房产分割历来是离婚财产纠纷中争议最密集、处理最复杂的领域。相较于已办理不动产登记的普通商品房，未办证房产多发生于期房、集资房、小产权房等场景，购房合同已签订、房款已付清或正在还贷，但不动产登记尚未完成，物权的归属在法律上处于悬置状态，法院依《民法典婚姻家庭编解释（一）》第七十七条采取“先判使用、后析产权”的折中路径；而农村宅基地房产则涉及更为复杂的权属结构，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条，宅基地属于农民集体所有，村民仅享有使用权，房屋所有权则依附于宅基地使用权之上，形成“地权分离”的特殊物权格局：即宅基地本身不可分割，仅有房屋可依夫妻共同财产规则处理。两类房产虽均面临“无法直接确权”的程序性障碍，但各自困境的法律根源截然不同，裁判逻辑亦有实质差异。本文在厘清法律框架的基础上，系统梳理司法实践中的裁判规则，并就《民法典婚姻家庭编解释（二）》实施后的新变化展开分析，以期为实务操作提供参考。
一、未办证房产的离婚分割：从“不予处理”到“先行使用”
（一）法律框架：司法解释确立的基本规则
未办证房产离婚分割的核心法律依据是《民法典婚姻家庭编解释（一）》第七十七条，该条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”
该条确立了两项重要规则：其一，所有权判决的暂缓原则——法院不得在房屋尚未取得产权证时直接判决所有权归属；其二，使用权的替代处理机制——法院应先行判决房屋由一方使用，以解决离婚后双方的居住安排。这一设计既尊重了物权登记的公示效力，又避免了因登记滞后导致财产权利长期悬置。
从法理层面看，该规则的正当性源于物权变动的基本原理。根据《民法典》第二百一十七条，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。在登记完成之前，物权尚未设立或转移，法院无从对“所有权”本身作出确认性判决。但这并不意味着法院对未办证房产毫无作为——法院可就占有、使用等权益作出安排，待登记完成后再行确权分割。
（二）司法实践的演进：从“一刀切”到精细化裁判
在《民法典婚姻家庭编解释（一）》实施初期，部分法院倾向于对未办证房产采取“暂不处理”的态度，即在离婚判决中对该房产不作任何安排，待取得产权证后由当事人另行起诉。这种做法的弊端显而易见：离婚后一方长期占有使用房产，另一方无法获得任何补偿，客观上导致财产权益的实质剥夺。
近年来，司法实践发生了显著变化，法院在处理未办证房产时更加注重实质性解决纠纷，形成了以下裁判路径：
第一，使用权判决的综合考量因素。法院在判决未办证房产由何方使用时，通常综合考量以下因素：子女抚养需求（直接抚养方优先获得使用权）、双方居住条件（无其他住房方优先）、购房贡献比例（首付支付方适当倾斜）以及贷款偿还责任的承担。例如，2024年黄石市中级人民法院审理的帅某某诉朱某案中，法院考虑到幼儿由女方直接抚养、男方存在出轨过错且女方无其他房产，判决案涉尚未办证的商品房由女方使用。
第二，补偿机制与“分割预案”创新。部分法院在判决使用权的同时，主动为后续产权分割铺设制度接口。2026年北京海淀法院审理的李某诉王某案中，法院创新性地采用“分割预案”模式：在判决使用权的同时，要求双方提交产权分割方案（包括补偿标准、付款方式等），为后续产权分割奠定基础。这种做法有效避免了二次诉讼时的证据灭失和信息不对称问题。
第三，针对无法办证房屋的终局性处理。对于集资房、小产权房等客观上长期无法办理产权证的房屋，法院的态度也在转变。2024年甘肃定西中院审理的一起案件中，法院明确指出：房屋未登记只是不宜认定所有权，但不影响房屋居住功能和使用价值；如因房屋未登记而不进行财产分割，可能造成未占有使用方始终无法获得补偿；在确定房屋由一方占有使用后，可参照双方投入和房屋价值，通过货币补偿等方式实现利益平衡。这一裁判思路体现了对实质公平的追求，值得肯定。
（三）不同购房情形的差异化处理
实务中，未办证房产的分割还需结合购房时间、出资来源、登记状况等因素进行精细化区分。婚后共同购房但未办证的，法院通常将购房合同视为共同财产的证据，可判决由一方继续履行合同并取得产权，取得方按购房款及增值部分的50%向对方支付补偿。婚前一方首付、婚后共同还贷且未办证的，房产归首付方所有，补偿款按婚后共同还贷本息加对应增值部分计算，增值计算通常采用“比例法”——以共同还贷额占总投入（首付加已还贷款）的比例乘以当前市值。父母出资购房的情形下，则需结合出资时间（婚前或婚后）、赠与对象（单方或双方）及书面约定综合认定财产性质。
二、农村宅基地房产的离婚分割：身份限制与价值补偿的平衡
（一）“房地分离”的法律结构
农村宅基地房产的离婚分割，面临的核心法律困境在于“房地分离”。根据《土地管理法》第九条，宅基地所有权归农民集体，村民仅享有使用权；而地上房屋的所有权则归属于建造者个人，可依法继承或分割。这一结构性特征决定了离婚时宅基地本身不能作为夫妻共同财产进行分割，女方一般不能主张分割宅基地。
然而，宅基地上的房屋又常常构成夫妻共同财产——尤其是婚后双方共同出资、共同建造的房屋。这就产生了分割对象（房屋）与不可分割对象（宅基地）在物理上的不可分性：房屋无法脱离宅基地而独立存在，宅基地使用权的转移又受到身份限制。
（二）裁判规则的类型化梳理
根据双方当事人的身份状况，农村宅基地房产的离婚分割可区分为以下三种典型情形：
情形一：双方均为同一集体经济组织成员。此类情形下，宅基地使用权的身份限制不构成实质性障碍。房屋若属夫妻共同财产，双方可协商分割，也可由法院判决一方取得房屋所有权并向另一方支付折价补偿，取得方同时获得宅基地使用权。浙江某法院2024年审理的一起案件中，夫妻婚后共同建造三层楼房，法院判决女方取得二楼居住权、男方取得一楼及三楼，并补偿女方15万元，兼顾了房屋的实际使用与财产分割。
情形二：一方为城镇户籍，另一方为集体经济组织成员。这是实务中最常见也最棘手的类型。因宅基地使用权具有身份属性，非集体经济组织成员无权取得使用权。法院通常不支持将房屋所有权转移给城镇户籍一方，而是判决房屋归农村户籍一方所有，由其向城镇户籍一方支付折价补偿。2025年江苏某案中，城镇户籍妻子婚后参与建造房屋，法院判决房屋归农村户籍丈夫所有，丈夫补偿妻子30万元（含建房出资及增值收益）。
情形三：婚前一方建造，婚后双方共同居住或翻建。此类情形需区分婚前部分与婚后部分。婚前一方单独建造并登记在其名下的房屋，属个人财产，离婚时不参与分割；但婚后共同翻建、扩建的新增部分，应认定为夫妻共同财产。2025年安徽某案中，男方婚前建造平房，婚后双方共同翻建为三层楼房，法院认定婚前部分属个人财产、婚后翻建部分属共同财产，判决男方取得房屋所有权并向女方补偿18万元。
（三）补偿金额的确定方法
农村宅基地房产的折价补偿，实务中面临评估难、标准不一的问题。宅基地使用权本身无法进入市场交易，缺乏公开市场价格的参照系，这使得房屋价值的评估不得不区分对待：房屋本身的价值可参考重置成本或周边可比房屋价格确定；宅基地使用权的价值则难以单独量化。
司法实践中，法院通常采取以下做法：以房屋的建造成本为基准，结合婚后投入（含资金投入与劳务投入）和房屋增值情况，综合确定补偿金额。对于涉及拆迁补偿的情形，还需进一步区分“房屋补偿款”与“宅基地补偿款”——前者属共同财产可均等分割，后者归原集体成员所有，非成员无权分割。2025年河南某案中，夫妻婚后共建房屋被拆迁，法院判决房屋补偿款50万元均分，宅基地补偿款30万元归农村户籍丈夫所有。
三、《民法典婚姻家庭编解释（二）》施行后的新变化
2025年2月1日起施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》，对离婚房产分割规则作出了若干重要调整，虽然未直接针对未办证房产和农村宅基地房产设立专条，但其确立的若干裁判原则对特殊房产分割同样具有指导意义。
其一，未完成转移登记的约定亦可用于分割。《解释（二）》第五条明确，即便只是约定房产加名或变更而尚未完成转移登记，该房产在离婚时仍可进行分割，实质上否定了夫妻间赠与的任意撤销权。这一规则对未办证房产具有参考价值：夫妻之间关于房产归属的书面约定，即使未完成登记，亦可在离婚分割时作为重要依据。
其二，补偿比例的综合考量因素体系化。《解释（二）》系统规定了法院在确定补偿比例时应当综合考量的因素，包括婚姻关系存续时间、共同生活及子女孕育情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等。这一因素体系同样适用于未办证房产使用权判决和农村宅基地房产的折价补偿确定。
其三，父母出资购房的裁判规则进一步细化。《解释（二）》对父母为子女婚后购房出资的性质认定和分割规则作出了更为明确的规定，强调将出资来源作为财产具体情况的考量因素。这一规则对于农村宅基地房产中常见的父母出资建房情形，具有直接适用价值。
本文作者：
陈炼律师
中国民主促进会会员。西南政法大学法学学士、诉讼法学硕士。中国法学会知识产权法学研究会会员，中科院心理研究所认证心理咨询师。江苏省法学会教育法学研究会常务理事，江苏省法学会立法学研究会理事，江苏省法学会大数据与人工智能法学研究会理事，江苏省律师协会未成年人保护与老年人权益保障业务委员会委员，南京市律师协会未成年人保护与教育法律专业委员会副主任，光明律所全国婚姻家事委员会副主任。陈炼同志曾任中省两级立法机关干部，长期参与国家重大立法与监督工作，曾参与教科文卫相关法律的立法项目及执法检查工作。专注教科文卫法律事务研究、立法法律服务、婚姻家事、公司股权争议解决等方面。曾参与基础教育、高等教育、防震减灾、科技成果转化、公共文化事业发展等多部法律法规的制定工作，先后为省文旅厅、省卫健委、南京江北新区管委会提供常年法律顾问服务。
