你的美国房产如果还挂在个人名下,小心被诉讼和遗产税单盯上,趁早看清LLC与信托到底选哪个

Sophie 担心自己会被起诉。

现年 60 岁的 Sophie 是加利福尼亚州圣迭戈市一个公寓大楼的经理，由于讨论个人资产问题，她要求保持匿名。她从拥有类似业务的朋友那里听说，他们曾遭遇过诉讼。

“这让我产生了危机感，”她说，“我想如果真的发生了什么事，我必须做好准备。”

于是，她决定将她的公寓大楼纳入一家有限责任公司（LLC）。这样一来，她就能免受责任追究。

如果该房产面临诉讼，只有该房产本身需要承担赔偿责任，而她名下的个人住宅或位于夏威夷的度假屋则不会受到波及。

她还将自己的个人房产和度假房产转入了不可撤销信托（irrevocable trust）。在这种架构下，受托人（在此案例中是她的母亲）负责管理资产，并设定好收益，以便在她去世后由其两个孩子免税继承。

“现在我的孩子们得到保障了，”她说。

管理租赁房产的人，甚至是仅仅出于个人使用目的持有房产的人，常常会思考是否应该采取更多措施来保护自己的资产免受美国境内的诉讼影响。

许多人也想知道将房产（包括度假屋和主要住所）转移给子女并在此过程中实现节税的最佳策略。

将房产进行不同的商业架构配置可能会有所帮助。

无论是将房地产资产转移到有限责任公司（LLC）还是信托中，总部位于洛杉矶的 Aliant Law 律师事务所私人客户业务主席、曾为 Sophie 的资产重组提供咨询的律师 Jacob Stein 表示，“无论你做什么，都比什么都不做要好。”

Stein 表示，业主经常询问将房地产投资放入信托是否比放入 LLC 更好。

大多数专家的回答是：两者都需要。

“人们希望在被起诉时资产能得到保护，同时也希望进行一定程度的遗产规划，”Stein 说。

LLC 与信托之间的细微差别

他总结道，虽然 LLC 对于日常运营和有限责任保护非常有用，但信托更具灵活性，且有助于避开遗产税。

总部位于佛罗里达州的 Harrington Legal Alliance 律师事务所创始人 Jeff Harrington 建议，如果某人只有一套住宅并管理着另一处房产，那么 LLC 是一个不错的工具。

“如果只有一处房产，你可能不需要比这更复杂的架构，”他说。

与信托相比，LLC 的优势在于经营企业更为便利。总部位于圣迭戈的遗产规划公司 Trust & Will 的助理总法律顾问 Craig Parker 表示，LLC 是设立工资、福利和保险的良好架构。

他说，不同的投资者和利益诉求可以在细则中明确定义，且这增加了一种明确的法律结构。此外，大多数人（包括贷款方）都熟悉这种形式，这往往能让获取贷款变得更容易。

他补充道，独资企业（sole proprietorship）则不具备这些优势。

“LLC 会让一切变得简单得多，”他说。

他解释说，通过 LLC，所有者还可以抵扣开支，从而降低资产价值在税务申报中的金额，进而减少所得税。

对于更复杂的房地产投资组合，财富管理经理建议使用信托。

“信托更简单、更灵活、适应性更强，”Harrington 说，并补充道，LLC 能做的事，信托也都能做。

Harrington 建议将各项房产分别放入独立的土地信托（land trusts）中，以便在发生诉讼时将各房产隔离。

他更倾向于土地信托而非 LLC，因为信托具有完全的机密性，且没有申报费，如果信托没有每年续签，也不会受到处罚。

而 LLC 需要在州政府机构或县书记官处注册，并缴纳注册费，信托则不需要。

“它是绝对保密的，”Harrington 说。

他还表示，土地信托还有助于避免“蔓延性留置权”（bleeding liens）。这种情况在 LLC 中会发生，即一处房产的法规违规行为会波及置于同一 LLC 下的其他房地产投资。

例如，如果业主因另一处房产与市政府发生纠纷，且两处房产都在同一个 LLC 下，那么该业主在出售住房综合体时将会遇到阻碍。

相比之下，使用土地信托，房产可以完全独立运营。

Harrington 建议将这些土地信托统一归入一个 LLC 中，让租金收入汇集到该 LLC。

LLC 将有助于管理整体运营并处理税务申报，而土地信托则能确保每项资产的机密性并使其免受责任追究。

“这种架构堪称完美，”Harrington 说。

信托的其他用途

Parker 表示，除了责任保护和灵活性外，人们更多地转向信托是为了进行遗产规划。

根据他的经验，人们设立信托是为了应对失去行为能力或去世后的情况。

“信托增加了一些复杂性，设置起来也需要时间，但其带来的好处是巨大的，”他说。

一旦丧失行为能力，受托人可以接管并管理投资。信托权益随后可以分配给受益人，包括未成年子女，他们可以毫无障碍地获得租金收入。

信托可以避免子女经历遗嘱认证法庭（probate court）的繁文缛节——这一过程通常至少需要九个月。

在 LLC 的情况下，资产会在遗嘱认证程序期间被冻结；而使用信托，资产可以立即使用。

信托有两种类型：可撤销信托（revocable trusts）允许设立人进行修改或终止。虽然此类信托更灵活，但从技术上讲，资产仍以设立人的名义持有。

另一方面，不可撤销信托（irrevocable trusts）是一种由设立人将资产完全转移给受托人的架构，在此之后设立人放弃了修改或终止信托的权利。

由于个人不再拥有该资产，“债权人和原告就无法从你手中夺走它，”Stein 解释道。

如果像 Sophie 一样，将亲近的亲属或朋友指定为受托人，他们就能间接保留控制权。

无论是否可撤销，信托还有一个额外的好处，即它们不受遗产税影响。

一旦置于信托中，资产可以在授予人去世时转移给受益人（通常是子女），且无需缴纳遗产税。

因此，对于大型房地产投资组合，Harrington 建议将 LLC 放入家族信托（family trust）中，这是一种涵盖所有资产并可供后代免税继承的总体架构。

“家族信托是终极遗产规划工具，”他说，“它的灵活性和多功能性堪称完美。”发现更多报道。阅读 Mansion Global 上的最新豪华房地产新闻。

刘云飞 注册房地产经纪人

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佛罗里达州MLS认证会员 • 美国房地产经纪人协会（NAR）认证会员 • 奥兰多迪士尼区房地产委员会（OCAR）核心成员

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