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扎心真相,二手房的大户型跌价更猛!

2026-04-19 23:39:57

扎心真相,二手房的大户型跌价更猛!

最近一直观察市场，发现了一个全新的变化趋势。

郑州二手房市场上，同一个小区改善大户型和小户型之间的单价价差拉小了。

我拉了东区、管城、中原、惠济、金水区几个典型的小区的成交价，都出现了这样的趋势。

最典型的莫过于东区的海马公园。这是我们大家熟悉的老面孔。海马公园的大户型和小户型正在无限接近。

拿在二手房价格验证最充分的海马公园A区作为例子。

2024年11月份海马公园A区128平的大三房成交价21000元/m²出头，92平的大两房成交价16000元/m²左右，大户型单价比小户型单价高大约5300元/m²。

而今年一季度，海马公园A区128平的大三房成交价14300元/m²左右，92平的大两房成交价13100元/m²，大户型单价只比小户型单价大约高1200元/m²。

东区的卢浮公馆也出现了同样的趋势。

在2024年下半年，卢浮公馆一期141平大三房单价在15000元/m²左右，89平小户型单价11000元/m²左右，大户型和小户型价差在4000元/m²上下。

而如今卢浮公馆一期141平大户型成交价11500元/m²上下，89平两房成交价9100元/m²左右，大户型和小户型价差在2400元/m²左右。

还有管南的绿都紫荆华庭晴园107平大三房和88平小三房的价差，从2024年的3600元/m²降到了去年11月的1000元/m²。

中原区的锦艺国际华都欧尚110平左右大户型和87平小户型价差，从2023年的7000元/m²，降到了现在的2000元/m²。

金水区锦艺金水湾120-140平大户型和87平小户型价差，从2023年的3600元/m²降到了现在的1000元/m²。

郑州不少小区现在都出现了这个情况。

大户型降价速度更快，并且成交单价越来越接近小户型的单价。

这是过去几年楼市房价叙事的重大转变。

自从2021年之后，在郑州的市场，不管是新房还是二手房，都出现了一个叙事。同一个区，改善大户型价格一定要比小户型价格贵很多。

尤其是2022年之后房价调整的几年，大户型更加保值的逻辑流传得越来越广。

但是从去年这个逻辑悄悄转变了。同一个小区，小户型价格不怎么降了，反而是以前看似保值的大户型价格开始刷刷往下降。

这个你可以称之为大户型价格的补跌。不是不跌，而是晚跌。

这种现象，我们可以称之为大户型房价的均值回归。

同一个小区，同样的配套，同样的景观绿化，同样的社区设施，就因为户型面积更大，单价比小户型贵出那么多。本身就不是一个合理的逻辑。

但是在前几年，这种大小户型的价差巨大，不仅出现在郑州，还出现在全国各个城市。

为什么会出现如此不合市场逻辑的现象呢？

原因很简单，因为人口高峰形成了短暂几年的供需错配。

在2021年前后几年，是我国第三波婴儿潮出生的人口进行置换的高峰期。

第三波婴儿潮指的是1981-1994年这十几年出生的人口，也就是我们俗称的80后，90后。这一时期出生的人口总规模超过3.1亿。

在2012-2017年前后，是第三波婴儿潮出生的人口作为刚需买房的周期，所以那时我们看到的是同一个楼盘89平的三房小户型价格卖的又高又贵，比大户型单价更贵。

这是因为这批刚需该结婚买房了。那到了2021年随后几年，当年抢房的这批刚需又该置换了。

因为这批置换人数众多，需求强烈，而当时新房市场还在遵循刚需盘为主的逻辑，大户型供给不多。供给和需求错配，使得大户型价格变得更贵。

换句话说，2021年之后大户型的高价格是被2016年抢房的那波刚需推上去的。

80后和90后是被时代割了两茬的大冤种。

现在80后90后群体能置换的已经置换过了。这波置换潮已经过了高峰期，进入到了需求的稳定期。

这几年新房市场因为需求的惯性，开发商供应的大多数都是大户型。120平起步，140平起步的比比皆是。

看看郑州近几年新房市场供应的套均面积——

2021年郑州新房市场供应的套均面积在110-115m²。

2022年这个数字变成了112-118m²，2023年新房套均面积115-120m²，

2024年新房套均面积118-125m²，2025年新房套均面积120-128m²。

开发商盖的面积越来越大，改善大户型供应的量越来越多。而改善的需求没有前几年那么高。

新房市场又铆足了劲的争夺改善客户，二手房市场的改善大户型价格就下降了。

这就是楼市的价格周期。

目前二手房市场上大户型价格向小户型价格看齐的趋势还在进行中。

不排除未来同一个小区大户型的价格和100平以下小户型价格一样，甚至出现同一个小区小户型的价格开始比大户型价格更贵。

因为楼市新一轮的供需错配正在发生。

新房市场上源源不断的供应大户型，过去连续几年的供应会形成大户型供应量的堆积。

而现在年轻人要买的100m²以下的刚需房，只能在二手房市场上去淘。新房市场上几乎没有给他们匹配的产品。

尤其是现在的年轻人婚恋观念生育观念也发生了变化。未来家庭的结构是会比现在社会的家庭结构更小。

单身贵族家庭、二人之家的住房需求100m²以下的两房和三房就可以满足。三口之家的家庭舒适的居住需求，对位的可能是110-120m²的刚改户型。

这样的家庭结构增多之后，100平以下的刚需户型需求会增多。反而改善大户型因为总价高受到了冷落。

除非大户型以压低单价的形式来降低总价。这样楼市的价格梯队又回到了2012-2016年前后。

果然周期是个圈。一圈兜兜转转之后又回到了十几年前。

当然，这是我按照当年楼市的供需基本面做的推演。真实的楼市情况肯定比我推演的要复杂的多。

这里面还要考虑到房价的整体周期，物价的周期，以及经济基本面的恢复等等情况。

但是按照供需，大户型和小户型大致要走出这样的价格走势。

这个价格走势是我在前年预测，并且持续跟踪观察。去年下半年之后终于出现了，希望能够给到买房的朋友一些参考。

THE END

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