在执行案件中，法院通过强制执行程序处置被执行人财产以清偿债务，是维护司法权威和债权人合法权益的重要手段。然而，当执行行为本身出现错误，尤其是作为执行依据的法律文书事后被撤销时，被执行人已“失去”的财产该如何追回？如果该财产恰好是尚未办理不动产权属证书的房屋或商铺，权利人的维权之路是否会更加坎坷？本文将以一则钟律师自己经办的典型案例为引，深入剖析相关法律问题，为处于类似困境中的当事人指明救济方向。
一、案情聚焦：一纸被撤销的“以物抵债”裁定
基本案情显示，原告冤大头(化名）建筑有限责任公司（下称“冤大头公司”）通过签订《商铺认购书》、支付认购款的方式，取得了位于梨市某综合市场的30套商铺的权益。由于历史原因，这些商铺并未办理正式的不动产权属登记。此后，因卷入与大拿建筑劳务有限公司（下称“大拿公司”）及梨商通农产品有限责任公司的借款合同纠纷，该30套商铺被法院纳入强制执行范围。
在执行程序中，经两次拍卖流拍后，受理法院作出执行裁定，将包括上述30套商铺在内的50套商铺，以“以物抵债”方式交付给申请执行人大拿公司，用以抵偿债务。该裁定明确记载“财产权自本裁定送达大拿公司时转移”。然而，事件随后发生根本性转折。相关职能部门出具《情况说明》，证实本案所涉债务早在执行程序启动前已全部清偿完毕。据此，执行法院最终撤销了前述“以物抵债”的执行裁定。
至此，法律层面上的执行依据已然消失。但现实困境是，大拿公司依据已被撤销的裁定，实际占有并控制着本属于冤大头公司的30套商铺，且拒不返还。冤大头公司手持证明其付款、认购的收据与合同，却面临“房财两空”的窘境。本案的核心法律问题由此浮现：当执行法院处置未办理产权登记的不动产存在错误，且执行依据被依法撤销后，原被执行人如何通过法律途径实现财产权利的回归？
二、法律剖析：未办证不动产的权利性质与执行错误之认定
在探讨救济途径前，必须首先厘清两个基础性问题：冤大头公司对未办证商铺享有何种权利？本案的执行行为性质为何？
首先，关于未办理产权登记不动产的物权效力。我国物权变动原则上以登记为生效要件，但存在例外情形。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，冤大头公司虽未完成权属登记，但其基于真实的《商铺认购书》支付了相应对价，该事实行为使其对商铺享有了一定的财产性权益。这种权益虽非经公示的完全所有权，但在执行程序中，足以构成其主张排除执行的实体权利基础。执行法院将此类财产作为被执行人的责任财产进行处置，本身并无不当，但前提是执行行为合法、依据有效。
其次，关于本案执行错误的性质认定。执行错误的形态多样，其中一种典型情形即“据以执行的法律文书被撤销”。本案正属于此列。梨市人力资源和社会保障局出具的《情况说明》证实债务已清，导致原执行案件的基础债权债务关系归于消灭。据此，法院撤销以物抵债裁定，意味着该裁定自始不具备法律约束力。大拿公司继续占有商铺，丧失了任何合法依据，构成无权占有。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》第二百四十四条的规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还。这为执行回转提供了明确的程序法依据。
三、救济路径：多管齐下，捍卫合法财产权益
面对执行依据被撤销后的财产返还困境，冤大头公司作为权利受损方，并非束手无策。其可依据不同诉讼阶段和诉求，选择并组合运用以下法律武器：
路径一：申请执行回转，由法院依职权纠正错误。
这是最直接、成本最低的救济方式。如前所述，在作为执行依据的（2019）新2801执恢607号裁定被撤销后，原执行行为的基础已崩塌。冤大头公司应立即向原执行法院（梨市人民法院）提交书面申请，请求法院依据《民事诉讼法》第二百四十四条作出新的裁定，责令大拿公司限期返还30套商铺。若大拿公司拒不返还，法院可依法强制执行。此路径的核心在于督促执行法院主动行使职权，纠正自身错误，使财产关系恢复至执行前的状态。
路径二：提起执行异议及执行异议之诉，排除继续占有状态。
尽管原执行裁定被撤销，但若大拿公司的占有状态在事实上形成了对冤大头公司权利的持续侵害，冤大头公司可尝试针对该“占有”本身提出异议。具体而言，冤大头公司可作为案外人，向执行法院提出书面执行异议，主张其对涉案商铺享有足以排除强制执行的实体权利（该权利因执行依据撤销而重新完满），请求法院终止大拿公司对商铺的占有。若法院驳回其异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》第二百三十六条，冤大头公司有权在法定期限内向上一级法院申请复议。更为重要的是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022修正）》第三百一十条，冤大头公司可在异议被驳回后，依法提起执行异议之诉，请求法院在判决中确认其权利，并判决不得执行该商铺（即排除大拿公司的占有）。此路径通过一个新的诉讼，对实体权利进行确权并排除妨害。
路径三：另行提起返还原物及损害赔偿之诉。
如果通过法院内部执行回转程序遇阻，或为寻求更全面的救济，冤大头公司可以大拿公司为被告，直接向人民法院提起独立的民事诉讼。其诉讼请求应包含两部分：
1.请求判令大拿公司返还30套商铺。此主张的实体法基础在于《中华人民共和国民法典》第二百三十五条，该条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。大拿公司占有商铺的依据（执行裁定）已被撤销，其继续占有构成无权占有，冤大头公司作为权利人，享有法定的返还原物请求权。
2.请求判令大拿公司赔偿占用期间的损失。自商铺被错误交付至实际返还之日止，大拿公司因无权占有获得了本应属于冤大头公司的使用收益（如租金收益），或导致冤大头公司遭受其他损失。对此，冤大头公司可依据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条，主张侵害物权所造成的损害赔偿。
此路径跳出了执行程序的框架，直接基于实体法上的物权请求权与侵权责任主张权利，是保障最终权益的坚实后盾。
四、实务建议：给身处类似困境者的行动指南
结合本案与司法实践，为有效维权，建议采取以下步骤：
1.证据固化为先：立即系统梳理并妥善保管所有证据原件。包括但不限于：证明财产来源的《认购书》、付款《收据》；证明执行错误的原执行裁定书、撤销该裁定的新裁定书或相关法律文书；证明债务已清偿的《情况说明》；证明对方当前无权占有的照片、视频、沟通记录等。
2.优先启动执行回转：第一时间向作出原错误执行裁定的法院提交书面《执行回转申请书》，附上撤销裁定的法律文书及证据，要求法院依法责令对方返还财产。此程序效率相对较高。
3.并行准备诉讼方案：在执行回转申请提交后，同步咨询专业律师，评估提起执行异议之诉或独立返还原物诉讼的可行性、时效性与证据充分性。特别是对于未办证不动产，需重点准备证据证明自身权利取得的合法性与在先性。
4.明确核心诉求：在诉讼中，核心目标是“要回房子”。因此，返还原物应作为主诉请求。损害赔偿（如租金损失）可作为并列或后续诉讼请求，避免因诉求不清导致审理焦点分散。
5.关注时效问题：返还原物请求权通常适用三年诉讼时效期间，自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，自知道执行裁定被撤销而对方拒不返还之日起，即应视为时效起算点，务必及时主张权利。
执行程序的权威性不容置疑，但其正确性必须建立在事实清楚、依据合法的基础之上。当执行错误发生，尤其是执行依据被推翻时，法律为权利受损者预留了充分的救济空间。对于未办理产权证的不动产，其权利状态虽特殊，但绝非“法外之地”。权利人通过认购、付款等事实行为取得的合法权益，同样受到物权法律制度的保护。面对错误执行带来的财产流失，积极、理性、依序地运用法律赋予的执行回转、执行异议与独立诉讼等权利，是挽回损失、实现正义的唯一正途。司法在强力实现债权的同时，也必将为被错误执行的财产权利，铺就一条坚实的回归之路。
