“借房入学”
刘先生与侯女士于2018年7月登记离婚。两人育有一女刘某某，离婚时女儿尚未成年。
时间回溯到2010年，为了能让女儿顺利入读某知名小学，刘先生和侯女士向刘先生的父母——刘大爷、姚老太提出了一个请求：希望能将刘大爷夫妻名下位于海珠区的一套房产中的50%产权“借”给刘先生。
根据当时的教育政策，只有持有学区房50%以上产权，孩子才能获得入学资格。为了孙女的前途，刘大爷和姚老太同意了。2010年7月，刘先生与父亲签订了一份《房地产买卖合同》，约定刘先生以10万元的价格购买该房产50%的产权。但实际上，这笔钱从未支付，双方都清楚这只是一个形式上的交易。
刘先生还亲笔出具了一份《承诺书》 ，明确表示该房产产权实为父母所有，自己只是“借名”为了孩子上学。
离婚协议中的“承诺”
然而，世事难料。2018年，刘先生与侯女士的婚姻走到了尽头。
在签署《离婚协议》时，关于女儿刘某某的抚养及财产分割问题，双方进行了详细的约定。其中最关键的一条是：“男方与父母（刘大爷、姚老太）共同所有的位于海珠区某大院的502房，男方明确表示放弃继承，并承诺将其所有的50%产权在刘某某年满18周岁后一个月内过户至其名下。”
同时，协议中还提到，刘先生的父母已于2018年3月办理了公证遗嘱，表示将把该房产中属于自己的份额留给孙女刘某某继承。
侯女士本以为，这是前夫对女儿未来的一份坚实保障。
反悔与“连环诉讼”
女儿刘某某成年后，刘先生却迟迟没有履行过户承诺。不仅如此，他还与母亲姚老太进行了一系列操作：2020年、2024年，刘先生先后多次以极低的价格（例如2万多元）将房产份额“出售”给母亲，试图将房产彻底转移。
侯女士忍无可忍，以女儿刘某某的名义提起诉讼。此前，已有生效判决确认 刘先生与母亲姚老太在2020年签订的《房屋买卖合同》无效 ，并判决将50%产权份额恢复登记至刘先生名下。
眼见“转移财产”的计划落空，刘先生又生一计。2025年2月，他向女儿刘某某寄出了一份 《撤销赠与告知函》 ，单方面宣布撤销离婚协议中将房产赠与女儿的约定。同时，他的母亲姚老太也出具声明，反对刘先生的“处分”行为，并撤销了当年的公证遗嘱。
各方争执不下，侯女士作为女儿的法定代理人，将刘先生及其母亲姚老太一同告上法庭，要求刘先生履行离婚协议，将房产50%产权过户给女儿。
一审法院观点
一审法院经审理后认为：
关于“代持”主张：虽然刘先生主张自己是“代持人”，并非实际产权人，但此前已生效的另案判决（二审终审）明确认定了 刘先生合法拥有案涉房屋50%产权份额 ，并判决将产权恢复登记至其名下。在没有新判决推翻这一认定的情况下，法院对刘先生“代持”的主张不予采纳。
关于“撤销赠与” ：离婚协议中的财产处理，是基于解除婚姻、子女抚养、过错补偿等一揽子问题的综合考量。刘先生在离婚六年多后，单方面以赠与未履行为由主张撤销，依据不足。
关于过户条件：女儿刘某某已经成年，符合离婚协议约定的过户条件。
综上，一审判决：刘先生在判决生效之日起十日内，将登记在其名下的涉案房屋1/2产权份额过户登记至女儿刘某某名下。
二审法院观点
刘先生和姚老太不服，提起上诉。二审法院（广州中院）经审理后，驳回上诉，维持原判。
二审法院特别指出：
生效判决的既判力：前案生效判决已认定刘先生合法拥有50%产权，这个认定对本案具有约束力。
撤销赠与于法无据：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第70条，夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销的，人民法院审理后，未发现订立协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回。本案中，刘先生未能举证证明存在法定撤销事由。
最终判决结果：驳回上诉，维持原判。案件受理费由刘先生和姚老太各承担一半。
这起案件看似复杂，实则核心法律问题非常清晰，对普通家庭具有很强的警示意义。
一、“借名买房”风险极高，代持关系难以对抗善意第三人
本案中，刘先生虽然持有自己亲笔书写的《承诺书》，也确有“为女儿入学”的特殊背景，但法院最终没有支持他的“代持”主张。
因为法律上要认定“代持关系”，需要有非常清晰、完整且形成闭环的证据链。更重要的是，不动产登记具有公示公信效力。在对外关系上，登记在谁名下，谁就是法律上的权利人。
而刘先生犯了一个“致命”错误：他在离婚协议中，主动将这套“代持”的房产作为自己的财产进行了处置。这一行为在法律上被视为他自己也认可对该房产享有处分权。此后，他又想推翻自己的说法，法院自然难以支持。
法律依据：《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。刘先生与父亲的“买卖”是虚假的，但这只能约束他们内部。当涉及到离婚协议中对女儿（第三人）的承诺时，就不能简单地以“虚假意思表示”来对抗了。
二、离婚协议中的“赠与”不可任意撤销
很多人认为，财产过户之前，赠与人可以随时“反悔”（即《民法典》第658条的任意撤销权）。但这个规则，通常不适用于离婚协议！
因为离婚协议是一个复合协议，里面的每一项约定都不是孤立的。你同意把房子给女儿，对方才同意放弃抚养费，或者放弃其他财产。这是一个 “一揽子”的解决方案，是双方为了离婚而达成的利益交换。
法院会认为，离婚协议的“赠与”条款，本质上属于夫妻财产分割的约定，而非单纯的无偿赠与。一旦离婚完成，除非你能证明签协议时存在被欺诈、胁迫等情形，否则就不能单方面撤销。
给读者的建议：
签离婚协议前务必三思：不要为了尽快离婚而随意承诺自己无法或不愿履行的财产分割方案。一旦签字并办理离婚登记，想反悔比登天还难。
及时办理过户：离婚协议中约定给子女的房产，建议在条件成就（如子女成年、贷款还清等）后，第一时间办理过户手续，避免夜长梦多，也避免赠与人发生意外导致继承等复杂情况。
保留对方“承诺”的证据：如果对方在离婚时曾有过口头承诺或特殊背景（如本案的“借房入学”），尽量通过补充协议或录音录像等方式固定证据。
三、老年人权益与子女权益的平衡
本案中，姚老太作为年近八旬的老人，担心唯一的住房被过户后，自己老无所居，其心情可以理解。
但这能成为阻碍过户的理由吗？
法院认为，孙女刘某某已经出具书面承诺，保证爷爷奶奶在世期间不打扰其正常居住、不处分房屋份额，这已经对老人家的居住权益作出了充分保障。因此，以“损害老年人权益”为由主张撤销赠与，缺乏事实基础。
给读者的建议：
老人一方：如果确实需要将房产份额“借”给子女或“给”给孙辈，建议提前签署 《居住权协议》并办理居住权登记。《民法典》新增的居住权制度，是保障“老有所居”的有力武器。即使房屋所有权过户给他人，您的居住权登记后，任何人不能将您赶走。
子女一方：在争取父母房产时，应主动承诺并切实保障父母的居住权益，最好形成书面文件，以减少家庭矛盾。
“借房入学”或许能解一时之困，但背后的法律风险，可能成为撕裂亲情的利刃。如果您正在面临类似的困扰——无论是婚前房产分割、离婚协议起草，还是父母房产赠与子女的风险防范，请务必咨询专业的婚姻家事律师。
一个专业的律师，能帮您看清协议背后的法律后果，为您设计最稳妥的财产方案，避免让家事变成“官司”。
