二手房均价8750元/㎡!兰州房价跌到底了吗?

冰冷的数据

兰州房价“跌跌不休”

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• 幸福里找房：3月参考均价为8792元/㎡，环比下跌0.5%；
• 房天下：3月挂牌均价为8772元/㎡，环比下跌0.14%；
• 安居客：3月挂牌均价为8809元/㎡，环比下跌0.13%。

诡异的现象

第四代住宅“逆市飘红”

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然而，就在整体市场阴跌不止的同时，另一组数据却让人眼前一亮。

2025年，中海在兰州超级火爆，中海·未来之境卖了11.6亿，中海·天空之镜卖了12亿，中海·天钻卖了4.7亿。此外，还有很多项目在去年卖的比较火，比如斌鑫·云颂1.52亿、令牌·云启1.84亿（以上数据源于克尔瑞及媒体）。

2026年，马滩的保利·安澜天珺，西站附近的令牌·云璟关注度也比较高，有望大爆。

这些项目有一个共同标签：第四代住宅。

所谓第四代住宅，就是把庭院搬到空中——户户有露台、高得房率、错层挑高花园……不管适不适合，反正从结果来看，兰州人很吃这一套。

那么来看看这些项目的价格：

中海·未来之境价格站稳1.4万/㎡以上，中海·天钻最贵卖到了1.8万元/㎡以上……粗略统计，主城区地段较好的第四代住宅项目，均价基本都在13000元/㎡以上。

一边是整体市场均价跌破9000元/㎡，一边是四代住宅“没有最贵，只有更贵”，这不禁让人想问：市场到底是在跌，还是在涨？

真相只有一个

楼市的“冰火两重天”

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其实，这两个看似矛盾的现象，恰恰揭示了当前兰州楼市的真实状态——市场正在经历一场深刻的“结构性分化”。

过去，买房看的是地段、看的是价格。现在，越来越多的人开始看“居住体验”。第四代住宅之所以逆市热销，核心在于产品的“代际碾压”。

兰州的“第四代住宅”得房率（含露台）起步100%，有的超过了110%——要知道，在公摊面积的算法下，我们正常买一套100㎡的房子，实得面积达到80㎡就已经很不错了。

• 一是土地成本变了，高地价倒逼高房价；

• 二是改善群体鱼贯而入，成为市场主角。

举个简单的例子，2025年，兰州土拍市场两个“地王”：保利拿下的马滩G2519号宗地，历经181轮激烈竞价才成交；令牌拿下的毛条厂G2536号宗地，也经历了121轮激烈竞价。

这两个地块的楼面地价分别达到5322元/㎡和5687元/㎡，比兰州许多区域的房价都高。土地成本的攀升，直接传导至房价，这也成为了核心地段四代宅“越卖越贵”的重要前提。

买房群体的变化更加显而易见。

数据显示，2025年全年，兰州总价140万以上的改善型房源成交占比超过60%。这足以证明，改善型购房者已经成为兰州买房队伍里的“主力军”。

改善型购房者具备更高的经济实力——也可以说“有钱任性”。在第四代住宅这种“新鲜物种”出现的时候，和传统住宅一对比，他们不用思考就会选择“最新款”。

兰州的房价到底了吗？

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所以，回到最初的问题：兰州房价到底了吗？

答案是：不能一概而论。

对于刚需盘、老旧二手房、外围片区的普通住宅，价格仍在探底过程中。市场供应充足但需求有限，开发商和业主只能“以价换量”。

但对于核心地段的优质产品——比如第四代住宅这类改善型资产，它们已经走出了“独立行情”。价格坚挺、去化稳健，正在成为市场的“压舱石”。

日前，甘肃经济日报的报道也印证了这一点：

城关核心区新房均价稳定在1.1万元-1.35万元/㎡，二手房次新房维持在1万元-1.1万元/㎡，学区、地铁配套优质的房源议价空间极小；而兰州新区、彭家坪等区域，新房均价5400-8000元/㎡，库存去化周期偏长。

所以兰州楼市的真相，其实已经非常清晰：

市场正在为每一套房子重新定价——好地段的好房子，价格可能会持续坚挺，地段偏、房子差，价格可能远未触底。

不再是“普涨普跌”，而是“优劣分化”。