3月上海二手房市场以31215套的成交量创下近五年新高，结束长达33个月的连跌态势，市场情绪看似显著回暖。不过，市场回暖的核心驱动力并不是直接源于基本面的改善，而是政策刺激下，被压抑刚需的集中释放。
具体来看，上海成交结构呈现极致的刚需化特征，总价300万元以下的房源占据成交量的七成，其中200万元以内的“老破小”占比高达一半。更为关键的是，具备内环核心地段、地铁交通或学区加持的老旧小区，因其租售比普遍达到3%至3.6%，在低利率环境下现金流价值凸显，从而出现成交加速、议价空间收窄甚至微涨的现象。
与之相对的是，远郊及无配套的老破小则持续横盘阴跌，去化艰难，市场“冰火两重天”的格局暴露无遗。这种以核心区高租售比老破小为单一引擎的复苏模式，其基础是脆弱且不可持续的。一方面，比较依赖政策红利，一旦政策边际效应减弱，需求能否持续存疑；另一方面，也反映购房者心态从博取资本增值，到追求确定性现金流的转变，但这本质上是对未来房价上涨预期信心不足的避险行为。4月1日市场成交数据环比大幅回落26.71%至760套，虽然受月初及假期因素扰动，但也为这轮脉冲式反弹的持续性，敲响警钟。
因此，当前上海二手房市场的“回暖”，掩盖了深层的结构性矛盾，并将市场风险进一步向少数“优质”资产集中，这种极度分化的路径，能否引领市场走向长期稳健的修复，仍需打上一个巨大的问号。
