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二手房签约合同条款注意事项(下)

  • 2026-04-19 22:59:02
二手房签约合同条款注意事项(下)
    上篇讲了二手房签约时，《告知》事项的相关说明，重点也是提醒购房者与卖房人相关的注意事项，前期多做一些工作，以免后续违约，今天，咱们重点讲讲合同的相关条款，下面咱们先来看看《上海市房地产买卖合同》正文，后面，一一详细作为说明，主要讲解重点条款。
    第一条中关于房屋的详细信息，房产证上基本都有详细记载，基本就不作说明了。
    第二条主要是关于合同总价的，一定要注意，总价与相关税、费的关系，包括增值税、个人所得税，契税以及相关其它的成本，尤其是中介费，一定要明确，也可以另外的文件约定，必须载明，相关税费的承担主体，承担的比例或者金额。
      此外，关于合同总价，有个付款协议在附件（三）中，可以作为详细说明，尤其是贷款客户，建议在附件（三）作详细说明，如果贷款不成功或者贷款不足的部分，该如何处置，一定要约定，切记切记！！！
    第三条主要是出地使用权年限的规定，起始与终止时间，房地产证上都有，大部分房子不涉及到补土地出让金的，花园住宅或者非住宅一定要重点关注，尤其是买公寓的客户。
    第四条是关于交房的时间节点以及交房的相关标准，限于空白点太少，如果约定内容较多，可以在补充条款（一）中详细约定，关于精准修家电家具，后面附件（二）可以详细逻列清楚，不要怕麻烦，最好留下现场的视频与照片资料，三方共同确认（买方，卖方，中介方（有的话））。
    第五条是关于家电家具，装修及附属设施拆除的违约处理，除了这以外，建议留部分尾款，效果会更好，毕竟，后期一旦有纠纷，没有把柄，诉诸法律的时间成本太高。
    第六条是关于过户时间的，这个时间建议不要明确到具体日期，哪怕往后延长一部分，看似相对合理，但是也会出现各种不确定性，建议以过户前的手续全部办好之日起多少个工作日内去办理，这样相对更合理对于买卖双方来说。如果内容太多的话，附件（一）中也可以载明详细约定。
    第七条一般中介都会选择产权过户之日起，这里的严谨约定应当是房地产权证办出之日起，因为过户当日，产权并未实质发生转移，只有政府审核通过，新房产证办出之时，房在产权利才会真正承接到买方。审核的过程中，也有部分房产证办理不出来的，只是个案比较少，不是没有。此外，《物权法》也规定，我国的房地产权利是登记生效，所谓登记生效就是房地产权利证书办成之日。
    第八条是关于税费承担的，上述已讲过，尽量约定明确，不能稀里糊涂，尤其是中介费，该谈价格谈价格，不要不好意思，否则，吃亏的就是你自己。毕竟一套几百万的房子中介费总和也要10几万元，不是少数，随便优惠，都顶得上你少上几个月班。
    第九条是未按照合同期限付款的违约处理。上述也已经说过，尤其是贷款客户，千万小心，这里的付款时间，也尽量不要明确到具体日期，否则，一旦有纠纷就很被动。
    第十条是关于未按照约定时间交房的，主要是卖房人一定要注意，如果是有租客的更要谨慎，租客具体的搬出日期以及搬出后，房子的维护保状以及家电家具情况都要提前验收好，否则也容易出现纠纷，尤其是精装修的房子，前期客户看房没有那么仔细认真，交房时有可能会看得更细心，这时也容易起纠纷。
     第十一条是主要关于户口迁出约定的，这个上文也讲了，预留一部分尾款，就好了，迁出之后，再行付款，就OK。
     这里就是《上海市房地产买卖合同》的主要条款约定，相对来讲还是比较简单明了的。但是重点是主要看执行情况，不论是买方还是卖方，都是奔着成交去的，都不想出意外。但是，现实中又不可避免的会出现，如果出现了，又没有协议约定，就不太好办了，这时候找中介的话，小里小去的纠纷可以协调，一旦纠纷大了，中介只是中介，它不承担任何风险与责任的，最后都是买卖双方协商承担。所以，尽量约定细点就可以了，不过，也不可能做到100%无风险，无纠纷的，这也是为什么好多中介都要求提前支付中介费的原因，因为后续有纠纷，中介不承担责任，如果你不支付中介费，中介还是有忌惮的，如果支付完了，那基本上都是甩手掌柜的，任由你们买方与卖方争吵。。     
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