法院案例:上海房产新政下买房,有些“坑”还是要注意……

中介合同纠纷、如实报告义务、税收损失、赔偿责任

1.中介人如实报告义务的范围应包含忠实义务和勤勉义务所要求报告的与交易相关的重要事项。违反上述义务的行为方式既包含故意隐瞒和提供虚假信息，也应包含知道或应当知道而未尽职告知的不作为。

2.中介人违反如实报告义务导致购房人因房屋交易税收政策变化产生的税费损失，中介人应承担相应的赔偿责任。具体赔偿金额应考虑购房人实际损失、双方过错程度、对损害后果的原因力大小、居间协议的实际履行情况、中介人收取的佣金金额等因素后予以判定。

3.中介人提供服务过程中若造成委托人损失，故意违反如实报告义务可援引《民法典》第九百六十二条的规定予以裁判。

王某某是房屋买受人，上海某房地产经纪有限公司（以下简称某房产经纪公司）是中介人。2020年12月30日，王某某在某房产经纪公司的居间下与出卖方签订了网签合同。签约前，王某某已经告知其是家庭购房，其本人并无购房资格，配偶有购房资格。2021年3月23日，买卖双方去办理过户手续时，因签约的买方仅有王某某一人，而其并无购房资格，导致过户未成。3月25日，王某某及其妻子与卖方重新签订了网签合同，并完成了后续交易。然因2021年1月22日开始实施的沪建房管联〔2021〕48号文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。因第二次网签时间在该新政实施之后，王某某为涉案房屋交易多支付增值税和附加税合计264,999.98元。故王某某诉请返还已付部分居间费并赔偿上述多支付的税费损失、律师费损失。某房产经纪公司则反诉要求王某某支付剩余居间费并支付逾期付款违约金。

双方确认王某某已告知某房产经纪公司其社保不符合上海市购房条件，其妻子社保符合，且家庭名下无房。但某房产经纪公司称当时王某某表示其是开公司的，税单已满五年，亦符合上海市购房资格，故让其一个人进行了网签。且双方确认在网签之后（涉案房屋抵押涤除后）再加上王某某妻子的名字，故合同补充条款中有相关卖方同意买方增加权利人的约定。对此，王某某不予认可，表示其从未告知过某房产经纪公司以税单购房，且某房产经纪公司从未要求其提供过税单；双方亦未约定房屋抵押涤除后增加其妻子为买受人，合同关于增加权利人的约定仅是常规条款，并非针对本案的特别约定。某房产经纪公司对于上述主张，未提供证据予以证明。

某房产经纪公司自认就涉案房屋交易，向卖方收取佣金70,000元。经王某某申请，人民法院至国家税务总局上海市嘉定区税务所进行调查。经查，王某某、裴某某为涉案房屋交易支付增值税和附加税合计264,999.98元。

上海市嘉定区人民法院2022年1月29日作出（2021）沪0114民初24087号判决：一、被告（反诉原告）某房产经纪公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）王某某税费损失人民币180,000元；二、原告（反诉被告）王某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）某房产经纪公司佣金人民币39,000元；三、原告（反诉被告）王某某的其余诉讼请求，不予支持；四、被告（反诉原告）某房产经纪公司的其余反诉请求，不予支持。

某房产经纪公司不服，提出上诉，上海市第二中级人民法院（2022）2022年7月20日作出沪02民终5071号判决，驳回上诉维持原判。

法院生效裁判认为，某房产经纪公司在居间过程中未履行中介人的如实报告义务，存在过错，应对王某某由此产生的实际损失承担赔偿责任。同时，因其促成合同成立，故王某某应向其支付剩余佣金。

如实报告义务是中介人的主要义务。在房屋买卖居间过程中，中介人应当全面履行忠实义务和勤勉义务，将就有关订立合同的重要事项向委托人全面、如实报告。中介人需要具备相应的专业知识和从业资格，故对缔约相关事项的告知与一般交易中当事人的告知义务有更为专业化的要求。《民法典》第九百六十二条对如实报告义务进行了明确规定，“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”。该条文第一款是对义务的直接规定，第二款是对违反义务行为和后果的规定。但第二款中仅对中介人违反该义务中“故意隐瞒”与“提供虚假情况”两种情形下需承担的赔偿责任进行了约定，对于中介人应知而未告知（包括未尽勤勉谨慎义务进行调查核实导致不知故未告知、应知已知但失职未告知）导致委托人利益受损的情形及法律后果，并未进行规制。

如实报告义务的范围应限于与合同订立与履行相关的重要信息。结合实务，应当报告的重要信息主要包括四大类：一是与房屋本身有关的信息，诸如房屋所有权信息、权利负担信息、周边环境信息、房屋价值信息等。二是与买受人有关的信息，其中买受人身份信息、购买资格、资信信息亦成为影响缔约的重要因素。三是相关政策信息，与交易密切相关的主要涉及限购政策、贷款政策、交易税收政策等，直接影响交易成功与否。四是交易程序性信息，包含影响交易结果的交易流程和各流程注意事项。如实报告义务范围不应仅局限于“已知”信息，亦应包含“应知”信息和“程序性信息”。

本案中，某房产经纪公司作为专业的中介机构，接受王某某的委托为其购买房屋提供居间服务，某房产经纪公司应当为王某某的购房活动提供专业的指导并如实告知与购房相关的信息，其中包括对于购房资格的审查。审理中，双方确认王某某已告知某房产经纪公司其社保不符合本市购房资格，家庭符合购房资格，但在第一次网签时，某房产经纪公司仅将王某某列为买受人，并未告知王某某需将其符合购房条件的妻子亦加入网签合同的买受人之列，导致在交易中心办理过户手续时因王某某个人不符合购房资格而过户不能，某房产经纪公司对此明显存在过错。

在一些情况下，即便中介人未履行如实报告义务，中介人亦可免责。具体如下：1.协议约定免责情形。具体约定是否成立和有效还需结合格式条款的订入规则和效力规则的相关法律规定。2.交易方知晓相关信息后同意自担风险。3.交易方告知错误信息，该错误信息非基于中介人的专业审慎义务可明显识别。

本案中，并不存在上述免责事由。首先，本案中应当告知的并非购房政策，而是购房政策下交易的程序性信息，涉案相关协议中并未约定程序信息未告知不承担责任（即协议约定免责），故中介人不得以合同约定原告知晓购房政策作为免责抗辩。其次，中介人辩称买卖双方确认在网签之后且涉案房屋抵押涤除后再加上原告配偶的名字（即辩称原告知晓并同意自担风险），但中介人并无证据证明三方有过关于加名的协商，且该陈述与三方直接前往过户的行为相矛盾，也无证据证明告知过这样交易的风险，故不予采信。再次，中介人又辩称当时原告表示其纳税情况符合上海市购房资格（即辩称原告告知错误信息），但中介人并无证据证明该陈述，且其亦无证据证明要求提供过税单。

关于王某某主张的税费损失。根据《意见》出台之前的计税方式，满2年不满5年的非普通住宅根据差额征收增值税和附加税。本案中，根据卖方的一手买入价及本案的网签成交价，差额为负数，故不需要征收增值税和附加税。而《意见》出台之后，涉案房屋因属于满2年不满5年的非普通住宅，按新政需全额征收附加税和增值税。买卖双方再行网签后虽完成了交易，但因第二次网签在《意见》出台后，在交易条件完全相同的情况下，王某某多支付了增值税和附加税合计264,999.98元，造成了实际损失。作为专业机构的某房产经纪公司显然对此负有主要责任。

具体因果关系体现为：中介人未尽职告知“家庭符合购房资格时，网签合同中不得以家庭中不符合购房资格的人单独作为买方签约，否则将无法直接过户”的信息，而安排无购房资格的原告单独签约，导致首次网签无法过户需重新网签，加之税收政策变化的介入因素，进而导致税负的增加。该情形下，要求中介人承担责任的原因有二：一是中介人虽无法预知税收政策何时变化，但却应当知晓如此安排首次签约，势必会在撤销网签重新签约的时间差内增加限购、税收、贷款政策的变化风险；二是若非中介人过错，该税收政策变化的介入因素并不会导致买受人税费增加，因为是否适用税收新政是以网签时间为界。

中介合同属于有偿委托合同类型，根据法律规定，有偿的委托合同，因受托人的过错造成委托人损失的，委托人可以请求赔偿损失，故王某某有权向某房产经纪公司主张相应损失。购房系公民个人生活中的重大事项，购房者虽然委托了中介公司提供专业服务，但其自身也有查询了解相关政策的基本义务，对于造成的损失王某某亦存在一定的过错。综合衡量某房产经纪公司和王某某的过错，酌定某房产经纪公司赔偿王某某税费损失180,000元。至于律师费，因本案系合同之诉，王某某的该项诉请无法律依据，不予支持。

未必违反了如实报告义务就不得主张中介费，还应结合违约情形以及实际居间的结果即最终有无通过中介人成功交易。根据法律规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，某房产经纪公司作为中介机构，其基于王某某的委托，将卖方的房源信息提供给了王某某，并促成其与卖方最终完成了交易，故王某某仍应支付剩余佣金。王某某要求返还已付佣金的诉请，不予支持。至于某房产经纪公司主张的逾期付款违约金，因双方对是否应支付剩余佣金存有争议，王某某未付款尚不构成违约，故对于该项诉请，不予支持。