一线城市二手房挂牌价转跌

地产周速达

1）二手房周成交同比继续增长，新房再度转跌

二手房周成交面积同比增幅扩大，表现强劲，新房再度转跌。4月3-9日，二手房同比增长8%，较上周增幅扩大5个百分点，主要拉动项为上海（14%）。反观新房市场，整体成交同比转跌7%，主要受二、三线城市拖累（同比分别下滑15%、11%），一线城市则延续增势，同比增长14%，其中广州、上海表现亮眼，同比分别增长55%、22%，广州已连增五周，上海已连增两周。

受清明假期扰动，二手房、新房周成交面积环比均出现大幅回调，整体符合季节性规律。本周新房成交面积绝对量降至164万方，低于3月周度最低水平，环比下滑70%。15城二手房在经历“六连增”后亦大幅回调，环比下滑30%至150万方，落入3月周度成交区间低位。复盘2024、2025年清明假期数据，15城二手房与38城新房当周环比回落均值分别约为33%与60%。综合来看，本周二手房环比回撤幅度与历史均值基本一致；新房因前一周的高基数效应，降幅略偏大，但总体均属正常的节假季节性扰动范畴。

2）上海新政效果观察：节假扰动叠加高基数，成交脉冲效应边际收敛

受节假因素及前期高基数双重扰动，上海二手房成交量短期回撤至新政首周水平。本周上海二手房成交面积环比大幅下滑37%（前值为-1%），回撤幅度略大于15城平均水平（-30%）。从绝对量来看，本周38万方的成交规模已基本回落至政策落地首周（39万方）水平。考虑到清明假期对本周数据的扰动较为显著，新政效应的持续性仍需跟踪节后成交节奏的修复情况。

横向对比未出台新政的北京、深圳，上海环比降幅介于两者之间。受清明假期影响，京沪深三地二手房成交环比均大幅走弱，北京、深圳分别下滑40%、29%，上海（下滑37%）表现介于两者之间。但同比维度，上海二手房成交面积录得14%的正增长，明显优于同期的北京（-1%）和深圳（-4%），显示新政对市场仍有支撑。

3）房价观察：一线城市二手房挂牌价重回下行通道

3月27日-4月2日，挂牌价短暂企稳后再度转弱，一、三线城市重回下行通道。其二手房挂牌价经历单周微涨后再度下探，环比分别下跌0.39%与0.42%。一线城市全面走弱，京沪广在短暂止跌后，环比分别下滑0.15%、0.55%、0.72%，深圳延续跌势且跌幅扩大0.36pct至0.38%。二线城市挂牌价环比下滑0.19%，录得“六连跌”（累计降幅2.81%），仅南京（+1.70%）、青岛（+0.12%）、大连（+0.05%）等少数城市上涨。同比来看，一、二线城市挂牌价跌幅均已深探至10%以上，三线城市同比下滑7.82%。其中，一线城市的深圳（-13.35%）、广州（-13.27%）与二线城市的武汉（-19.35%）、西安（-17.54%）跌幅相对较大。

节后一线二手房挂牌价格创近年新低，房价仍处探底阶段。伴随春节后的持续震荡下跌，当前一线城市二手房挂牌价已整体回落至2017年以来的最低水平。复盘一线城市二手房挂牌价走势，其节后单周短暂冲高（涨幅0.7%），随后便迅速陷入震荡阴跌区间，目前较节后高点已累计回撤2.6%。横向对标历史同期，2026年春节后第七周的价格表现为2022年以来同期最弱，相较于2022年的企稳走平、2024年的微跌1.3%，以及2023与2025年的上涨（分别上涨3.7%与1.6%），今年下行压力相对较大。综合量价指标来看，当前房地产市场“以价换量”特征依然显著，价格端的实质性企稳或需较长时间蓄力。

主要城市观察

附录 | 地产政策/新闻回顾

4月10日 郑州市放松公积金贷款额度与认定、放宽首套认定、加大保障房供给

《关于进一步稳定房地产市场的通知》

4月10日 郑州市放松公积金贷款额度与认定、放宽首套认定、加大保障房供给。已有一套住房的多子女家庭，再次申请公积金贷款可按首套最高额度上浮20%；新购买住房只核查购房人在拟购住房所在行政区范围内住房情况，无住房的，认定为首套房；2026年12月31日前，申请人符合现行其他贷款条件时，家庭无公积金贷款余额的，购买改善型住房时，可按照首次贷款政策申请住房公积金贷款；加大保障性租赁住房供给，2026年分配1万套（间）。

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分析师：肖金川

分析师执业编号：S1120524030004

分析师：黄晓曦

分析师执业编号：S1120524040002

联系人：洪青青

证券研究报告：《一线城市二手房挂牌价转跌》

报告发布日期：2026年4月11日

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