（这是我作为新香洲房产经纪人，对自己这两年思考过程的一次完整复盘。不是为了证明什么，只是想让你明白：我为什么给不出那个简单的“涨”或“跌”的结论。看完之后，房子是买还是卖，你自己决定。写于2026年4月9日）

一个现象

2026年3月，楼市“小阳春”如约而至。珠海的二手房成交确实活跃了不少，朋友圈的中介们天天发成交截图，一天一套甚至好几套。

我大概算了一下，3月份珠海二手房的日成交量，差不多能到50套左右。而去年这个时候，我记得也就30来套。

量确实是变了。

于是又有人开始喊：小阳春来了，成交量涨了，房价要起飞了，再不买就晚了。

不瞒你说，每次听到这种声音，我心里都会莫名的反感。

不是不信成交量，是怕有人看到这个“量”就冲进去，然后发现自己又站在了山顶上。

因为我花了两年的时间才看懂：2015年那轮暴涨是被逼到墙角的特例，不是可持续的常态。2026年没有同样的外部压力，国家不会再让房地产回头扛。所以这次的小阳春，真的只是小阳春。

真正让我开始认真思考这件事的，不是2026年的小阳春，而是更早的一次触动——那时候催涨的声音再高，房价却在实实在在往下掉。

一个话题

让我开始认真想这件事的，是一次跟客户的聊天。

2023年，我刚做自媒体不久。网上说什么的都有：有人说房价要涨，因为疫情放开了，政策松了；有人说房价要跌，因为没人买了。

客户问我：“危生，你说房价现在到底了没有？”

我愣住了。

“到底了没”——这是一个二元对立的问题。要么到底了，要么没到底。

可我看着那段时间实实在在往下掉的房价，我说“到底了”，怕他抄在半山腰；我说“没到底”，又怕他错过机会。我怎么回答都不对。

我发现自己没办法拍着胸脯给一个“是”或“否”的答案。

这个念头让我开始重新审视自己做的事。

作为一个房地产从业者，我内心很矛盾。一方面，我肯定希望涨——涨了业务好做，我也可以顺着大家喊“再不买就晚了”，简单省事。另一方面，我自己也是房产持有者，虽然只有一套。

有人说“刚需一套房，涨跌跟你没关系”，我完全不认同。这套房也是我花真金白银买的，每个月都要填贷款进去，房价跌了，我不心疼吗？

所以那段时间，我其实倾向于相信“会涨”。不是因为我分析出了什么，是因为我想涨。

但理智告诉我：不能这样。我不能因为“我想”就给别人乱指路。既然要做内容，就得对得起“创作者”这三个字。我得告诉你们有理有据的东西，哪怕结论不是我想要的。

我决定自己去搞清楚。那时候开始失眠。不骗你，我去B站刷了很多视频，去政府网站查发展规划，从片区规划一路查到十四五规划。

一、我是怎么开始研究的

我先研究了微观的：珠海的房价变化、各个板块的规划、横琴的规划。后来觉得不够，又去看了海南、深圳、上海的规划，想从具体案例里找到规律。我把这些文件打印出来一份一份看。

但我发现这解决不了根本问题——房价到底是涨还是跌，还是没答案。

我一开始以为是珠海自己的问题——横琴政策变了，西区库存高了。可我研究海南、深圳、上海后发现，全国数据都在跌，只是跌幅不同。

我才突然意识到：如果全国都在跌，那原因一定不在某个城市，一定在最上面的那根线。

这个发现让我把研究方向从“珠海规划图”转向了“国家财政史”。

二、我往回捋，发现了一条清晰的线

我后来盯着房价暴涨的几个年份：2015-2016年珠海翻倍涨，2009年四万亿后报复性反弹，2003年非典后确立支柱产业，1998年房改启动商品房时代。

我一个个往回查，发现每一年背后都有不得不那么做的原因。

往前推到1994年——分税制，中央没钱了

1994年之前，地方财政富足，中央财政却捉襟见肘。1993年中央财政收入占全国财政收入的比重降到了22%，比1978年的39%几乎腰斩。钱都在地方，中央没钱了。

我当时第一次看到这个数据，第一反应是不信——怎么可能中央会没钱？我一直以为是地方穷中央富。这个颠覆让我意识到，我过去对“政策”的理解都是结果倒推，不是从困境出发。

所以1994年搞了分税制改革。把税收大头划给中央，地方留下小头。从此中央有钱了，但地方没钱了。

地方没钱怎么办？地方也要修路、发工资、搞建设啊。所以地方开始找新的财源。

往前推到1998年——房改，地方找到了“土地财政”这条路

有人给地方出了个主意：你把土地拿出来卖，让开发商盖房子，卖地的钱归地方。这不就有钱了吗？

于是1998年，国家停止福利分房，开启商品房时代。土地招拍挂，卖地收入成为地方政府的“第二财政”。这就是“土地财政”的起点。

链条很清楚：1994年分税制是“因”，1998年房改是“果”——地方需要找新的收入来源，土地财政应运而生。

1998年以后，珠海的商品房小区开始冒出来，柠溪、前山慢慢建起来。房地产这辆车，就这么启动了。

往前推到2003年——非典，正式把房地产定为“支柱产业”

2003年非典，经济趴下了。国家发现，光靠卖地赚钱还不够，得让房地产拉着整个经济跑。

于是国务院下发18号文，正式明确“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。意思就是：以后GDP增长就靠它了。

背后逻辑很清楚：2003年非典是“因”，经济受到冲击，需要工具来拉动增长。房地产被定为“支柱产业”是“果”——因为它体量大、链条长、见效快。

那之后，珠海主城区往外扩，新香洲、前山大规模开发。卖地的钱成了修路、建学校的来源。房地产和地方政府，绑得死死的。

往前推到2008年——金融危机，四万亿，房价报复性反弹，然后第一次刹车

美国次贷危机，出口崩了。2008年11月，国家宣布四万亿经济刺激计划，房贷利率打七折，首付降到两成。

2009年，珠海房价猛涨，西区开始填海造地，外地资金第一次大量涌进来。

但涨得太快，2010年国家出台“新国十条”限购限贷，2011年珠海成为全国首个“双限”城市——本地户籍家庭在主城区只能新购一套住房。

这是我刚入行就碰到的“史上最严调控”，当时以为这个行业要完了。后来才看懂，那是国家第一次主动控制房价过快上涨。

不过，2010年那次刹车没能真正解决问题。2011年欧债危机、2013年钱荒，一次次打断松绑的节奏，结果把债务和库存拖到了2015年的悬崖边。

所以2015年不是“又要启动房地产”，是被逼到墙角不得不回头。

往前推到2014-2015年——不是我们想回头，是被逼回来的

2014年，国家提出“供给侧结构性改革”，想压一压钢铁、煤炭这些落后产能，把经济往高科技、制造业方向转。

但现在回头看，2015年出了大事。

先是股市崩了。6月份上证指数从5178点一路暴跌，11个交易日跌掉一千多点，配资爆仓、千股跌停。

接着是外部压力。2016年7月，南海那边突然紧张起来。

内忧外患夹在一起。产业转型本来就疼——钢铁煤炭行业直接受影响的职工数以十万计，一个钢铁厂停一天损失巨大，工人安置、地方税收都是大问题。外部压力又突然压下来，转型转不动了。

我当时看新闻只觉得“又出事了”，没把这些事跟房产行业联系起来。现在串起来才懂——那是被逼到墙角了，只能回头用房地产兜底。

于是2015年底棚改货币化启动。以前拆迁分房子，现在直接发钱。央行创设PSL工具，拆迁户拿着现金只能去买商品房，等于强制创造购房需求。

2015年货币化安置比例不到30%，2016年直接飙到48.5%，帮地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

这是珠海上一轮暴涨的直接原因。2015-2016年，外地投资客冲进珠海，横琴从一万多涨到五万多，航空新城从八千涨到三万。全民借钱买房，负债率从36%飙升到49%。

你看，每一次都不是无缘无故的。背后都有外因或内因，国家需要一台发动机来拉动经济。别的产业拉不动，只有房地产体量大、链条长、见效快。

三、那为什么现在不涨了？——国家主动刺破泡沫

2021年恒大爆雷时，我朋友圈还在传“很快会救”。我也是这么想的，因为2008年救了，2015年救了，这次怎么会不救？

我现在才想明白：2015年那次是被逼到墙角的特例，不是可持续的常态。股灾+外部压力+产业转型阵痛，三重压力夹在一起，才逼出了那波行情。2021年没有外部危机逼宫，国家就不会再让房地产回头。这次不是危机，是手术。国家要的不是“救起来”，是“拆弹”。

为什么？因为这条路走不通了。三个原因：

第一，价格太高了。珠海西区新房卖3万，市区奔6万。普通家庭年收入十几万，接不动了。

第二，负债太重了。居民杠杆率72%，超过日本泡沫时期。任何风吹草动——失业、降息、利率波动——就有人断供。断供多了就是连锁反应。

第三，泡沫不能等它自己爆。如果继续刺激，早晚自然崩盘。所以国家主动出手：2020年8月三道红线出台，2021年“房住不炒”正式写入十四五规划，主动刺破泡沫。让风险在可控范围内慢慢释放，而不是等它炸。

这就是2021年之后“规律死了”的真正原因。不是国家不想救，是救不动了，也不敢救了。

四、那以后靠什么？——国家正在走的新路

老路走不通了，国家当然要走新路。几个方向非常清楚：

• 扩大内需，把增长动力从投资和出口转向国内消费。

• 发展产业集群，壮大实体经济。人工智能、新能源、集成电路、低空经济这些，才是未来重点投入的方向。

• 高质量共建“一带一路”，对外开拓市场。

• 扎实推进共同富裕。共同富裕不是要把房价打下来让所有人买得起，而是要把过去被拉大的贫富差距慢慢缩小——从金字塔结构变成橄榄型。

所以你看，国家的方向已经很清楚了：从“虚”到“实”，从依赖房地产到依靠实体经济、科技创新和国内消费。以前的红利来自国家需要启动房地产，现在的方向是脱虚向实。

五、如果是我现在买房或卖房，我会怎么想

我不是在给你做投资建议，我只是分享我现在思考这些事的方法。

如果是我现在要买一套房（自己住），我会先看三个东西：

第一，我不再相信那些停在规划上面的东西了。我只相信眼下能看得见、用得上的东西。这套房子周边的配套，现在有没有？够不够我用？还能用多久？规划中的学校、商场、公园，说没就没了。

这两年，珠海很多规划都没落地——航空大世界主题乐园没了，宋城没了，梅溪村的凤凰山旅游度假小镇也没了。那些写在纸上的东西，说变就变了。所以我只看眼前实实在在的东西。

第二，我会考虑长一点的居住周期。我不会指望过几年卖了换大的，因为现在置换成本太高，下一波行情不知道什么时候来。我会买我能住得下去的房子，而不是我觉得“以后好卖”的房子。

第三，我会严格控制月供。如果是我，月供不会超过家庭总收入的四成，留足半年月供当安全钱。经济环境不确定性高，宁可买小一点，不能买断供。

如果是我手里有一套非自住房，我会这样判断：

核心就看一个东西——这套房子还有没有用处。如果持有成本高（月供压力大、空置交物业费、租金抵不上利息），或者这套房子本身已经没有实际用处了（比如老破小、远郊、没人住），那我会趁现在小阳春的窗口，按市场价出掉。现在的成交价，可能就是未来两三年的最高价。

如果持有成本不高，而且这套房子还有用处（比如自己偶尔还能住、或者能给家人住），那你愿意等就继续等。但你要清楚，等的代价可能是流动性越来越差、买家越来越少。

六、最后跟你说句实在话

我不是在告诉你“房价要涨”还是“要跌”。我是在告诉你：风向已经变了。

以前的红利没有了，不代表以后别的方向没有红利。问题是，你能不能看懂这个方向？

所以2026年3月，看着朋友圈刷小阳春，我知道这次没有2015年那样的股灾和外部压力逼宫，国家不会再让房地产回头扛了。这次的小阳春，真的只是小阳春。

我现在不太敢听那些简单的涨跌判断了，因为我自己就是花了两年才从那个简单逻辑里爬出来。

这两年我业绩很差，看到一些博主在自媒体上晒百万门店，千万门店，说不羡慕是假的。但我清楚一件事：自媒体是我唯一的获客渠道。所以每一个点进来的人，不管是买房还是卖房，我都得认真对待。

我不能糊弄自己，也不能糊弄你们。

所以每次有人来问我，我给不出“涨”或“跌”的结论。因为我知道那不是事实。

现在我把这些思考分享给你，不是想显摆我多厉害，是想告诉你：别听那些天天喊涨喊跌的人，他们要么是还没搞明白，要么是揣着明白装糊涂。你去看政策，去看经济的基本面，去看国家真正想干什么。

看明白了，你就知道该怎么做了。

我不知道珠海别的同行是不是也这么想，也许他们早就看明白了，只是我没看见。但这两年，我确实就只看到了这些。

我是危其敏，在新香洲做房产。如果你觉得有用，可以转发给身边正在纠结买房或卖房的朋友。有任何问题，微信问我，看到就回。