房产|二手房买卖合同解除后,房屋中介是否应退还中介费用?

【内容摘要】

2023年6月15日，谭某、赵某及某房屋中介机构签订《房屋买卖合同》，合同约定赵某将位于某小区的2处房屋出售给谭某，并约定鉴于某房屋中介机构为促成双方房屋交易所提供的房屋信息、中介咨询等服务，由谭某支付中介机构佣金费用12000元。

合同签订后，谭某支付某房屋中介机构中介费用12000元。后谭某得知案涉房屋系赵某及妻子王某共同共有，案涉房屋未能办理房屋产权变更登记手续。 

2024年7月29日，谭某以赵某及其妻子王某不履行案涉房屋的产权变更手续为由向法院提起民事诉讼，法院依法作出判决：解除《房屋买卖合同》、返还购房款并支付违约金。

谭某认为，某房屋中介机构收取中介费后未完成合同约定义务，其收取的中介费用应予以退回。

但某房屋中介机构认为，其已促成双方签订《房屋买卖合同》，该合同已经双方签字确认，谭某应支付其中介费用。

双方协商未果，谭某遂向法院提起诉讼。

【法院审理】

法院经审理认为，本案的争议焦点在于某房屋中介机构是否应返还中介费用的问题。 

 《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第九百六十三条规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

本案中，原告谭某在被告某房屋中介机构介绍下与赵某签订《房屋买卖合同》，但中介在明知案涉房屋系赵某及其妻子共同共有且未有共同共有人相关授权的情况下，促成赵某与谭某签订房屋买卖合同，该做法明显不符合法律规定和行业规范，且案涉《房屋买卖合同》亦系因赵某无案涉房屋完全处分权而被人民法院解除，即被告某房屋中介机构因自身的工作失误事实上没有促成双方达成中介事项，无权收取中介费用。 

但是，庭审中经过本院对原被告双方之间中介合同的审查，双方在中介合同中约定“如丙方（中介）未促成双方之间的委托事项，亦有权就丙方实际支出的成本要求委托方支付”，上述约定符合《民法典》第九百六十二条的规定，法院认定中介机构在办理委托事项过程中实际支出成本2000余元，最终扣除上述成本后，判决中介机构向原告谭某返还10000元。 

一审判决后，被告某房屋中介机构提出上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。 

【法官说法】

中介合同，是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当中介人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。但是《中华人民共和国民法典》第九百六十四条也规定了，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。 

之所以这样规定，是因为中介人在向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的过程中，需要支出一定的费用，如中介活动中支出的交通费等。

此处所称的报酬和费用性质不同：前者属于中介合同中涉及的一笔款项，学理上讲“报酬”，是中介人服务成果的对价；后者不属于中介合同中涉及的一笔款项，“费用”不是中介人服务成果的对价，其属于在促使合同订立的活动过程中（但合同并未能够促成）而支出的一些必要费用，如前所称的交通费等，其不能称为“报酬”，只能称为支出的“必要费用”。

需要注意的是，本条规定在原《合同法》第427条规定的基础上，增加了可以“按照约定”。对此，有两种观点：

一种观点认为，委托人和中介人只有在合同中明确约定“合同不成立的，由委托人支付从事中介活动支出的必要费用”的，中介人才能请求委托人支付必须的费用。

另一种观点认为，委托人和中介人在合同中明确约定“合同不成立的，由委托人支付从事中介活动支出的必要费用”的，从其约定；没有约定的，中介人也有权请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。本条之所以增加“可以按照约定”，主要是尊重合同当事人的意思自治，强调合同的私法性质。

目前主流观点倾向于第二种观点。

来源：沂水法院

【律师简介】

　　济南律师陈正斌，中共党员，执业于山东新亮律师事务所，从业十余年，系山东省法律援助中心刑事承办律师，第一届济南市法学会刑法学研究会理事，第八届济南市律师协会房地产业务委员会委员。

　　曾获济南市优秀律师，公益普法先进律师等荣誉称号。多年受邀参加山东广播电视台、齐鲁晚报等媒体节目进行法律点评或公益普法。

　　擅长：刑事案件、婚姻家事案件、建筑房产案件、经济纠纷、交通事故等案件。

　　陈正斌律师服务热线：15550038383。