡沫过程，这个泡沫就是过去房价大幅上涨积累的租金回报率远远低于房贷的贷款利率，让房产的月供远远高于租金收益，让购房人已经失去继续偿还月供的信心，于是房产已经成了负资产。
本轮房价下跌，开始的时候是商住公寓领跌腰斩，那些买了老破旧住宅的人嘲笑买了公寓的业主，后来老破旧业主腰斩后发现自己成了笑话。
然后，购买学区房业主嘲笑买了公寓和老破旧的业主，后来学区房腰斩后发现自己也成了笑话。
再然后，购买次新房的业主嘲笑买了公寓和老破旧和学区房的业主，后来次新房腰斩后发现自己才是笑话。
现在，新房豪宅业主还来不及嘲笑别人，就发现自己成了最大的笑话。
更现实的是，本轮下跌开始是三四线城市房价下跌，后来二线城市下跌，现在是一线城市的核心区域补跌，让大家认为房价最坚挺的北上广深房价全部沦陷，原因只有一个，那就是租金回报率太低的泡沫被市场自行挤破了，最终回到价值区间。
熟悉了上面房价下跌的逻辑，就可以得出本轮房价止跌回稳的逻辑，那就是率先止跌回稳的就是那些率先跌到位的泡沫已经跌干净，对应租金回报率超过银行贷款利率的房产。
比如上面提到的各类板块轮跌房产，其中商住公寓已经先跌倒到了7%左右，有些已经租金回报率达到了10%的已经率先反弹，比如前面文章中我给大家指出的双钥匙公寓平均租金回报率达到9%，现在春节后跟春节前已经平均房价涨幅达到了10%！
由于商住公寓属于非住宅不纳入到本次北京成交数据统计范围，所以我关注的就是报道提到的北京300万元以下二手房成交量占同期二手房总量的66.3%，同比上升19.1%，低总价房源成为成交主力，这里的低总价房源基本就是老破小。。
比如北京有很多老破小住宅总价只有一百多万，但是租金每月达到五六千，租金回报率达到5%，即使减去空置期和可能产生的中介费，租金回报率也达到了4%，就成为了很多长线投资者的布局目标，对应的逻辑就是即使房价不涨，每年的租金收益率也远远超过银行理财收益，如果房价上涨，就可以获得额外超值收益。
这种看中租金回报率的需求我称为把房子当做理财产品，正是这种理财需求的持续回暖就是本轮北京二手房初现量价齐升小阳春的原因。
那么，小阳春会持续吗，那就看贷款利率会不会继续下降和前期房价是否已经跌到位。具体就是指的那些租金回报率高于贷款利率的差值越大的，就是现在小阳春反弹的越猛。
最后，我总结一下房价未来的走势，以及我对包括北京房价未来价值回归区间的判断，也就是我前面文章多次提出的中国房价租金回报率的三四五理论，具体就是：
（1）七十年产权房产的合理租金回报率为3%
（2）五十年产权房产的合理租金回报率为4%
（3）四十年产权房产的合理租金回报率为5%
（4）以上合理租金回报率，还要考虑出租难度空置期和出租周期，比如居住类租户相对容易寻找，成交服务费较低，并且空置期较少。而商业办公类租户招租难度大，成交服务费高，并且空置期较长。这种情况就对应相应房产的租金回报率合理区间要高出一到两个百分点。
本文完稿于2026年4月2日下午
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