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之前写一篇天悦的二手房的踩盘笔记，有朋友让写一下万科翡翠国宾，其实这两个在当时新房就是互相比较的对手，到了现在的二手房，依然打得火热。
总的来说，位于高新国宾区，周围城市界面新，紧邻省体育馆和丈八宾馆的位置，决定了小区周围的低密度。次新房精装+二梯队学区+2w+的价格，距离商场、双地铁口1.5公里左右的距离，是这个项目持续受关注的原因。但是作为学区房，距离学校的距离步行略远，也是导致学区房热度较低的原因。二手房本身得房率的劣势在价格上已有体现，但户型中大户型较多、总价高，二手去化相对较慢。
1.品牌
万科，这里我之所以给了3.5分，因为万科翡翠国宾整体到交付，都还是万科没有出啥问题的时候，所以在销售的时点或者是交房的时点，也都保持了万科当年的水平（不论好坏），如果现在一个万科的新盘，品牌打分肯定不会这么高，毕竟现在的万科已经不是当年的万科了。
当时的万科，还是房地产的标兵，所以万科翡翠国宾的设计在当时，还是有很多让人心动的地方。
其实，当时万科翡翠国宾的宣传也是一个改善盘，分了三个区：东区、西区和北区，有高层和小高。这块地其实是万科当时从宝天手里收来的，宝天自己开发的国宾中央区，后面应该是没钱了，万科买过来的这几块地有的楼停工了很久，最后卖给万科，万科全部都拆了重新开发了。
我个人认为，如果对露台没有什么执念，像保利天悦和万科翡翠国宾这些次新房，是很值得关注的。因为目前价格降了不少，与四代新房高赠送产生的溢价价差，基本已经反应的真实的价格。另外，这些小区因为是次新，并且在当时的设计都还比较领先，不少户型是一梯一户或者两梯两户的设计，小区环境、外立面、入户大门、装修标准这些其实整体都还不错。
对于普通人而言我觉得很重要的一点，这些小区的物业费都是基础物业费2.2元，比现在很多新盘物业费动辄3元以上，甚至5元，真的要划算很多。
小区本身当时也有会所的设计，因为物业费是2.2元，所以目前健身房这些是外部承包的，但是好处就是离得比较近。
2.地段
万科翡翠国宾如果光说地段，我认为东区是比保利天瓒、高新金茂、绿城五章、六章和保利天悦都要好的区位，因为恰逢全运会，把整个陕西省体育馆翻新了一遍，万科翡翠国宾东区以东都是低密空地，而现在很多新房销售所谓的国宾区，其实就是万科翡翠国宾东区南面的陕西宾馆。这两个地方，让整个万科翡翠国宾周围的密度都降低不少。其他两个区就是一个离加油站有点近，另外一个周围界面稍微弱一点。
另外，科技八路主干道，部分楼栋临路，需要考虑噪音，但好在隧道修好了，大部分车都在隧道里面走，实际的车流量降低了不少。
同时，周围离高新万达广场、DT51商业都1.5公里左右的距离，距离地铁也算是方便，距离锦业路CBD的核心3公里左右，算是锦业路周围还不错的次新房。
3.户型
在当时，万科翡翠国宾的户型和装标都还是很不错的，大户型都是两梯两户的设计，整体的装标在当时也算是改善的标杆了，日立中央空调、全屋新风、全屋壁纸，柏丽橱柜、厨房还配有凉霸。
164的户型：
两梯两户的四房设计，缺点可能是纵深有点深，有一个书房是朝东或者西，不像现在很多新房的设计，都是大面宽，但是也有两个卧室朝南，厨房也有北阳台的赠送。
193的户型：
两梯两户的四房设计，缺点是只有两个卫生间，并且客厅和书房连接，功能区分不明显，但其实客厅也是大落地窗，主卧也很大，也有衣帽间的设计，厨房也有北阳台的赠送。
120左右的小户型就更中规中矩，跟目前市面上的小户型是没法过多比较的。但是居住使用的感受可能除了稍微有点小，其他的就还好。
之前说过：
“二手房在目前的市场，最大的劣势其实就是户型。毕竟现在的得房率是100%+，二手房过去加上公摊实得也就是80%左右。但我一直认为，也正因为这样，其实目前是很多购房人入住核心区的好时机，因为二手房的价格被新房打压，单价和总价让上车门槛降低了很多。虽然实得率低，但是麻雀虽小五脏俱全，该有的三间-四间房都有，完全能够满足家庭生活需求。”
这里多说一句，你发现在当时不论是装标多么领先，随着时间的推移，几年以后其实也就普通正常了，所以现在很多新房宣传的装标，不要过分付出溢价。
客观的说，户型不是二手的的优势，尤其是在目前高赠送的环境下，看完新房同样面积段的房型，就会觉得二手房的房间都太小了。但我一直坚持的观点是，不要为新房的高赠送溢价。
新房高赠送确实很好，但是如果溢价很多，其实是你在为溢价买单。
而我之所以认为不论是保利天悦、万科翡翠国宾的二手次新房值得看的原因，其实主要是目前的价格，还有就是因为是次新，不像高新很多其他二手房，房龄老了，但很多因为学区和学位，虽然也降价了，但是房龄老+学区和学位溢价，其实会让你在选择的时候，更犹豫。
4.价格
万科翡翠国宾开盘价格基本上都是2w~2.3w左右，现在二手价格在2.1~2.4w，新房是要考虑2年交付期的，考虑到货币时间价值，其实基本上是没涨价。这周围的新房，绿城五章大概的价格是2.3-2.5左右（现在不知道成交价能到多少），高新金茂、长安玉华这些高端改善盘2.8w~3w+左右。其实这些新房的价格，也为区域未来的发展和房价奠定了一定的基础。
万科翡翠国宾没有小户型，所以上车门槛总价在280起步，而一般来说250w和300w是两个购房门槛，200-250w之前，是很多二手房比较容易出售的总价，再往300w以上，很多人更愿意考虑新房，所以万科翡翠国宾因为面积大，所以总价高，二手去化就相对慢。这也是我之前说过，大户型豪宅是很难卖二手房的。
5.学校
这其实是万科翡翠国宾和保利天悦相比的一个劣势，万科翡翠国宾的初中和保利天悦是一个初中——高新第四学校初中部，万科翡翠国宾小学是高新七小，可以说其实单说学校质量是差不多甚至一样的。
但是，最大的区别就是距离。
有小孩的人非常明白离得近的重要性，保利天悦的一期、二期和五期，基本上是出了门就是学校，但是万科翡翠国宾到第四学校，走路肯定是有点慢了，需要交通工具。
这也是为什么同样是一个学校的学区房，但是万科翡翠国宾的存在感没有保利天悦强，因为既然考虑的就是学校，那一定是的离得近。
具体到这个学校，想多说一句，因为目前第四学校初中才出了一届的的中考成绩，所以学区的热度与高新几个大热学校比其实是下降了的，但这恰好使得学区溢价已经基本没有了。因为随着政策的变更，学区溢价的空间会越来越少，房价高点入老小区的学区房，会存在一定政策变化风险。而保利天悦和万科翡翠国宾次新+低学区溢价，其实给了购房人更多的安全垫。
小区本身还配套1个幼儿园，也能基本上解决了一个家庭12年的教育需求。
6.医院
依然是高新区的通病，不论是二手房还是新房，都面临附近没有公立三甲医院的bug。
7.公共交通便利
虽然离地铁大概1.5公里的距离，但算是周围几个新盘和二手房相比通勤比较方便的，并且还是6号线和8号线的双地铁口。
8.周围环境成熟度（生态&商业配套）
这其实是万科翡翠国宾和保利天悦相比的一个优势，就是之前说过的，陕西省体育馆和丈八宾馆带来的周围低密。丈八宾馆本身是对外的，里面的环境也很不错，再加上小区周围的皂河小公园，周围给人的感觉就是视野开阔不拥挤。同时周围也有目前高新区比较成熟的商业和地铁，日常生活还是比较方便的。
万科翡翠国宾和保利天悦，一直在被比较，如果就是追求学校离得近，那就不用犹豫，肯定是保利天悦；如果不在意学校距离，对天悦的精装不是很满意，同时，想要周围界面、低密的环境和商业地铁的方便，就可以考虑万科翡翠国宾。
这两个五年前的盘，能在今天还有一席之地，其实也证明了这两个盘的成功，毕竟周围的新房层出不穷，已经新增了很多二手房，但是直到今天，只要在这周围看二手房，都会看这两个盘。
一直被比较，还未被超越！
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