从上海二手房成交量新高再聊房价的逻辑

2026年2月16日，在拙文《上海时光切片及对房价的看法》中，谈到了对上海房价的看法，当看到3月份上海市二手房成交量创5年新高时，就再聊一聊对房价的看法。

（一）

2026年2月25日，上海市出台了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，俗称“沪七条”，主要围绕限购松绑、公积金贷款提额、房产税优化三大方向，旨在降低购房门槛、支持改善型需求并促进市场稳定。自2月26日起施行。

通知从三个方面调整了购房政策。一是进一步调减住房限购政策。缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。二是优化住房公积金贷款政策。适度提高住房公积金最高贷款额度。优化贷款套数认定。扩大多子女家庭购房支持范围。三是完善个人住房房产税政策。支持居民置换改善需求，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

上海楼市新政“沪七条”一出台，为已企稳的上海楼市明显加温。进入3月份，上海二手房成交量异常火爆。据安居客上海监测数据，3月28日（周六），上海二手房（含商业）单日网签成交量达1585套，创下近五年来单日成交新高。3月份二手房成交3.12万套，套均面积约81平方米，单月创下近5年来新高。

据公开的资料，各总价位段成交占比中，300万元以下的成交占比约64.8%，300万元到550万元之间的成交占比约22.4%。由此可见，这87.2%的比例反映的是真正的刚需啊。

除了政策的放宽因素外，还有哪些因素成为上海楼市的助力因素呢？

（二）

首先，说一下上海的地理位置。

正如船的样子是大海决定的一样，上海之所以能成为现在的样子，是由其独特的历史机遇、地理条件和政策导向等多种因素共同塑造的。

智谷趋势合伙人黄汉城曾这样描述上海的区位优势。如果从万米高空俯瞰，你会发现，长江与1万公里的海岸线构建出了一个巨大的T字，而上海就位于这两条大动脉的黄金交汇点上。所以，上海自然就成了东西大动脉与南北运输通道的枢纽，成为中国广阔腹地与全球各大洲交换生产要素的接口。这样的区位绝无仅有，可以说是全中国960多万平方公里的土地上最好的区位条件。它吸引了大半个中国的货物跑到上海这边进行集散和中转，无论是南京、武汉、长沙，还是重庆、成都、贵阳，都以上海为跳板，去融入全球产业链体系。上海一跃成为全国最大的贸易中心。而贸易中心意味着什么？意味着这里有源源不断的原材料、零配件和大宗商品在进进出出，有最大流量的人口、信息及知识在吞吐和交换，天然就有利于就地组织生产，形成全国最大的工业中心。因此，一个拥有贸易中心和工业中心地位的上海，只要不发生意外，自然而然就会走上全国金融中心的宝座。

第二，再说一下人口因素。

根据官方最新出炉的人口数据，2025年四大直辖市中，北京、重庆、天津常住人口均出现下降，唯有上海实现了正增长。其中北京较上年减少3.2万人，重庆减少3.21万人，天津减少1万人，而上海增加了5.15万人。

除了北京是因为规划的原因外，从一个侧面，也印证了上海强劲的城市综合实力与人口吸引力。当然了，超大规模城市，永远不缺人口。亚里士多德那句“人是天生的城邦动物”，已被历史事实证明，大城市的人口从来不是问题。

第三，对生活体验和安全的重新认识

先说安全，这就不得不提，从2月28日至今，美以和伊朗之间的战争，战火迅速蔓延至中东多国，演变为区域性冲突。目前战事还没有结束的迹象。比如沙特阿拉伯、阿联酋都是中东地区富得流油的国家，随着这次战事的发生，彻底打醒了人们对于安全的理解，包括手握资本的人。哪些国家的城市能够满足安全的要求呢？秩序重构是必然要发生的事。

再说生活体验。为上海添了一把火的，是英国《Time Out》2026年发布的全球最佳城市榜单，上海以全球第二名的成绩位列亚洲第一。《Time Out》评价一个城市，不依赖GDP、摩天大楼数量或金融体量，而是以“普通人是否宜居、有趣”为根本判断标准。评价城市内容从五个核心维度展开。分别是城市定位与综合表现、政策支持与宜居环境、历史与现代融合的独特魅力、生活成本与消费体验、交通与社区活力。

《Time Out》通过居民调查、专家评审、综合打分的方式进行排名。其中居民调查是，面向全球150个城市超过2.4万名当地居民发放问卷，收集对城市各方面的主观感受。专家评审是，结合100多位《Time Out》城市专家的专业投票，提供专业视角的补充评估。综合打分是，通过多维度指标加权计算，最终确定排名。

通过这种以居民为中心、多维度的评估体系，《Time Out》能够精准反映城市的实际生活品质，而非表面数据。上海从2025年的第9名跃升至全球第二，成为亚洲排名最高的城市，超越伦敦、纽约等传统国际大都市，仅次于澳大利亚墨尔本。

一个城市安全性超高，生活体验名列全球第二，海陆空交通设施一应俱全，还拥有中国的贸易中心、工业中心和未来金融中心的地位，这样的区位优势，都会成为优先选择城市的理由。

（三）

一说到上海，很多人会说，上海的房价太高了，有泡沫，买不起，再等等吧。那么，上海的房价到底高不高呢？

徐远在《房价的逻辑》一书中给出了答案。“高”和“泡沫”是两个概念，“高”不一定就有泡沫。现在一线城市房价收入比达到60多倍，不吃不喝60多年才能买得起房子，这被当作房价泡沫的铁证。可是呢，房价收入比的计算，很多人算错了一点点。错在哪一点？错在“收入”的计算上。房价收入比中的“收入”，是“未来的中高收入”，是拿现在的房价和未来的中高阶层的收入比较，不是现在的房价和现在的平均收入比较。

大城市房子贵，因为房价会对未来的收入提前反映。一个城市房价收入比高，不一定说明这个城市房子贵，很可能是因为这个城市的增长潜力好。

也就是说，大城市的房价是包含了各类综合资源的结果。甚至包含了你在大城市看一场演出和一场比赛路途的费用和临时租住宾馆的费用。

在水木然的《人间清醒2：底层逻辑和顶层认知》中是这样定义房子的：“因为房子也在分化。房子将分化成三类：A类房子，是位于一线城市核心区的房子。这类房子属于金融资产；B类房子，是位于一线城市发展区和强二线城市核心区的房子。这类房子属于资产；C类房子，是位于二线城市郊区和三四五线城市（县城）的房子。这类房子属于商品。”金融资产、资产和商品的区别到底有多大，想必大家了然于胸。未来的房价呈K形分化是必然的趋势。

（四）

大城市的房价高是事实，原因从历史的理论、现实的环境也能找得到。

1809年，李嘉图根据亚当•斯密在《国富论》中关于垄断价格的理论，提出了地租理论。大意是：“土地租金是土地使用者支付的价格，它是由垄断性（稀缺性）决定的，而不是由地主在上面做的投资和改良的成本决定的；它的价格受限于租用者（农民）能够承担的价格。”吴军博士在《格局：世界永远不缺聪明人》一书中指出，这个理论被广泛地应用在信息时代的各个行业乃至个人，而且信息越透明、越对称，流动性越好，地租理论导致的势差就会越大。

当然，还有更朴实的原因。试想一下，大城市各个区域的豪宅基本上和普通住宅就是一墙之隔。而豪宅的价格（指新上市销售的楼盘）在疫情期间都没有降过价，而且疫情后的价格还是上涨的。相距很近的豪宅和普通住宅相同的是地段、建筑成本，不同的是建筑的时间和空间结构。豪宅每平方米的价格上涨，会对旁边的普通住宅有明显的影响，尤其是二手房。因为建设的时间早，从折旧的角度，普通住宅价格会降一些，但是期望降很多是不现实的。可以再反过来想一下，你要是房东，要卖房子会参考什么价格呢？

再想一下，今年3月份，在“沪七条”政策的支持下，二手房成交量创出近5年来新高，也能说明，超大规模的城市，从来不缺需求。可以设想一下，如果不是有限购的措施，这些超大规模的城市的房价会是什么样的呢？

房子和其他交易的商品不同，它不能移动，购买房子是一个综合了居住、情感、教育、投资等多方面因素的考量和决策过程，能解决租房子不能解决的很多社会问题。一般情况下，买房子主要考虑的是位置。

没错！就是位置！因为位置所在的资源丰富程度和人口的聚集程度决定了房子的价格。隐含的意思，正是经济学角度的稀缺性。

（五）

那么，现在是不是买房子的时机？

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据显示：2026年3月，核心城市“小阳春”行情显现，叠加业主预期趋于稳定，百城二手住宅跌幅较上月收窄0.2个百分点，已连续第3个月收窄，核心城市中上海二手住宅挂牌均价环比上涨，结束了此前连续33个月的下跌趋势。

上海的房价对于全国来说，是领先指标。

现在是不是购房的时机，建议不要只看统计数据，要到现场逐个看。当然并不是说统计数据不准确。打个不恰当的比喻，统计数据展现的是一个森林的总体情况，并不完全反映森林里的一棵树。就好像“千万不要越过平均深度为1.5米的小河”一样，现实的情况和统计数据千差万别，真实的答案只存在于现实中。

那么，高盛预测房地产在2027年见底，现在是不是早了些？我的答案是，别相信预测，还是要到现场看。没有人能预测未来，也不存在预测得准的情况。即便预测得准，那也预测的是森林，而不是森林里的一棵树。就好像经常被投资者调侃的，A股长时间在3000点，指数没有涨，并不代表着个股没有涨一样。

房价始终是影响老百姓生活的大事。我国各城市房价的高点是在2021年，至今已调整了5年的时间。上海3月份二手房成交3.12万套，单月创下近5年来新高，从中传递出的市场信息值得重视。

再看一下北广深的二手房市场3月份成交情况。北京二手房成交19886套，创15个月新高，600万以下占六成；广州二手房网签突破1万套，环比增幅超1.4倍；深圳二手房网签5071套，环比上涨117%，持续稳定在深圳楼市5000套水平。

就好像道氏理论中对指数趋势的相互印证一样，北上广深的二手房出现了同样的趋势，是不是也符合相互印证的逻辑呢？

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往期回顾

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