北京二手房“小阳春”:成交量稳增,低总价房源成主力

     张帅旗| 北京报道

进入3月，北京二手房市场暖意渐浓，成交量持续攀升，呈现出“小阳春”态势。

北京市住房和城乡建设委员会数据显示，截至3月30日，二手住宅网签量已达18464套，同比增长约127.11%。周度数据更为亮眼，3月23日至29日单周网签5207套，日均约744套。

市场活跃度显著提升的背后，是刚需群体的加速入场。中房报京津冀走访发现，朝阳区常营区域成交量显著增长，丰台区方庄区域低总价房源成交则尤为活跃。据朝阳区一位房产经纪人介绍，其所在大区16家门店在三日内便成交16套房源，较去年底水平明显提升。

此外，售房者心态随着市场稳定正悄然发生变化，北京二手房整体库存较去年8月份减少约1.5万套，挂牌量出现回落。价格方面，朝阳区常营区域部分优质房源价格出现小幅上涨。

本轮回暖行情，始于2025年底新一轮房地产支持政策的持续显效。房贷利率下调、首付比例降低及税费优化等政策叠加，有效降低了购房成本。同时，随着房价趋于合理，积压的购房需求正逐步释放。

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总量稳步攀升 朝阳局部涨价

北京市住房和城乡建设委员会数据显示，北京二手房住宅签约套数连续三个月稳定在1.4万套以上，2025年11月～2026年1月，分别为14446套、17200套及15082套。

进入3月，回暖态势更为明显。据中房报京津冀不完全统计，截至3月30日，北京本月二手住宅签约套数已达18464套，远超2月份全月的8130套，涨幅约为127.11%。

图源：北京市住房和城乡建设委员会

周度数据同样印证了这一趋势。3月首周，北京二手房网签2980套，日均约426套；3月23日至29日网签总量升至5207套，日均约744套。从单日来看，3月25日、26日及30日，北京存量房网上签约套数均在1000套以上，分别为1040套、1058套及1185套。

图源：安居客楼市

根据中指研究院数据，从周度成交来看，春节后二手房成交量连续五周环比回升，3月第4周（3.23-3.29）20城二手住宅成交量已达2025年以来周度新高。二手房占比来看，2026年1月～2月，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重为72%，较2025年全年提升7个百分点。

具体到区域来看，在朝阳，好房源价格已悄然上涨；在丰台，小户型低总价房源则正迎来集中释放。

在朝阳区常营某连锁房屋中介门店，王源（化名）向中房报京津冀介绍了他所在区域的情况。该区域共计16家门店，3月23日～3月25日三天内共计已成交16套房源，较去年年底有较为明显的提升。

“我们的后台数据显示，北京市二手房整体库存较去年8月份大概少了1.5万套，算上车位和商住类现在约有14.5万套，高峰期接近17万套房源”该经纪人介绍，“2025年8月时增加了很多房源，之前是恐慌性卖房，现在市场稳住了，（部分）业主心态变了，开始看涨了。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“目前北京、上海等城市总体挂牌量都在下降，改变了此前房源“踩踏”式积压的局面。这说明当前市场的主导力量已经转向刚需，而刚需对小户型二手房的去化效果比较明显，形成了较为健康的成交结构。”

中指研究院数据显示，3月截至27日重点城市二手房新增挂牌房源为13.7万套，同比下降约37%，挂牌量回落显示出二手房卖方预期有所趋稳。

同时，春节后朝阳区常营区域部分楼层、户型相对较好的房源，售价普遍增长了3%～5%，不具备明显优势的房源整体价格则未发生明显变化，

该经纪人展示了一组具体数据：朝阳区某小区年前一套两居室成交价378万元，年后同户型卖到398万元，涨了20万元；另一个较小户型年前最低卖200万元，年后则以210万元成交。

王源（化名）举例说：“去年我负责的一套房子，年前谈好206万元，业主反悔不卖了。年后这套房卖了217万元，涨了11万元。不同楼层的同户型年前卖200万元，年后卖212万元，后来（这个户型）楼上卖220万元，前后相差不到20天。”

在丰台区方庄区域，挂牌量未出现明显变化，二手房房价也有所降低，但成交量也出现了较高增长。

方庄区域的房产经纪人周丽（化名）告诉中房报京津冀，去年同期，方庄部分大一居房源价格区间在250万元～300万元之间，现在则降到了200万元～250万元，小户型价格则降到了100多万元。

“附近在售的40（平方米）左右小开间房源，去年接近200（万元）或（200万元）出头，现在100多万（元）就能买。”该经纪人介绍“我们店3月到现在成交了10套房源，相较前两个月（1月～2月）都要高，差不多是去年同期的两倍。”

对于议价空间，她表示，方庄区域房源议价空间并未出现较大变化，约在20万元～30万元之间。“如果你想降50万（元）或80万（元），不太可能。比较便宜的房源基本成交价在4.2万元（每平方米），再往下降就很难了，最低就是3.9万元（每平方米）。”

02 

刚需低总价房源领跑 政策叠加助回暖

今年北京市场，小户型、低总价二手房持续领跑成交，背后是购房者的刚性需求。

在朝阳区青年路附近某房屋中介门店里，中房报京津冀遇到了正在看房的刘先生。他工作地点在朝阳区大悦城旁，预算300万左右，计划购入一套70平方米的一居室。“我关注市场一年多了，最近身边几个朋友都在买房，我也觉得差不多该出手了。”刘先生说。

周丽（化名）表示：“现在小户型100多万（元），首付20万（元）或30万（元）就能买，我们最近就是小户型成交的比较多。不管是刚需的，还是留着以后落户用的，都觉得现在是最便宜的时候。现在也是学区房的成交旺季，（客户）需要在小孩上学4月份之前要把房子买好。”

朝阳区二手房成交速度较往年也有所加快。王源（化名）向中房报京津冀介绍，三月中旬他成交了一套总价750万元的二手房，从看房到成交仅用了7个多小时。“这种情况现在并不少见，（部分）客户本身有买房需求，碰见合适的就买了。”

严跃进认为：“经过一段时间的房价调整，现在不少房源的性价比已经比较高了。一部分需求属于“补涨”，也就是之前被压抑的购房需求，在看到价格趋于合理后开始集中释放。同时，大家也希望看到房价能够稳定下来，才会更放心地出手。除此之外，学区房带来的刚性需求也在支撑市场。”

中指研究院数据印证了这一趋势。1月份北京二手房市场成交结构中，70㎡以下小户型成交占比最高，达38.8%；200万元～300万元总价段成交最活跃，占比22.9%。

2026年1月～2月，北京70平米以下二手房成交占比提升至39%。同时随着房价持续调整，市场房源整体向低总价段回落，1月～2月北京300万以下二手房成交套数占比较2025年分别提升5个百分点，成交套数同比增长13%。

图源：中指数据CREIS

北京本轮二手房回暖行情，起自2025年12月24日推出的新一轮房地产支持政策，包括放宽非京籍家庭购房社保、个税年限、支持多孩家庭增购住房、统一商贷利率并降低公积金贷款首付比例。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“降低首付和降低利率等政策，能够带来非常积极的影响。最直接的变化就是购房门槛明显降低，更多原本观望的人有了入市的底气。”

同时，对于未来市场走势，严跃进认为，北京二手房楼市虽然成交量不一定能再创新高，但本轮行情能够持续。

“从整体来看，市场交易规模总体符合预期。对于当前市场，还是要积极肯定，努力延续‘小阳春’的态势，为后续二手房与新房之间的联动、以及改善型需求的逐步释放，打下比较好的基础。至于二季度月均网签量能否稳定在1.5万套以上，关键在于刚需释放的节奏和房价预期的稳定性，目前看有一定基础，但仍需观察后续市场情绪的变化。”