个人房产交易税费全攻略:买、卖、换、赠、继承,一篇看懂!
注①家庭成员范围包括购买人、配偶以及未成年子女。父母与成年子女共同购房的，作为两个家庭购房。 注②家庭唯一住房根据房管部门出具的居民家庭原有住房信息书面查询结果确定。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。对个人购买家庭第三套或以上住房的，按计税价格的3%计算缴纳契税。计征契税的成交价格不含增值税。1.增值税及附加。个人（自然人）将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税，征收率为3%。应纳税额=含税销售额÷（1＋3%）×3%。增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。2.个人所得税。按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。1.增值税。个人（自然人）将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（1）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。（2）个人转让购入不满5年或家庭非唯一生活用房，以其转让收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，按财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。（3）个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。注①非居住用房包括办公用房、厂房、商业用房、车库等。需申报的税收：增值税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税1.增值税及附加。个人（自然人）出售非居住用房（不含自建），以出售取得的收入减去不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为增值额，计算征收增值税，征收率为3%。应纳税额=（含税销售额-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1＋3%）×3%。增值税涉及的附加包括：城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，计税依据为增值税税额。2.个人所得税。按"财产转让所得"项目计征个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值、转让住房过程中缴纳的税金和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。3.土地增值税。以取得的收入减除规定的"扣除项目"后的增值额,按照规定缴纳土地增值税。纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，对于《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年②加计5%计算。提供的购房发票为营改增前取得的营业税发票的，按发票所载金额（不扣减营业税）确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额确认为扣除金额；提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载价税合计金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额，如备注栏的合同金额低于发票所载价税合计金额的，按照备注栏的合同金额减去允许抵扣的进项税额确认为扣除金额。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除，但不作为加计5%的基数。注②计算扣除项目时"每年"按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。4.印花税。出售过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。1.个人所得税。以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。其他形式的房屋产权无偿赠与，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。其中应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人应纳税所得额。2.契税。个人承受他人赠与房屋应按规定缴纳契税，税率为3%，计税价格由税务机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。3.印花税。个人受赠房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。1.契税。法定继承人②通过继承承受房屋权属免征契税。但非法定继承人根据遗嘱承受房屋权属的，需要按规定缴纳契税③，税率为3%，计税价格由征收机关参照房屋买卖的市场价格依法核定。计征契税的成交价格不含增值税。2.印花税。个人继承房屋过程中所立书据按照"产权转移书据"税目计算缴纳印花税，税率万分之五。注②《中华人民共和国民法典》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。注③《中华人民共和国民法典》规定，自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。因此，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）第一条自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。提醒大家： 房产交易政策细节繁多，且各地可能存在差异化的优惠政策。为了保障您的权益，建议在办理前详细咨询当地税务部门或拨打12366服务热线。
