楼市分化时代，普通房子在降价，但真正的稀缺资产，依然有人愿意砸下重金。
就在前几天，位于江宁方山脚下的老牌低密盘——景枫你山，成交了一套建面约419.39㎡的联排别墅，总价1628万，折合单价约3.88万/㎡。
这个总价，直接登顶今年以来江宁二手房成交总价榜。
值得注意的是，小区同面积段产品基本都稳在1600万以上，足以见得核心地段别墅产品的价格韧性。
01
1628万成交，江宁成交总价被刷新！
这套房子是毛坯，地上三层、地下一层，带大院子。房主最初挂牌2080万，最终让价452万成交。
虽说议价空间不小，但能1628万成交，不仅是今年江宁二手房成交总价最高，也是该小区历史第二高成交总价，本身就说明了买家对这类资产的认可。
值得关注的是，这并非个例。
早在2024年6月，同小区也成交过一套420.62㎡的联排，彼时成交总价1650万。
景枫你山小区，过去两年时间有8套千万级成交的案例。
8套千万级成交，景枫你山房价坚挺的背后，靠的是什么？
我们得先看它的“底子”。
景枫你山位于江宁大学城、靠近方山风景区，容积率仅0.55，属于典型的城市低密山景别墅。
项目2014年就是南京联排销冠，2015开盘曾创日销100套纪录，2018年最后一次加推62套联排，均价不过2万出头，中签率低至4.2%.
当年抢到的人，如今算是稳稳拿住了“稀缺资产”。
从产品形态看，联排别墅在现在的南京新房市场已经几乎绝迹，更何况是带大院子的毛坯房。
对于高净值买家来说，毛坯意味着可以按自己意愿定制装修，而院子、低密、山景这些要素，正是当下城市核心区难以复制的资源。
但更深层的原因，是有钱人开始重新腾挪资产！
我和中介聊了聊，发现这波成交背后有两个逻辑很清晰：
第一，卖家在主动整合资产。很多老别墅的业主手里不止一套房，现在市场进入分化期，他们开始卖掉房龄偏大、产品相对老化的别墅，腾出资金和房票，去换地段更核心、产品力更强的新一代低密住宅。
第二，买家在抢跑“稀缺”。对于买下这套1628万毛坯别墅的人来说，他看中的不仅仅是房子本身，更是低密土地的价值。在南京，主城范围内容积率低于1.0的别墅用地早已断供，现有存量卖一套少一套。
02
结构性复苏！南京千万级二手房“爆单”！
南京千万级豪宅，在这个金三，真的火了。
3月份，南京二手房市场交出了一份亮眼的成绩单：全月成交7551套，创下近12个月以来的月度新高。
而比总量更值得关注的，是结构。一批总价千万以上的次新豪宅，走出了独立行情。
除了景枫你山这套联排，还有两个典型案例：
①河西中联排，2338万成交，一个多月两破纪录
河西中部的金基汇锦国际，3月成交了一套建面约269.47㎡的联排别墅，总价2338万，单价约8.68万/㎡，同时刷新了该小区的总价和单价历史纪录。
这套房子是5室2厅，总高4层，一楼带超大院子，室内精装豪华。房主去年8月挂牌3180万，历经多次调价，最终降价842万后成交。
值得注意的是，今年1月该小区刚成交过一套269.2㎡的联排，总价2200万、单价约8.17万/㎡，当时已经创下新高。短短一个多月，纪录再次被打破。
为什么这么猛？
核心原因就两个：地段+产品稀缺。
金基汇锦国际位于河西中绿博园板块，一线江景+成熟配套，而联排别墅在寸土寸金的河西中几乎是“绝版货”。目前整个小区只有2套联排别墅挂牌。
海玥花园大平层，1312万成交，价格更“友好”了
与前面两套联排不同，河西中的海玥花园B区成交的是一套建面约236.91㎡的大平层，五房户型，总价1312万，单价约5.54万/㎡。
要知道，海玥花园当年的新房含包价高达6.9-7.4万/㎡。
2025年初曾有两套低楼层房源以6.63万/㎡、6.04万/㎡成交，当时被市场称为“抄底价”。而如今这套中楼层房源单价仅5.54万/㎡，相比新房时期折价明显，但流动性依然强劲。
对于真正的改善买家来说，价格回调反而提供了上车机会。
03
分化时代，买对房子更重要！
拉开今年的二手房成交记录可以看到，1-3月南京千万级豪宅房源的活跃度明显提升。
今年1-3月的成交记录中，南京总价1000万及以上的二手房，共成交了17套。
我帮大家梳理了几个关键特征：
1、河西是绝对主战场
这17套房源中，河西板块（河西中、河西南）成交最多，包括金基汇锦国际、海玥花园、华润悦府、长江华府、万科翡翠滨江等。
城市核心资源+高端产品，依然是高净值人群的第一选择。
2、低密别墅占比高
总价2000万以上的2套房源，全部来自金基汇锦国际的联排。其余如景枫你山、依云溪谷、仁恒玉兰山庄等，均为低密别墅。
“有天有地有院子”的产品，在核心城市里越来越稀缺，也越来越贵。
3、学区+大平层，也有稳定支撑
鼓楼的金鼎湾今朝天下，1月份成交了2套200㎡以上的大平层，总价都在1100万以上，单价稳在6万/㎡左右。
顶级学区+核心地段+大户型，三位一体，抗跌属性极强。
4、次新豪宅开始出现“性价比”
南部新城的金基望樾府，2月份一套低楼层房源以单价5万+/㎡、总价1180万成交，成为板块二手房的价格锚点。
相比新房时期的高溢价，部分次新豪宅的二手价格已经进入合理区间，对改善买家来说，这是一个值得关注的信号。
对于豪宅市场而言，只要核心地段+稀缺产品的逻辑不变，成交热度就有望延续。但需要提醒的是，并非所有千万级房子都能抗跌——房龄过老、产品设计落后、物业维护不佳的老牌豪宅，依然面临流动性风险。
