【房产抵押】三 一押和二押有什么区别?按揭房没还清也能再贷?#房本抵押#房抵贷

这就是“一押”和“二押”的核心区别。#一押 #二押

一押：房子的“第一次抵押”

一押很好理解：你买房时办的按揭，或者全款房第一次抵押给银行，都叫一押。这时候，银行是房子的第一顺位债权人。万一你还不上钱，银行拍卖房子，优先拿钱。

一押的特点是：额度高（通常评估价7折），利率低（目前3%-4%），期限长（最长20-30年），银行多（几乎所有银行都做）。

二押：房子的“第二次抵押”

二押，就是在不还清一押的情况下，把房子剩下的“余值”再次抵押给银行。

余值怎么算？公式：二押可贷额度 = 房子评估价 × 折扣率 − 一押剩余本金

拿小李的例子套一下：房子评估价280万，按7折算，总可贷额度196万。减去一押还剩的120万，二押理论上能贷76万。他要50万，绰绰有余。

二押的优势：

• 不用还清原有按揭，省去找过桥资金的钱和麻烦。

• 放款快，一般7个工作日左右。

• 房子继续住，按揭继续还，互不影响。

二押的劣势：

• 利率比一押高。一押年化3.5%，二押可能要4.5%-5.5%。

• 能做的银行少。大行基本只接受本行按揭客户做二押，他行按揭的不收。

• 额度有限。如果一押剩余本金高，二押可能就剩不下多少钱了。

  哪些房子做不了二押？

不是所有按揭房都能做二押。银行对二押的房产要求比一押更严：

• 房龄：很多银行要求20年以内，超过25年基本没戏。

• 面积：通常不低于40平米，有些要求50平米以上。

• 区域：主城区优先，远郊、县城、城墙内（如西安）可能被拒。

• 房产性质：住宅最好，别墅、公寓、商铺二押很难找到银行接。

• 按揭行：他行按揭的房子，大部分银行不做二押。只有少数本地城商行、村镇银行愿意接。

举个例子：你在建行做的按揭，想在中行做二押？大概率被拒。但你在建行做的按揭，还想在建行做二押？有可能，但需要问清楚有没有“本行二押”产品。

二押 vs 先还清再做一押，哪个更划算？

很多人会纠结：我是直接做二押，还是找过桥资金还清按揭，然后做一押？

咱们算一笔账。还是小李的例子：评估价280万，一押剩120万，需要50万。

方案A：做二押贷50万，年化5%，期限3年先息后本。每月利息：2083元。总利息：7.5万。没有过桥费，没有提前还按揭的麻烦。但缺点是：二押利率高，而且以后想换银行很难。

方案B：先还清按揭，再做一押

1. 找过桥资金120万，假设用10天，过桥费0.15%/天，费用：120万×0.15%×10=1.8万。

2. 还清按揭，房子变全款房。

3. 重新做一押，评估价280万，7成可贷196万。

4. 拿到196万，先还掉过桥的120万，再还掉过桥费1.8万，还剩74.2万。你要50万，还能多出24万备用。

5. 一押利率3.5%，贷196万？不，你只需要50万，但银行一般要求按评估价的比例贷，你可以选择只贷50万。实际上你贷了196万，多出来的钱可以提前还掉一部分，但注意提前还款可能有违约金。

更常见的做法是：只做一押50万，利率3.5%，期限3年，利息总额5.25万，比二押省了2.25万。但你要付出过桥费1.8万，实际省了0.45万，还多了一个月的时间成本和麻烦。

结论：

如果一押剩余本金不高（比如低于评估价的50%），且你需要的额度较大，先还清再做一押更划算，长期看省利息。

如果一押剩余本金很高，或者你只需要短期小额资金，二押更方便、总成本更低。

实操建议

先问本行：你的按揭银行如果有二押产品，优先考虑，因为审批快、资料少。

准备资料：身份证、户口本、婚姻证明、房产证、按揭合同、剩余本金证明（找原按揭行开）、征信报告、流水。

注意征信：二押对征信要求更严，因为银行承担的风险更高。当前逾期、连三累六基本直接拒。

最后提醒一句：二押是把房子的“剩余价值”也押出去了，你的负债率会更高。如果一押+二押的月供超过你月收入的70%，银行不会批，你自己也扛不住。量力而行，别把杠杆加满。