10年年化12.65%的金融房产,贷款利率封顶3.9%,值得买吗?

2026年开年以来就一直很火的高客单价产品，是“保费融资”。

以前保费融资只开放给个别私行用户的，现在起投门槛100万块左右，特别适合现在中产们以及中小企业主的老板们。

低风险（有封顶的贷款利率），高回报（10年总收益高达126%）……

知道的人少，但是有钱人偷偷买的金额可不少，低息和利率下行时，更是占据保费市场半数以上。

2023年香港保险市场，新造保费规模约590亿港元，其中约四分之一都和它有关——即保险套息/保费融资交易。

保费融资的原理是保险公司要多吸收保费，提供6个多点保单收益；

银行需要降利率多放款，提供3.9%的封顶贷款利率（美元降息预期越发充分）；

银行借给我们钱买保单，就有两个点的利差。

以100万美元的保单为例，我们只需要支付19.6万的首付，银行帮忙出剩下的，还有5倍杠杆可以放大收益。

10年后，最后的收益扣除各项费用之后能到126%，是真•金融房产。

中间只需要有一个有资本有信用的人在，就可以实现保险公司收保费，银行放贷款，个人赚收益，三赢。

读懂这个就明白为什么有钱人不折腾，必然还是有钱人…

举个真实的例子说明一下，比如我自付19万6384，就能向银行借款70万8231，买到一份原保费100万美元的保单。（自付部分相当于只有原计划总保费的19%）

剩下的成本只有：

1）一次性支付2%的贷款手续费：1万4164。

2）每年的贷款利息：2万3017。

现在的贷款利率3.25%，最低3.1%，封顶3.9% 。

10年后退保，能拿到141万5220。

减去

1）借银行的70万8231，

2）银行手续费1万4164，

3）10年的银行利息23万175，

这个时候我们的净利润有26万6264。

初始本金为：19万6384 + 1万4164（手续费）

26万6264（净利润） ÷ 19万6384 （首日支付金额）÷ 10 (年) = 12.65% 

计算出平均年回报率的话有12.65%

那这么好的东西，有哪些风险要考虑呢？

一个是银行的贷款利率，这是我们的成本。

一个是保险公司分红实现率，这是我们的收益。

我们来做个压力测试看看，纵向代表分红实现率，横向代表贷款利率变化。

极致的悲观情况是，是银行贷款利率最高，分红实现率最低——但是有封顶3.9%的，而现行贷款利率是3.25%，还会逐渐下降的。

所以只需要考虑封顶利率3.9%，保险公司分红还不达标的情况，只有保险公司分红在70%，这种情况下9年的平均回报也有3.27%，比定存收益高高多了。

而关于分红实现率，过往的实现率也都是100%

以上就是关于10年年化12.65%的金融房产，有兴趣的朋友可以私聊我拿方案。